樓市自然繁殖的購買力

樓市本身其實就有一個自然繁殖的購買力,透過樓市升幅同租金而孕育出黎。當然並非每一蚊由樓市所產生的財富效應都會番返入樓市，但在香港一個崇尚磚頭的經濟体，自然會有比其他經濟較多的錢回流入樓市，增強市底的實力。


攞番太古城做例子，80年代時太古城20-30萬就一間，我地一下跳回現代，呢家當你值一千萬計，我當你未供完，都最多欠銀行幾千蚊，月供幾百蚊左右，（不過實際如果無加按應該乜都供完）。點都好，好明顯就算你賣又好，加按又好，你都好輕易可以套現到幾百萬出黎再去買樓，呢一個就係每次升浪的其中一個泡沫的形成因素。


另一個購買力，就係來自於租金收入。80年代時我都唔知幾錢一個月租先合理，就當你1000蚊吧，而家租一個太古城，當你25000左右，如果你用呢家的租金去頂當然的樓價，嘩，諗起都發達記。不過要指出的係，呢25000理應係一個好強勁的現金流，由樓價升到一個水平后，租金已經大幅跑嬴供款，相當於你產生正現金流的同時，累積起黎的錢如果用10年計應該絕對可以買多層太古城，又或者直接買層細價樓都得。簡單黎講，你乜都唔做，樓價升同租金升，你都可以再買樓。


以上的只係一個單一例子，但宏觀一點睇全香港120幾萬個私人住宅，過去幾十年升左幾多產生左幾多財富黎呑食新樓已經係一個有明顯對比的數，當然120幾萬個私人住宅實有人要自住，又有人做按揭，所以唔會係一面倒99%的錢係升值后產生購買力，不過呢個只係一個槓桿的問題，因此政府都出辣招去禁低個槓桿，但透過租金所產生的現金流亦等如水塘儲水咁日日係度儲住，只要過左臨界點或者一缺湜，購買力就會釋放。記住一點的係，購買力是存在，只係被封印住，而唔係無購買力，呢一點要好清晰。


所以你諗下，120幾萬的私人單位，對比每年新樓一兩三萬，計落對比整体樓市都唔夠3%的新樓，是但購買力釋放或租金的收入都已經可以用樓市自然吸收左佢。呢下如果你仲係唔明的，我舉個例如呢家私人樓宇市場係100億，借貸係40億咁計，好啦到今年出左3%的新樓，當市值3億，咁你只係只需要個樓市入面有人加按出黎，食左呢3億，咁樓市总市值就係103億，借貸係43億，借貸比率都係由40%升到41.75%，講真3%的供應完全形響唔到大局，再加上我地未計每年香港地咁多乖乖的業主準時供樓，到明年41.75%呢條樓又可能低番小小，而且又未計有D人攞儲左的錢出黎買，根本你就唔駛借足3億(100%)就可食到晒新樓。


故此其實樓市本身就係有一種自我繁殖的隠性購買力存在，而呢個購買力慢慢越來會越体現番出黎，就係透過參與呢個市場的人去定，即越多長線投資者，就越遍向靠呢個自我繁殖財務一路阿米巴變型蟲咁變落去，所以如果你識玩，一定知上車要合時。