發展商零投地

今日好幾個渠道都有人講話發展商零投地呢單野，問隊長意見，係唔係發展商睇淡后市，又或者同政府博奕？


一講到博奕呢兩個字，舊年同一段時間我亦寫過一篇叫發展商的博奕的文章，也許都有番多少啟示。簡單黎講，當時我主張的係一係就流標，一係就賤價食政府塊地，如果唔係就死都唔買。


可能你會即刻聯想起白石角塊地鷹君以低55%的地價投到塊地回來，當然問題本身呢塊地會帶出一個問題係，作為香港人的你會唔會買呢度的單位先？先唔講天賦海灣開的都係豪宅大單位積，即個lumpsum去到千幾二千幻入場計，我就當你呢家開D 500呎實用的兩房單位比你叫600-700萬一呎，你估好唔好賣呢？相信好大機會你都唔會搬入去，除非你中意踩單車出入或者行路番科學園，否則果度真係可以用零配套，即無交通無食肆無超市，唔楂車的你都唔知點搞，如果要買就得一個原因，就係夠平。

不過如果以天賦海灣的地價成本黎計，講真連建築同合理利潤計，點都要一萬蚊呎無乜走雞，即係想平比你都唔得啦？咁好啦，你即刻會問咁如果發展商出唔到貨你同我都唔會買的時候，佢當時投黎做乜春先？Well，好明顯信和唔係傻的，有錢唔會亂掟落海，佢唔賣比你同我本身唔代表賣唔出，因為當然大陸客好鬼多，呢個盤位處土露港，本身就好有大陸的概念，所以個定位一早可以話係賣比大陸人，但點知政府搞咁多招先搞到信和瀨晒屎。


當然，最新一塊白石角地皮其實仲有個問題係臨海的地太少，發展商賣好價就唯有食向海的價黎補貼內園，但你睇一睇幅圖成長方形的地皮臨海果part得丁屎咁少，開積上你好難避免有2/3的樓係無或無乜海景，因此地皮本身價值都打左個折扣。當然如果係財務上，信和其實都應該自己投番個好價去頂住，但可能呢個區要當係一個個別市件，即等同科學園一样，都係得個搞，唔太成功，所以唔再積極去投。


好啦，但上面的分析引伸出都係一個重點就係發展商呢家出貨無左大陸客源，相對困難。先唔好諗咁複雜話發展商同政府對著干先，即你在商言商，本身你客源少左，入貨自然會慢左，呢個係再正常不過的商業行為，亦無乜好講。隊長認為幾大本地發展商自己都計過數，手頭上的貨同地，本來正常情況下，可能三兩年會清倉，但呢家賣極都賣唔晒，三兩年貨無啦啦可能變左五六年的貨，咁唔好講后市升定跌，自不然不會亂賣地，除非地價特平，無寶不落。


也許你可以陰謀論話發展商玩野，我深信亦都有一定情度的可信性，即李+X應該唔係太buy今屆政府，新地亦肯定唔妥，但其實仲有新世界同四叔以及恆隆都應該會出黎買，但如果佢地都唔買，咁就有幾個可能，當然最令淡友振奮的就係發展商睇淡后市，呢個都可能係一個理由；又或者政府的定價太高，大家都唔會做蝕本生意而已，無得死跟；又或者本身政府都唔想賣比你，因為如果賣左，個List就越來越細，之后又比傳媒趙話政府無地，但呢家就大條道理推落去發展商度，話有地但發展商唔起，係有限的供應下，爭取政治籌碼。


你可以認為係政府同發展商係度博奕中，但個人認為就算唔計任何陰謀論，在商言商我真係諗唔到點解賣唔出貨都仲要入貨坐貨，呢個唔合附商業原則。賣得慢，唔代表會跌，賣得快亦唔代表會升；換個角度我好怕人話唔升就等於跌，咁係咪又即係唔跌就等於升呢？


點都好，最終結果係供應又會慢下來，這是幾可肯定的，上唔上車就睇自己了。


http://www.28hse.com/news/20140616/22506/