操盤實例 -- 新手上車鋪排開二篇[僱問服務]

隊長你好，

小弟都係一個80後，做野未到三年。睇完你本書後，即刻追返你的BLOG同以前的POST。小弟實在感到驚訝同慚愧。如果可以再早少少睇到你的書，我相信我的買樓計劃會可以更早更好的實行。最令我感到慚愧的係你用於用財務方法使用上的熟練，真係令我呢個80後想像唔到點解自己可以同你的知識相差咁多。今次見到你有呢個服務，即刻決定向你學下野。因為我相信錢只要用係值得的地方，用係向你請教同學習，一定可以令我未來行得更快，得到的更多。所以希望隊長你可以多多指教，給我多角度的建議，令我的目標-盡快達到財務自由可以實現。

先講我的情況(已經扣除結婚開支)

收入: HKD16,500 X 12加半個月BONUS  (預計今年第四季會加到20,000/MONTH)，估計兩年內能到25,000-30,000/MONTH (收入實在不高)，但因為做銀行可以有職員計劃。

資產:
1. HKD 50,000
2.RMB 40,000(在國內)
3.月供基金HKD 1560 / MONTH (供在一年半,要到第十一年先可以唔罸錢，最少要供三年,我知我豬左…只怪我知呢件事知得太遲…)
4.EXTRA HKD: 1,500,000 (家人可以借出，不用付利息，但我唔想用佢地錢，或者希望用得幾少得幾少，不過佢地唔投資，話放銀行不如畀我用住先。家人自住樓己供加有層收租樓，我都有畀家用佢，佢 地叫我照顧好自己就OK)

每月儲蓄情況: 大約HKD 5,000 (其他支出: 保險(LIFE + MEDICAL) HKD560/MONTH

諗緊做乜:

我出年會結婚，需要一個自住的地方。但女朋友有大約100,000 HKD 同50,000 股票，人工大約係 hkd 20k x 12. 但明年九月佢因一些原因要full time 讀書，要讀兩年,所以無左收入。佢依家每個月儲到hkd10,000. 。睇樓睇左大約一年半，一直的目標都係淘大的兩房，但一直落唔到手…最後睇住佢由3.5M 變左而家4M 都買唔到好野…如果年半前買左之後租住出去…不過無如果…心裏邊有幾個計劃

1. 年底前買荃灣中心，荃德，得寶或第一城住先 (3.5M 以下)

2. 買西灣河或得寶或tuen 門巿中心投資，租出去，再用錢租樓自住(2.8M以下，自己租的樓就10,000/month 以下，覺得依家樓巿高仲要好的盤少,可以等下次有機會就換)

3. 年底前買淘大兩房自住(4M 以下) ，借九成/七成(希望你畀意見)其餘放MORTGAGE LINK，家人可做擔保

4. 用盡家人的錢，買好少少的屋苑的較差單位自住，如麗港城(4.8M以下)
         (以上1-4的地方我都有睇過樓)

5.等隊長建議

想逹成目標:短期有屋同老婆住，長期目標係有自住加兩間收租

其實我真係好無奈，都好心急。一方面想睇定D 先入巿，另一方法就都有需要住的地方…唔知您有無咩建議? 例如買的地區或者幾時買?

希望隊長可以有咁DETAIL 得咁DETAIL，畀多幾個建議小弟。

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你個Case都幾多野可以玩，但點玩的話首先都係要計多一次你的可動用籌碼先:

你自己
收入: HKD16,500  (預計今年第四季會加到20,000/MONTH)
每月儲蓄情況: HKD 5,000
現金: HKD 50,000 + RMB 40,000(在國內) = 大約100,000

你女友

收入: HKD20,000  (明年九月要full time 讀書)

每月儲蓄情況: HKD10,000

現金: HKD100,000 同50,000 股票 = 大約250,000

你兩個加埋可用 = 250,000 + 15K/month
家人可以借出 =  1,500,000
銀行計劃(100X) = 16500 or 20000 x 100 + staff loan約40幻。

理清楚上面你的財務情況，首先我認為有幾個重點係要注意的:

-　你女友明年讀書，可考慮針對呢一點先用佢個名買樓先。
-　你兩位如果只計自己手頭上的現金約250,000，比你再加儲錢，都唔係好多，第一層樓只可以選擇一係借屋企人的錢，一係用staff plan。
-　Staff plan係一件好著數的事，但係用左的話你有concern佢綑綁住你，呢個亦係合理，但都要考慮點好好應用呢個我地普羅大眾無的優勢。
-　你兩位收入其實唔係太高，明年女友仲要full time讀書，唔搵錢一件事，仲要洗錢應該唔會扯到太盡，所以就算你預期加人工，我都唔會建議你玩到太癲。


好啦，講下你的情況，首先如果以你目前的收入黎計，你好難一個人名楂到兩層樓，肯定過唔到壓測，除非你第時加人工就另計，所以基本上要分開你同你女朋友黎計數。

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方案A - 分開兩個名買兩間

以你自己黎講，由於用Staff plan的話，一個考慮就係你時間上用目前的人工16500郁手，定係年底用20000郁手。講真比你用得呢兩個邊個人工都好，你都理論上享受唔到唔駛首期呢一下動作，即無可避大機會都要郁到你屋企人的錢，問題係你要借幾多。再考慮你女朋友目前收入20000計，唔理你想借幾多成，以佢壓測12000最多可以借到約2.2M左右。所以又計一下，當你16500計你最多可借208萬　(連Staff loan)，女朋友最多借220萬，加埋你地手頭上25萬同屋企人150萬，全數即係603萬的額可分兩個名做。

因此我會建議你女友先以七成買入一個約2.8-3M的單位，即動用現金約1M，當借2M分30年@2.2%每月供7594元。呢一刻完成時你應該仲有750K的現金可用，那麼如果你而家想郁手，就可以買一層約2.6-2.8M的樓自住，又或者你等年底加人工可買到約莫3M左右黎住，然后你就清袋。
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方案B - 合二人之力買大間自住樓

你地可以兩個一齊落名谷大個壓測買一層大Ｄ的自住樓，呢個方案只因為你有講過話你親戚對你地住的樓有期望，所以方案A應該唔會買到D咩樓的時間，可考慮呢一個合名的方案。不過如果咁你會出現一個問題就係綁死晒自已的額，要一開二的時候一定要賣樓，即如果你唔想輸SSD的話，咁你一坐就要三年，而呢三年你就唔駛諗死供算。

如果係合二人之力的話，我不知你個staff plan個額仲有無，但我先計當兩個individual黎計就共36000的收入，壓測以21600的額計分30年借到盡就有3.9M左右，即每月供@2.2% = 14428元，加上你地可動用資金，你兩個買到5-6M都無問題。但如果你想用呢個計劃的話，要記住收租呢件事就一定要三年后先有得諗，因為爆額，而且你仲要望最好樓價升到時一開二就易D，如果唔係就真係得個供。不過如果你仲用到Staff plan的話，都叫做抵玩因為有低息當儲錢。
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方案Ｃ - 自己頂晒再謀打算

呢個方案就係將你自己Staff plan +　手頭上的資金用晒比你自己個額，不過我就當減番你女友的錢，你應該如果以目前2.08M staff plan + 1.6M左右的錢，叫做可以買到3.68M的野。又或者你等年底加人工到20K先再諗，可能大約可以頂到去4M左右的自住樓。好處係你有你諗法，唔駛扯你女朋友落水，等供左幾年佢讀完書又儲番舊錢可以按情留住佢個名到時再買樓。

不過呢個計劃又要睇番你自己的儲錢能力，因為你目前收入少，到你買左樓又基本上死供，真係儲到下錢先係由你加人工開始計。不過仲有一個好處係你呢個衣案買的樓都低於7成按揭，變相唔會綁死你係呢份工，你到時轉工都只係轉按或應該比番市價rate就應該搞掂。
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如果你問我，我就會話方案A係接近財務自由的道路，不過就係我成日講果样野，要捱就趁后生捱。買住兩間細價樓先，到遲D經濟條件好左，就慢慢再諗買番間大的，然后兩間一齊諗出租，一步兩步就可以到位。

另外兩個方案就真係完全受制於你的收入而局行，但唔好處就係死供難供無得借他人之力，不過上車有時就係咁，局住諗住咁多先，見步行步，但都要諗埋如果一旦樓市係倒頭行，就會係你自己局頂，要問定自己頂唔頂得住？

不過同你溝通過我諗你的職業都應該穏陣而且三五年后應該會有更明顯的收入提升，所以你就算揀方案BC都可以當只係幫你起步，三五年后一样會輕鬆番，如果你咁諗都係OK的。

最后如果你想問買邊度，其實好睇你揀邊個方案，你揀得A的其實無乜好揀，係你比的list入面我諗得屯市荃中同得寶可揀。揀B的話我會建議得寶淘大德福或南豐中心。如果揀C的話，都係淘大德寶ga la。

點都好，努力工作爭取加人工對你起步係好關鍵，如果唔係好難一開幾，而且你女友仲要讀多兩年書先掂，呢幾年財政你會好大壓力，所以如果未必能滿足你的目標，都唔好灰心，唔好太aggressive住慢慢黎可能都係一件好事。