操盤實例 -- 承擔家庭勇敢起步的計劃 [僱問服務]

隊長你好,

小弟今年31 ,80後,睇左你個BLOG 好有啟發性,好多謝你分享甘多對樓市既觀點,令我學左好多野.同時令我覺得我要有返D目標.

講講我背景先: 而家月入23K,cash 200K, 股票連 iBOND 175K 再加一架車 (呢個月會放)大約可以有80K

我媽D 儲蓄大約有1M 70%股票,30%Cash  個D係佢養老點都唔用,我妹佢人工22k,  問過可以借到2.4M，另Total 多我150K cash,但女仔要有錢旁身所以都係唔用,但會借住先俾15%樓錢

有一層值5M 已供完樓.(樓已35年,將要大廈維修同本身屋既裝修 約要400K,但我媽唔想裝,想換樓)

睇完你BLOG 我好認同人一生起碼要有兩三層樓,我本身都有想將而家5M 樓分拆兩間:一間Full pay 3.5M-4M 另一間2.5M 收租(借2M)，甘就慢慢可以達成兩三層樓目標.

但最近有新樓盤荃灣西出售,我媽睇完好鍾意個環境同新樓,所以佢同我妹入左票去抽,之後先同我講,我提出過甘會PUMP 大左,有小小充大左個頭

但見佢同我個妹甘鍾意,我都想佢地住好D, 所以我去左實地視察同去睇示範單位,我都幾鍾意同埋返工會近好多.

到抽個日,唔知好彩定唔好彩,我妹個張票抽到頭幾十號,可以揀到我地心目中既樓層同價錢(其實諗住抽唔到就算,當拎經驗)

好~廢話完

正題:

而家新樓係3房連稅6.2M , 層樓我妹名.留返我既名第時可以入第二間

舊樓價大約5M-5.3M ,問銀行借1.5M ,P plan : P-2.85% = 2.15% 月供5.7K(我供) 30年

甘全部野攪掂哂,會剩返大約100K 留低,會入哂Mortgage link.

同埋H plan 銀行話會好浮動。但個用H plan 會再平d 息 供小d...所以應該點揀？

係呢件事上我地係無拎過自己錢出黎因為我會用借返黎既1.5m 還返俾妹同媽,我月供5700 甘我會個個月入10K落ML當儲錢

如果我想2,3年後買一間2.5M 既樓,我想問我應該借多D嗎?

因用我妹名借,我妹人工 22K借盡可以2.4M 到時供9K一個月

我應該借盡定點?

因會盡我又驚供得辛苦

想問未來我可以點做??點樣去準備 ??

我好想有多一兩層樓,可以有被動資金INCOME

多謝你既意見

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你個Case我花左都一段時睇左幾次先可以完全了解晒你想做乜野，不過首先值得一讚的係你會賣左架車先，呢個都係一個係目前會適合你的動作。

本來係你上半Part果度已經講想Full paid一層自住樓再借Mortgage收租，下半Part因為你屋企人買左樓，所以我估你計你間屋值5M-5.3M，你再借1.5M，但用你阿妹個名去hold呢間屋，mortgage理論上都應該係佢去借，不過就你還，我估大約係呢個意思對吧？然后你個問題係究竟H定P plan好D? Right?

好啦，首先一個問題就係呢度有少少幾样野撈埋左一齊黎諗，包括你的長遠計劃，你屋企人用的名，以及借錢的銀碼，同埋銀行按揭計劃。先答你簡單的係按揭計劃，無錯H plan係會浮動，簡單D講H代表Hibor，即Hong Kong Inter-bank Offered rate，即銀行同業折息，而H+1.7%即係由銀行同業折息以上再+1.7%上去，而H就會浮動，即如果突然量子基金又黎搞香港諗番97年咁抽高個息口，咁你個Hibor可以升到好勁，亦即你可以供到Hihi。不過近年QE係咁印錢，其實Hibor都好穏定，風險好低。當然，其實銀行未講完就係以目前Hibor係0.2x%水平下，大約實息係1.9-2%左右，會比起P plan平一段，但如果風險咁大咁點解仲有人用Hibor呢？原因係其實呢家銀行一般都有封頂(Cap)，大約其實同P plan個rate差唔多，所以理論上如果純計plan你見到個Cap同P plan差唔多，就一定揀Hibor。

不過，係你呢個case仲有一個地方要考慮就係你將來點玩，即你會唔會繼續儲錢落去，同埋借多D放番係mortgage link入面，呢個就係你上面自己諗點玩時的一個盲點。而一講mortgage link的話，有部份銀行又傾向於唔offer Hibor plan比你（其實都合理，計死人咩條數），所以如果你要用mortgage link就一定要用P plan，而且可能批出黎就會稍稍差小小，即P-2.8% = 2.2%左右。因此你問我點揀的話，反而好取決於你點搞。

但你條數呢家都幾煩，因為你地撈亂Account黎計，即明明層樓你阿妹名就你去供，但點都好條數你地點分就自己諗，我只係比我可以諗到的野比你。首先，你妹妹月入22K，以佢第一層樓計，佢單名應該可以借壓測的60%，即13200，以30年計係的確可借盡約2.4M，每月就還9112元左右，比起你原先果1.5M的借款多左3千幾蚊。但借盡有兩個好處，一就係你多左大約1M的現金出黎比你再去玩，而另一個好處就係個額係你妹妹的，變相成件事你只係借左你妹妹個額就多左成1M首期。

去到呢個位仲未答到你應該用咩Plan，因為亦睇你係咪即刻行動再買收租樓。計一計你手頭上的資金，(cash 200K, 股票連 iBOND 175K 再加一架車80K)共435K左右的錢，加埋你妹妹按出黎多左的1M，大約就有1.435M左右。係呢個時間你有幾個選擇，一就係你可以等到你想買的時候即兩三年后買，咁我就會建議你阿妹個mortgage要mortgage link。但如果你係諗住即買的話，以你1.435M計你阿妹個mortgage就唔駛mortgage link，因為你呢下自己個mortgage就可以做mortgage link，唔駛越搞越亂住。

本來我想同你講話你可以先食一間9成先，然后再儲多小小錢食多間7成，計大數同你手頭上的錢應該差唔多，之但係睇番你人工23K黎計，其實你開兩間我就覺得風險幾大，特別係我想講9成出租係犯法的，當然你私下決定係點又另計。係你又要還你阿妹條mortgage的情況下，我唯一會建議你的就係你可以用7成考慮買番間2.6-2.8m的樓，(2.5M的呢段時間屋苑形式計應該幾乎絕跡了），你住荃灣可以考慮荃灣中心都應該仲有2.7M左右的價位。

如果你阿妹唔借多左，理論上你就要用9成按，即一定要比按保，呢下一來一回就一定唔制，所以一定係叫你阿妹借開就借多D，反正都唔係佢供。而我相信你下一個問題就係呢家係咪時候買樓，咁我只可以話你都借左咁多錢出黎的時間，如果睇得岩又真係平的話，就不防出手，始終細價樓（唔係唔會跌），抗跌力都強的，不過如果真係跌你唔好番黎屌鳩我，呢個責任我唔孭，但你如果係諗住長線想靠食租去令你長線有保障的話，咁盡早入場盡早食租都對你有好處，你咁后生就算輸都係輸得好有限，但一層細價樓最少可以幫你起到步，到時遲D收入再增加時，樓升左你又賺，樓跌左你都有經驗識再搵好野入，總好過混混噩噩過日子好。

有時有D野都係要起步，你呢家計完有能力，30而立不防就為自己的將來先踏出一步，人生最緊要唔好怕跌低，最緊要跌低左你識起返身，亦知你自己可以起返身就不防大步向前衝吧。