跳至主要內容

操盤實例 -- 一層樓起步投資篇 [僱問服務]


隊長你好!
剛剛才拜讀閣下的blog,比左我好多啟發,幸運地在拜讀閣下文章前都正確地無加太太個名去買樓,請教一下以本人狀況應該如何部署下一步呢?
70后育有一2歲兒子

收入狀況:
自己:35K/
太太:25K/
兒子出世後支出增加,又要請女嫞,現每月只可以儲到5K
明年兒子開始上學洗費更大

產:
2012年尾用自己名用5.1M 買入沙田3單位,7成按揭/2.15%
單位現值大概5.7M
流動資產:
1.5M cash (主要放Mortgage link)
0.6M 人民幣定期
0.3M 股票基金

目標:
以現時情況應該用太太名在沙一買多個3M單位收租,還有沒有期他out of 'my' box 既方法呢?
現有單位距離沙一很近,我應該買一果外區單立來分散投資及增加升值機會嗎?
十分感謝!


追加:


我可以問下當我用太太名義借7成買入一個約3.5M 單位後

應該怎樣部署另一個單位呢?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

你好,你個Case都有幾多數我無得計不過睇睇下又發現你唔係好駛我計,因為我估你應該係諗話你自己用自己名食左個自住后,基本上你又搞得掂每月有5K儲到,之餘你再買樓就會用太太名,而叻就叻在買樓時無樓佢名呢家買多層3M應該無乜問題。


不過第一個問題你係問駛唔駛分散投資的時候,我個人認為你以一間自住樓起步計,再加一層第二區投資樓,其實所謂的分散投資果下係理論上好似有,但實際上就其實無。點解咁講呢?因為我調番轉頭計,你呢家買層3M樓,我當你去元朗買個大西北概念,好啦假設呢家你元朗升多左,咁你買左佢就緊係開心啦,但分散風的意思係話你驚呢家沙田太重貨而買下第二區,但如果呢家唔好彩你買元朗係升少左,即沙田升多左,咁你係咪會賣左沙田層樓搬去元朗住?段估你連工人姐姐應該都唔會,所以純以邏輯黎講,你以3M筆直計,即係好大機會你買又好賣又好租又好,都係搞呢間3M的樓,你個自住樓係唔會郁,無法套現的情況下,我覺得呢個概念其實似有非有,所以即係講完都係廢話(隊長的是廢話)


我希望帶出的係所謂投資係樓市入面,自住樓一般我都唔會計算入堆貨入面,除非你呢層自住樓可以郁就另計。因此如果你有一層收租樓之后,再講第二三四層收租先正式可以講分散投資。換句話說,你想買第一層投資樓的話,其實你買唔買沙一都好睇你自己的諗法。


如果針對沙一黎講,我認為概然係你第一層收租樓,你又近水樓台的話,其實都無乜問題。但調番轉頭講,好多人問我咩買得咩好唔好時,大部份我都好難答你,又或者咁講我會話咩都買得,問題只係價錢之嘛。調番轉頭,我問你土瓜灣的唐樓買唔買得,你如果答我話幾十年樓又殘又舊,一定唔買,咁你咪中伏囉。點解?因為如果我話比你聽1000呎唐樓賣10萬,係又殘又舊ga la,咁你要唔要先?好話唔好聽凶宅都要啦。所以咩樓買得唔買得,只係價錢相對個質素問題,當然一般情況下無咁極端話10皮野有間屋,但你買沙一的好處係你地夠近,睇得多,了解多D,貼市D,自不然就會有個price concept,如果你買平人地十幾廿萬的,why not?


以市況黎計,我就認為呢家你地要比起早三幾個月花多D功夫去行先得。原因係盤源真係好乾涸,鎖匙盤無晒咁劑,有都叫market + 3-5%,你要追價食就唔大機會係荀,不過你話你中意買左先我當然吹你唔漲,但你要荀就一定要比平時勤力,唔一定係去行,但同D agent行完一次,得閒打去吹下水吹下有無荀盤都好緊要,荀盤唔一定自己游埋黎,有時都要睇你同agent friend唔friend,同埋睇佢覺得你夠唔夠快手下決定,agent取易唔取難,有時荀盤就係要鬥快,一個电話打比你,你十分鐘攞到張票落黎就係你win,呢D野快狠準就係咁解。


但有一個條件你地要自我認清就係,你呢家買樓收租講緊當4厘回報,當然你有槓桿上去,之但係你呢家乜都唔做,其實你都坐住左1.5M的mortgage link的額收番2.15%息,呢一part都係一個investment,之不過回報叫做低小小,而且唔識得升價。但認清呢一點係唔好誤會你乜都無做,你都叫做坐住D野,即係話唔好太心急,可以坐多小小都得。咁講的原因係因為時間上6-8月個人認為樓市都比較活躍,我唔係討論升跌的問題,只係同一時間太多人爭盤,以季節情因素黎講都唔係咁有利於搵到好野。


Out of the box的野就係你夠癲的你可能可以cash out 晒所有野夾硬買兩層,不過以你筆直就可能有小小抆,一來就係你第二層走唔甩要DSD,二來股票基金cash out唔知你駛唔駛罰息,但你加加埋埋個本有大約2.5M,你叻仔的話一層3成一層5成上會,計得掂都可能可以食到兩間再細碼D的樓。其他投資野我就唔介紹,因為我個投資方向呢家認為你收租一個月都係一萬左右,你坐定定就收一萬,但屎忽痕去買下其他野一間輸一輸,係咁易無左3幾個月租就好無謂。你可能會話唔係啊其他野回報有幾多幾多,咁講真win硬的你就唔駛問我啦,但我呢家做人好保守,買樓收租計得呢D數,就盡量少玩D計唔到的野,專心攻一样野可能會好D,股票啊什麼的,玩小小幾萬蚊當去澳門就OK,玩得大碼同專心玩,一定玩樓。


對於你追加想步署買多層樓的問題,大前題係你的首期。始終一件好實在的事係無首期就唔駛玩,因此有兩個方向可以做,一就係你黎緊呢層3.5M的,唔好用7成但有9成買,咁你基本上可以夠錢一開二的,又或者你好似我上面咁講扯到盡一開二,之但係你就要買兩層細碼D的,如果你選擇一定要買層3.5M的話,用九成你就拉到好盡可能第三層你兩個都過唔到壓測。計一計,你呢家5.1M間屋你自己名供,即大約每個月供緊 30年@2.15% = 13,464元,壓測就係19,493元,以你人工計其實已經差唔多滿額。


3.5M的樓我都廢事計埋個按保,以借3.15M計30年@2.15% = 11880元,壓測17199元,對比你太太25000元的收入,岩岩好又滿額。其實九成都未必太可行,但好處係你兩位如果第時人工升左有番個額就可以利用手頭上的資金約1.75M再玩。但如果你聽我講買2.5M的話條數會易計DD,因為2.5M七成就係借1.75M,30年計每月供款@2.15% = 6600元,壓測9,555元。第二層樓就只可過5成壓測,即你太太25000 x 50% = 12500,帳面仲有約3000元的筆直。當然你話即買多層得唔得呢?唔係唔得,但有好多鬼位同細節野要做,呢下我唔教你因為都有風險,但計劃遠小小的話你可以選擇係你或太太出bonus出commission出incentive出double pay果幾個月買,如果拉average個平均數高左,都可以幫到你買多一層的額。


計數上黎講你要買三層係有點窄,但實際上你先買一層2.5M左右的野,大約再坐住1.2M係手,儲多一陣再買又係另計。

留言

此網誌的熱門文章

被退休的CEO

DSE題三: 專精一事還是多元人生

大圍車位的潛力