操盤的藝術 (1)

講番樓市，由於我已經將元朗的樓賣出，正式搬番九龍，所以背後的思維可以再分享一下。


好多時我地講上車，大部份人都係諗由無樓到有第一間樓，作為一個盤黎講係無乜好講，但作為一個有多層樓的人黎講，操盤(portfolio)就變成一個好藝術的學問。


由2009年開始買樓黎計，我由第一層樓變到呢家，中間唔同時候有唔同的諗法，呢家睇番曾經有D諗法都係好天真同好傻。比如話，我認為我第一層樓i-home係令我發跡的樓，所以有個情意結，唔想賣，呢家睇番轉頭簡真係硬膠；有時亦係度諗我只買不賣，一路買一路儲；好彩我個人都醒得快，如果唔係我就真係白活係呢個世界，不如死撚左去好過。


但講操盤之前，我亦發現好多人對於操盤呢個概念係幾乎近於零，可能大部份人都係只係諗下點上車，對於有第二三層樓呢D諗法，同高登阿源一样都會講這些機會不是屬於我的，但阿源呢家睇番自己以前段片都覺得自己以前如像是個廢人，可想而知你今日無諗的野，第時拥有時亦唔係咩奇事。


不過，最令我困惑的係每次遇到D經紀我都好頭痛，可能我個样比較後生同靚仔，所以係我未開底牌時，佢地都只係會話抵啊，買啊，抵啊，買啊咁黎sell，又覺得我係上車咁。到我話比佢聽我的portfolio的時候，我深信佢地個腦會突然有好多個$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$，以為一定做到生意，所以佢地會同我講話你賣左邊個邊個邊個，然後同我買呢個，因為有好前景BLAH BLAH BLAH咁，我明白SELL野係佢地的主要工作，但係作為一個操盤人的我，唔係你叫我買就買，賣就賣，亦唔係光睇前景，我要兼顧的野，好多時D經紀以致其他人都睇唔到。


呢個topic我相信我可以講好耐，但係係深入每個環節的時候，或者我可以打個比喻，就係如果你的所有物業係一間公司去睇，咁你要考慮的會唔會同只係買層樓上車自住唔一样呢？


自住的目的，係自己住得開心，最好有番小小錢賺就更好，所以自住要兼顧”住得開心”同”賺錢”呢兩個目的。但買樓投資就簡單得多，我目的就要係賺錢。但作為一間公司，就係除左要賺錢之外，就再加多样風險管理，因為好多時投資的野，個leverage係某一刻可以扯得好高，但你買樓供下供下，一層就一層，風險是會降低，但買樓投資係唔同時段有唔同的cash vs stock比例，要考慮埋cashflow，risk-taking level，市況之類的野，唔係合埋眼當自住樓咁係咁供就得。


具体D講，買自住樓，budget如果係500萬，你咪按呢個能力去買樓，供下供下欠債只會越黎越少。但投資的話，你可能會係講緊5000萬貨，相對你的cashflow，你的debt to asset ratio，都好多野要兼顧，與此同時件貨值唔值，係咪時候出貨，租金回報之類等等，都好多學問。


點都好，係我完結呢一篇之前，我都想帶出我之前係舊年10月底時的管理風險一篇文中指出要適時去管理自己的portfolio，而其實當時我已經因應市況安排左大約為期半年的換貨計劃，簡單D講，我亦之前不停鼓吹要買細價樓看門口，所以我亦按自己的盤去賣出三間的樓再買入三間細價樓，以下是我的戰績：


元朗樓4xx萬 —-> 東九龍樓3xx萬。
九龍樓4xx萬 —-> 大圍樓2xx萬。
沙田樓3xx萬 —-> 朗屏樓2xx萬。


目前呢個換碼的行為已經完成，單看數字你可能會話有D樓係咪可以唔買／唔賣。但當中考慮的，就又番番去每一層樓本身的價值同質素，即係話就算當刻兩層都係300萬的樓，可能有人會話無謂晒錢去轉，但如果一層300萬係已經跑嬴大市，對比另一層300萬的樓係落後大市，咁就值得去郁下啦。當然，我個portfolio就更明顯唔係用300 換300的野，而係大約有100萬的水位先去轉，咁就更加合埋。


事實亦證明，我賣出的樓之後升幅都好慢，甚至之後都無成交高得過我，但相反我買的細價樓都已經有10-20%的回報，呢個就係操盤的藝術。


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