操盤的藝術 (4) 完

係我操盤的過程中，而家最大的問題係點样達至一個合適的資產vs負債水平。


過去我一再強調借錢呢件事絕對唔係壞事，財商的高手都知道有負債係必需的，我時常講上市公司都要借錢，不過學校的老師，屋企的家長都鼓吹唔好爭人錢先係美德，無計，因為佢地都係財商低能，不過如果唔係咁，呢個世界點解會10%人楂住90%的財富，而相反90%的人只分剩落來的10%財富呢，信你老師教的財務智識，托柒就有份。


不過，究竟個leverage要玩到幾多先至安全呢？如果事後孔明的話，當然係升市之前的時候玩大個leverage，跌市之前就縮細個leverage，咁你就好大機會outperform個market。但如果要precise小小，咁我地可以玩到個leverage有幾大，縮又縮到幾多先唔會沉船呢，呢個問題又係一個藝術。


要leverage up的時候，其實玩到最盡係第一間屋90%，之後賣左佢再一間90%，一間70%，然後呢家再落去玩likely都係50%咁上，即係其實政府出招之後，要再leverage up其實係好難的事，以前同一舊錢可能可以玩4-5間屋，呢家hold得2-3間，差好遠，不過呢件都係一件好事，人人都係坐50%的盤，我諗要跌就更加難。


而係2009-2013年呢4年的升浪後，好多樓我都已經有一個幾理想的回報，為左lock profit，我都提及以下係我自己玩的leverage down的操盤，帳面上都鎖左幾百萬的profit，分別係用左黎減低個debt，以及提升左cash position。


元朗樓4xx萬 —-> 東九龍樓3xx萬。
九龍樓4xx萬 —-> 大圍樓2xx萬。
沙田樓3xx萬 —-> 朗屏樓2xx萬。


講左咁耐，我認為而家樓市係進入左一個整固期，呢個整固期可能維持半年至一年時間，之後就可能再以細價樓升先，原因係90%按揭同埋DSD都對400萬樓下的樓影響最少，加上上車客都係買呢個range的樓，所以睇番轉頭呢半年細價的樓真係無乜跌過。


因此，係換碼的過程中，所有新的細價樓都係以50%上會，再申請埋個deposit link account，將套出黎同埋預期的收入都放係個deposit link account入面。大約我希望旳position係將我資產對負債(debt to asset ratio)維持係40-60%左右，之後就佑佢慢慢供，慢慢減，與此同時我個cash position大約最低係10% out of 我個debt，即如果我資產係市值2000萬，咁我最好大約爭銀行800萬-1200萬左右，而我的cash balance最好就係80萬-120萬左右，leverage大約係2倍左近。而隨住時間一步步向前，個debt會因為收租的供款慢慢縮細，而我個cash portion係deposit link account亦會慢慢加大，在整固期當中慢慢建購防守力，待下一個機遇再重新入市。


我相信我以上的portfolio都算係一個防守型的portfolio，不過手痕的我亦係呢段時間諗緊係咪應該楂咁多cash，定還是再leverage up番小小上去食多層好。呢D野書本無教，全部都係個腦入面自己計數，亦正正係操盤的樂趣。