操盤的藝術 (2)

可能你會問，點解我要操盤？


操盤的目的係令自己係適當的時候做適當的野，因為人生最大舊的投資好多人都係買樓，如果你能好好應用操盤的藝術的話，你的人生會走得比人舒服好多，更快有財務自由。


打個比喻，我話過MPF都要操盤，因為如果你唔理佢，當然大市升時你會升，但大市跌時你都會跌，到最後MPF叻極都係跟大市同步，唔好彩的話你要用錢時係低位，就真係陰功豬。


當然，由你無樓的零槓桿，到你有你能力範圍的最多樓最多的槓桿，中間都要自住，同埋應該會有一定的貨。主因係假設樓市係好難預測，所以如果你認為跌市就沽晒全部樓，即係賣自住樓再租樓的話，個市一急升你就好容易比人夾到JJ都無左。而另一方面，樓的特性係流通量相對比起股票低好多，唔係你話買就有荀貨等住你黎入，你話賣就有人即刻接手，好多時你都要預番幾個星期去撞岩價的買家，好話唔好聽你遇著個仆街政府搞個樓市，好似我最後一件貨咁，要等個岩的買家等左我４個月咁劑，你都咪話唔濕劑。


回顧呢幾年，2009后樓市由谷底反彈，如果有買樓的你，係呢D時候更加應該leverage up，盡能力去食盡個升幅。到呢家政府出左唔同的招夾生拉停個市，加上其實個升幅都有番咁上去，莫理後市的去向，都係時間減持。不過中間的時間性亦係好重要，比如話究竟係先買後賣，定係先賣後買，都係一個好大的問題。


老實講，我揀左先買後賣，因為我睇到好多人都會去搶細價樓，所以如果唔買定，等賣左先買，就會要比多一部份的差價，而呢個差價，只要係我選擇先買後賣，就變成左我的利潤，而事實亦證明我係岩的，不過為左管理風險，我買樓都一定要用長成交，等我有足夠的時間走盞。但另一方面，到我最後果層樓的時間，CY出黎搞鳩個樓市，連樓都無人黎睇，我個cashflow差D出事，好彩中間都有個老母借小小比我頂一頂住個cashflow，賣左樓就比番佢幫我渡過難關，呢D都係有時始料不及。


但無論點都好，市況同時間係好難捕捉，所以你轉身時一方面要比人快，要更貼市，但另一方面又要適時補充自己的彈藥，呢個補充的動作，可以透過大換細，高換低，近變遠黎cashout你的profit，變成你的資金。


但做呢样野，又唔係咁容易，因為好多時如果你得一層自住樓，你要負責的除左你自己仲有你後面的家人，咁就好難搞。我亦曾經同我其中一個親友講，我話你層樓500幾萬，如果你賣左佢，搬去沙田／元朗，捱三五年，但1層就變3層，呢幾年質素可能稍為下降小小，但都叫做係自住樓，不過你租出另外兩間屋，三五年後又去左一舊數，到時賣左你自住果層，又搬番近D，到時條路都行得順D。當然，如果你嫌太進取的話，咪一開二囉，又或者如果你係睇後市要跌，咪一賣一買，楂住舊錢等跌市，但都仲叫有層自住樓。總之，我的概念係，要捱就趁後生有條件就捱左佢，十年廿年後你四五十歲，孭住果層自住樓，呢頭供甩，果頭一家大細又話要搬大D，賣左佢買間大的又由頭供過，呢D咪真正的樓奴囉。


水能載周，亦能覆周，識到操盤可以令你條周更加舒服，唔識操盤的話，你條周可以變成你人生最大的枷鎖，又係果句，條路點行你自己諗。