操盤實例 -- 高薪公務員財務自由出發篇 [僱問服務]

現時月入44K 公務員，同阿媽一齊住，現時有一自置公屋單位阿媽名，實用面積大概550呎，市值大概200多萬，但阿媽住開有感情，唔會考慮賣或者租出去，而加按就要得到房屋署批准，所以基本上都係唔郁得。

資產狀態

有100K 股票

200K 現金

400K 基金 不過唔郁得

阿媽有500K-800K 可以借俾我做首期

大埔有一阿媽俾首期 而用我大家姐名買既單位

 2012年買 180 萬

現值 270 萬 尚欠 90萬

現時阿哥住緊 但可以叫阿哥返來一齊住 而租出去 租金大概8千多

工作預期

由於工作環境問題 相信維持呢個收入起碼10年時間 10年之後先有機會升 收入才有機會增加

諗緊做乜

2010年起 錯過了買樓機會，而之前股票蝕多，所以現金儲蓄唔多，現時未有迫切買樓自住需要，但想學買樓保值抗通脹，想學習點樣睇樓買樓搵筍盤，買左之後既放租事宜，或者之後如果睇形勢放盤鎖定利潤。

目標達至3層樓

1層自住 2層放租

因為本人自知唔係專才，如果有機會勁人身邊學習係一個好難得既機會，本人會願意花時間去投入所分派既工作，謝謝。

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首先好都好高興與你會面，係我地的溝通過程當中，我諗我大約已經知道你的想法，但同時亦和你探討過唔同的思路，由於可能性有好多所以我地先由唔同的方向去睇下之后可以點行。

首先純以計數黎計，先睇下手頭上可以動用的資源係幾多先。以你人工44K計，壓測如果買超過一層樓，即你最多係以人工一半即50%的22K，以5.2%的壓測，你最多只可以借4,000,000萬左右的錢，唔理你買幾錢的樓，總之總債務就係4M，壓測則為21964元（即月供15188元）。你手頭上的錢係有約300K左右，如果只有呢一舊錢的話基本上買唔到樓，之但係基金果度由於要罰錢所以你唔郁，而你屋企大埔層樓由於係你家姐名但佢又買左另一層樓，估計要加你擔保先可以再加按，即係得個搞，所以無計一定要計你媽媽舊錢，即係你用大約800K - 1.1M的野可用。

由於同你溝通過程中，你的買樓計劃並不存在時間限制，即你無迫切的時間要入市，亦即你會等，所以我先以呢個assumption去諗，但加以我的想法去操作咁去計劃。

你現時的財務狀態黎講，最大的優勢係你的人工都叫做相對唔錯，要供樓一定唔難，而且我相信你唔貪心的話，你要人生人慢慢玩唔貪心三層細樓甚至一大兩細都應該唔係大問題。不過衰就衰在你的資金真係相當少，我就當你一個月可儲20K都好，一年即儲240K，（公務員無bonus無十二個月糧，無走盞位，除非你有合約果D滿意金但你無講所以當你無），以240K計五年先有1.2M，係香港話多唔多話少唔少，所以我的方向係你可能需要用超過7成去諗，以盡量利用你能夠供得起但儲得慢的情況。

A計劃 - 買一層買大佢

因此第一個方向可以諗的就係用超過七成買大第一層樓，之后等三年升左就摶升值賣左佢再黎過，第二層樓就交比未來老婆去諗算了，而如果係咁的話我就可以計到你最盡買到幾錢。因為你只買一層，你的壓測係44K x 60% = 26400，即如果以5.2% 30年的壓測，你最多可以借到4.8M左右，壓測為26357，每月實際供款30年@2.2% = 18225元，加上你自己同你媽媽的800K - 1.1M，即你最多大約可買570萬左右的樓，當然你唔好扯咁盡你可以買番5M前后的你應該完全食得起，如果係咁你可以考慮下德福或淘大都有機會買到。

呢一個計劃的目的只係要盡量唔諗下一步，總之用盡手頭的資源買盡佢，摶樓價會升，但唔好處就係你變左得一注錢去買，相對要考慮分注入的話就少左個彈性。係短期方面，由於你高成數的關係不能出租，而你又未可以住的情況下，其實你亦可考慮叫你的哥哥或姐姐搬入去，驣空番個大埔單位出黎合法出租，呢一招就可以解決左出租的法律問題，特別係你係公務員。不過，數字上始終未反映晒，因為你到時月供18000元左右，但你大埔收租得8000，咁你要諗下中間其實要自己pump錢入去你睇下ok唔ok。

而下一層樓，假設係今日的按揭環境不變下，好大機會要講緊起碼三年后，你賣左佢希望賺到一舊錢，再比你一開二，如果唔係你個按測就爆到傻左唔駛諗。另一可能就係靠你太太，咁你地諗下如果又要每個月供多10K的時間，即我當你只可以儲10K一個月(原先20K)，咁一年120K，如果你太太唔幫手只出名同額，真係可能要十年八載，到時咩世界都唔知。又或者到時你加人工，但你預期十年都差唔多，故此可以睇到下一層將會係好耐之后的事，不過都好的就係呢十年你都住得比較舒服。

B計劃 - 買兩層諗多步

A計劃的另一個缺點係你一下買盡佢，但對於你想等跌等跌的心底伏線黎講，可能會造成巨大的心理同精神壓力，因為一夜之間你會被迫變成大好友，而呢下可能未必係你想要的野。故此，像我對你說，我認為你既然已經認清左目的係財務自由，就可以按步就班一步一步行，亦即係分幾注錢入，起碼又叫左開左個頭時，但又唔駛買到咁大，升又盡D，跌又唔傷仲可以買多間咁，呢個係我認為比較可取的方法。

要一注注咁行，即係要考慮你要買一層或以上的樓，但上面幫你計過如果買多於一層樓時，你最多只可以借4M計，加埋你手頭800K - 1.1M的錢，即你最多只可以買總值5M左右的野，唔理你點借，所以好老實講你自己都知可以揀的野唔係好多，比你買兩間最細的得寶呢家好彩D都要2.8M一間，即係話你要有心理準備要買到好遠，又或者你要買完之后再儲小小錢先再買下一間。

不過點都好，由於係分段買入，所以一時間買唔到兩間都唔係大問題，但以可以起步上車計，我一定建議你第一間係要用9成買入。假設你買間細一的得寶2.8M計，首期林林嬸嬸當你350K，借就借2.52M（未計按保），即30年@2.2%= 每月供9568元，壓測@5.2% = 13837元。你買完后當你有1.1M減350K 即你大約仲有750K（即係問你媽媽借少左）。

同样方法，買左后一样可以叫你哥哥過黎住，你又將大埔出租，租金供款相抵下你大約每個月比多2-3K好輕鬆。媽媽手上仲有750K資金，到時你睇岩或者真係跌市你再入都仲有一注錢，理論上都叫幾保守。不過呢，隊長認為呢個計劃始終有點美終不足，因為你D錢都係好緊，而且隊長認為大市對細價樓支持太強，好話唔好聽條數係計得通，但到你去買時又可能係另一個景象，即係又變成行唔通。

C計劃 - 化零為整

係你屋企成個狀態黎講，其實其中一舊最大的資產就係大埔中心，問題係用你家姐名hold住左，而佢又爆額，你擔保又燒左個quota，故此為左套番舊錢出黎玩，唯一的方案就係賣左佢由頭黎過，不過像我話你談的時候講過，呢D野你最好係屋企內部溝通好，如果唔係好似感覺上賣左佢但你攞晒舊錢引起豪門爭產事件就無謂。

但點都好，計數上當你賣到，270萬的市價減欠債90萬左右，即可套大約當你180萬（無計雜費佣金)，咁你攞住呢180萬，加你800K - 1.1M的現金，即係你有2.6M - 2.9M左右的錢去玩，加番你4M的供款額，成件事就唔同晒又變番一片籃天白雲，因為你應該可以買到共6.6 - 6.9M左右的樓。

不過多錢左就要諗下點部署，因為我想講你買完兩層左右，其實又會去到一個位係你再買下一間就難，亦即係話你有可能會住係其中一間住好長時間，故此我會建議你以一自住一收租為目標的玩法去諗，即自住果間可能係一間你能接受到中段時間可住的樓咁諗。與你交談后，其實知道你對淘大480呎左右的野都OK，即我會建議你可以諗的就係以9成左右去買一層淘大或得寶的兩房戶，筆直盡量搵3.6-3.8M左右，即用你首期450K左右，借3.2M附近，買完之后資金就大約仲有2.15M - 2.45M可再搵一D細一的單位，希望可以2.8M左右搞掂，咁你就應該可完成成件事。

呢個計劃我唔幫你計數，總之你借夠4M的總債務你知道月供15188元就OK。唔計的原因反而我想講一下就係你個筆直雖然鬆左，但最近的市況真係升得好鬼快，細一話就話2.8M，但有傳目前叫價都去到3M，即你有機會追唔切。而淘大得寶兩房都貼住差唔多4M，即係你好大機會需要運氣去定到你第一間樓，先可以決定下一步點走。而記住幾點係，先買大果間，可幫你慳第二間細的DSD稅；另一方面你可以考慮全部用7成上會，因為你堅會自住又叫你阿哥住，呢D野都好解釋，兩個7成可以慳到按保，但你要租比街客就記住係要5成先合法出租。

總結：

而如果當你發現D價跳晒上去時，你可能要考慮係咪反而買一層大一同一層細一去頂住，筆直上我相信咁样就會輕鬆D，之但係又番番去我一開始講你人工係絕對食得起呢兩間屋，如果可以的話我都會建議你買大番小小個自住，買細小小個放租咁去玩，起碼令你未來五至十年如果無得郁時都唔會覺得太辛苦。

如果你問隊長我係你會點揀的話，我好大機會會揀C計劃，因為A同B都唔係太理想，但C計劃如果通的話，你成個財務自己的初型就已經設定好，到你十年后你可以選擇環境好左再買大一層然后出租現有單位，又或者你叫你太太再買亦得。而時間上，我未必會等太耐，當然我唔排除最近兩個月真係升得急左，急到無晒盤我唔認為係一個好的短時間去買樓，但同時無人知后面係點，可能你設定一個時間內如果無得揀都要入。總之你問我，我就唔覺得細價樓短期內會大跌，反而我只怕你錯過左時機到時明明可買兩層又變左得番一層就又係得個桔。

記住我講過，買樓你唔知邊一刻係最平，回望過去你先知邊一刻值得入市，但你睇今日的話，唯一你知的就係你間屋有無買得比市價平，如果你做到呢一點已經足夠，起碼坐都坐得C服點。計劃就比左你，但記住決定就係你自己的，升升跌跌記得到最后係自己負責就好了，祝好運 :)

------------------------------------------------- 完 -------------------------------------------------

你又有問題？不妨可以選用財務自由僱問服務 [讀者來信]，等隊長我黎幫你諗下!