操盤實例 -- 新市況上車鋪路篇 [僱問服務]
財務簡介:
收入情況:本人38歲 , 女友26歲 , 每月收入大約32k, 但不算平均也會浮動 ,有時會多d有時會少d , 好似我4月收入38k ,但上月只得26k , 農曆年之前果個月就60k ,所以都係提供年入息俾你好d , 以報稅年度計,上年收入400k , 女友收入180k , 而其實最近3年都大約係咁上下
資產狀態:有現金80萬 , 人仔10萬 , 金幣約值10萬 , 無買保險,無供強積金 ,無任何物業 ,不過我地好慳 , 每月可儲20k
工作預期 : 我哩行好睇個人 , 同一間公司有同事搵6-7萬 , 亦有同事搵萬零蚊 . 我自己就覺自己無乜上升空間 , 但女友應該仲有得進步 ,佢突破到依家個樽頸搵多5-10k唔難 , 但財務計劃上都係預無乜升跌好d , 最令我擔心既係好多人到50歲後收入會慢慢減少 , 最壞打算係到時開一間鋪仔 ,每月搵萬零二萬蚊(以依家既購買力計)
現以每月7000元租樓 , 尖沙咀返工 , 打算下年結婚 ,希望2-3年內生小朋友
現打算買入自住樓 , 不過仲未決定到買邊到 , 首選就元朗380-400萬既盤 , 貪佢能力範圍內 , 返尖沙咀西鐵都算快.
次選就其他330萬左右 ,荃灣屯門果d屋苑 , 或九龍區既補地價居屋 , 不過女友最唔鐘意居屋 ,因為唔可以命正言順養狗 ,
如買400萬樓上車 ,由於收入不穩定 ,我驚單名未必借到9成 , 預計要聯名 ( 未結婚又唔可以女友擔保),會住得舒服d開心d , 但就浪費左個9成quota ,而且每月供多d錢 , 儲錢買第二層樓既時間就要耐左,
如買330萬左右既樓上車 ,我應該可以單名9成上會 , 再儲多3-4年錢應該可以7成買多層細價樓偷雞放租 , 到時我大約40歲 , 不過哩幾年就要住細d舊d
由於後生時只僱吃喝玩樂 , 直至預到現任女友才懂定性 , 現感到時間無多 , 故不想再行錯太多路 ,目標係退休前可持有3層樓 應該點部署?
希望隊長能指點一下小弟
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其實隨住年紀增長，好多人都會開始諗成家立室同置業，而係果一刻先知原來自己都唔係好有準備而后悔后生時沒有太多計劃，而且更后悔可能錯失良機，如果早幾年點样點样就好。不過有時諗番以前就好易，但自己當局者望將來就好難，你呢一刻準備諗下將來，其實都希望係有心唔怕遲。
奈何問題係唔怕遲還唔怕遲，隊長呢一刻睇的野同之前的Case開始有點轉變。始終過去幾個月，特別係過去呢三幾個禮拜細價樓瘋狂跳搶，如果以你的目標，買一間一定成問題，但買兩間就開始煩，特別係你呢家細價樓郁緊，你買完第一間后，到你有能力買第二間時可能已經係另一個世界，故此數字上可計，但目標的野開始要講隨緣。
首先以你人工浮動的32K計，或者年薪400K（即平均都係33K左右），由於你浮動月薪關係，如果你想用9成上會就會好蝦仁，當然係电話訪問中你話你有同事都可以借到9成，咁我就當你得黎講，都幫你計一計下你條數先。但保守一點，我用30K月薪幫你計，唔理你借幾多成你應該可以做到壓測18000，以30年計，你大約可以借到325萬@5.2% ，壓測為17846元，即每月供款為12,340元，理論上呢個數你應該都供得輕輕鬆鬆鄧梓峰的。
接下來，我當你加上你的80萬現金同人仔10萬，即你total大約可以做到415萬左右的樓咁講先，咁我地就可以攞住呢個筆直去諗你第一層樓之餘，又順便留住你女友個quota比將來再買時用。其實你買咩樓自住我就無法幫你揀，但可以諗的係如果你想用7成同9成咁黎買會係咩樓同咩財務情況:
A - 9成上會:你可以買最大的係325 / 0.9 = 361萬左右的野，首期即係36萬連雜費45萬左右未計裝修，可能小執十萬咁你即係洗左55萬，亦即你可以仲有25萬cash同10萬人仔留番係手先。
B - 7成上會:咁你可以買最大的係90萬cash / 0.3 = 大約300萬的樓，當然唔好拉咁盡就當你285萬樓，首期即係85.5萬+雜費去到92-93萬左右，岩岩好真係燒晒你個Cash。借就借199.5萬即你每月@2.2%還7575元，壓測10954元都仲係好輕鬆。
咁問題係你想用邊個筆直去玩，因時制而先知會買咩樓。當然，如果你係有心想買多層的話，咁你老虎都應該用A呢個9成上會去買，因為買完之后你會仲有錢25萬或以上剩，你要再買再追多層都快少少。不過要考慮的係你個額係買完第一層后就爆晒，故此你都要等你女朋友買得起先有得郁。
以你女朋友個人計，佢目前15K收入，將來突破左大約係20K收入，咁分別壓測就係9000同12000元，亦即係如果以30年5.2%做壓測，佢大約可以借160萬或215萬左右，即每月@2.2%供6075元或8163元。供果part我諗佢無問題，但係你諗下如果佢未突破之前，攞住幾十萬+160萬的借貸當你大約200萬的筆直，可能買唔到D乜。但假設你攞住plan A剩下來的35萬+每月當你儲到15K，如果儲兩年就等於35萬36萬＝71萬，再加上佢如果當時突破左可借約莫215萬即total 280萬左右的筆直，也許就會有多點選擇，不過可能到時細樓價又升多幾格你又係追唔切得個桔。
當然，如果你揀plan B的話你就肯定要乖乖咁供樓同儲錢，當你每月儲15K你起碼儲番5年咁講先有D野睇，到時攞住90萬再加佢到時人工幾多就隨緣。當然仲有另一個可能性就係你地兩位加埋個人工一齊聯名買間再大小小，不過由於你地首期所限，其實就算聯名都唔會買大多好多，仲會搞到你地爆晒額唔駛再買下一間，所以唔會建議。
去到呢個位我仲係同你討論緊錢同筆直的問題，而我相信你可能會問話如果隊長係你會點做，而如果要答呢個問題，隊長就必需重申我地而家的市況係開始會保守，而亦由於likely你都無乜機會一下可以買到兩間合理的細價樓（超超超細價的除外，但好雞），所以我認為無論你揀A同B都得其實都差唔多。而個人黎講就可能會揀B，用七成，反正你接受西鉄，住遠D就住遠D，攞住300萬左右入元朗逐個站搵，可能有野你會揀到可以接受。
揀B的因係一來慳左個按保，另一方面控制注碼唔駛玩咁大，三來你買呢一個筆直的野好大機會仲有小小上升空間，而且你儲錢能力強，可能只係短期內清袋但你儲番一兩年D錢其實又開始成番型回氣。
其實睇完你個case可能都會概嘆一句你攞住90萬月入32K肯儲錢但能夠買樓的選擇真係唔多，而且你仲想買多層的話我覺得真係幾難。不過同時亦係呢個原因我就認為唔好太急要去追番D時間，你要財務自由當然係一個好的方向，不過我個感覺係你已經輸左小小係起跑線，自住樓我覺得不防盡快買，但第二層到你能買時真係唔知咩世界，我唔係睇跌，但我只係覺得如果唔係賺住玩的話，就要小心點，你如果一次過落晒注，到時真係比你遇到個跌浪時你坐住重貨又點轉身？當然唔買唔買就可能最尾都係楂住件自住樓，咁我相信你有心的話儲多三幾年錢睇情況再算。但記得自住樓唔好等，盡快買希望lock住個升幅先為上策。
收入情況:本人38歲 , 女友26歲 , 每月收入大約32k, 但不算平均也會浮動 ,有時會多d有時會少d , 好似我4月收入38k ,但上月只得26k , 農曆年之前果個月就60k ,所以都係提供年入息俾你好d , 以報稅年度計,上年收入400k , 女友收入180k , 而其實最近3年都大約係咁上下
資產狀態:有現金80萬 , 人仔10萬 , 金幣約值10萬 , 無買保險,無供強積金 ,無任何物業 ,不過我地好慳 , 每月可儲20k
工作預期 : 我哩行好睇個人 , 同一間公司有同事搵6-7萬 , 亦有同事搵萬零蚊 . 我自己就覺自己無乜上升空間 , 但女友應該仲有得進步 ,佢突破到依家個樽頸搵多5-10k唔難 , 但財務計劃上都係預無乜升跌好d , 最令我擔心既係好多人到50歲後收入會慢慢減少 , 最壞打算係到時開一間鋪仔 ,每月搵萬零二萬蚊(以依家既購買力計)
現以每月7000元租樓 , 尖沙咀返工 , 打算下年結婚 ,希望2-3年內生小朋友
現打算買入自住樓 , 不過仲未決定到買邊到 , 首選就元朗380-400萬既盤 , 貪佢能力範圍內 , 返尖沙咀西鐵都算快.
次選就其他330萬左右 ,荃灣屯門果d屋苑 , 或九龍區既補地價居屋 , 不過女友最唔鐘意居屋 ,因為唔可以命正言順養狗 ,
如買400萬樓上車 ,由於收入不穩定 ,我驚單名未必借到9成 , 預計要聯名 ( 未結婚又唔可以女友擔保),會住得舒服d開心d , 但就浪費左個9成quota ,而且每月供多d錢 , 儲錢買第二層樓既時間就要耐左,
如買330萬左右既樓上車 ,我應該可以單名9成上會 , 再儲多3-4年錢應該可以7成買多層細價樓偷雞放租 , 到時我大約40歲 , 不過哩幾年就要住細d舊d
由於後生時只僱吃喝玩樂 , 直至預到現任女友才懂定性 , 現感到時間無多 , 故不想再行錯太多路 ,目標係退休前可持有3層樓 應該點部署?
希望隊長能指點一下小弟
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其實隨住年紀增長，好多人都會開始諗成家立室同置業，而係果一刻先知原來自己都唔係好有準備而后悔后生時沒有太多計劃，而且更后悔可能錯失良機，如果早幾年點样點样就好。不過有時諗番以前就好易，但自己當局者望將來就好難，你呢一刻準備諗下將來，其實都希望係有心唔怕遲。
奈何問題係唔怕遲還唔怕遲，隊長呢一刻睇的野同之前的Case開始有點轉變。始終過去幾個月，特別係過去呢三幾個禮拜細價樓瘋狂跳搶，如果以你的目標，買一間一定成問題，但買兩間就開始煩，特別係你呢家細價樓郁緊，你買完第一間后，到你有能力買第二間時可能已經係另一個世界，故此數字上可計，但目標的野開始要講隨緣。
首先以你人工浮動的32K計，或者年薪400K（即平均都係33K左右），由於你浮動月薪關係，如果你想用9成上會就會好蝦仁，當然係电話訪問中你話你有同事都可以借到9成，咁我就當你得黎講，都幫你計一計下你條數先。但保守一點，我用30K月薪幫你計，唔理你借幾多成你應該可以做到壓測18000，以30年計，你大約可以借到325萬@5.2% ，壓測為17846元，即每月供款為12,340元，理論上呢個數你應該都供得輕輕鬆鬆鄧梓峰的。
接下來，我當你加上你的80萬現金同人仔10萬，即你total大約可以做到415萬左右的樓咁講先，咁我地就可以攞住呢個筆直去諗你第一層樓之餘，又順便留住你女友個quota比將來再買時用。其實你買咩樓自住我就無法幫你揀，但可以諗的係如果你想用7成同9成咁黎買會係咩樓同咩財務情況:
A - 9成上會:你可以買最大的係325 / 0.9 = 361萬左右的野，首期即係36萬連雜費45萬左右未計裝修，可能小執十萬咁你即係洗左55萬，亦即你可以仲有25萬cash同10萬人仔留番係手先。
B - 7成上會:咁你可以買最大的係90萬cash / 0.3 = 大約300萬的樓，當然唔好拉咁盡就當你285萬樓，首期即係85.5萬+雜費去到92-93萬左右，岩岩好真係燒晒你個Cash。借就借199.5萬即你每月@2.2%還7575元，壓測10954元都仲係好輕鬆。
咁問題係你想用邊個筆直去玩，因時制而先知會買咩樓。當然，如果你係有心想買多層的話，咁你老虎都應該用A呢個9成上會去買，因為買完之后你會仲有錢25萬或以上剩，你要再買再追多層都快少少。不過要考慮的係你個額係買完第一層后就爆晒，故此你都要等你女朋友買得起先有得郁。
以你女朋友個人計，佢目前15K收入，將來突破左大約係20K收入，咁分別壓測就係9000同12000元，亦即係如果以30年5.2%做壓測，佢大約可以借160萬或215萬左右，即每月@2.2%供6075元或8163元。供果part我諗佢無問題，但係你諗下如果佢未突破之前，攞住幾十萬+160萬的借貸當你大約200萬的筆直，可能買唔到D乜。但假設你攞住plan A剩下來的35萬+每月當你儲到15K，如果儲兩年就等於35萬36萬＝71萬，再加上佢如果當時突破左可借約莫215萬即total 280萬左右的筆直，也許就會有多點選擇，不過可能到時細樓價又升多幾格你又係追唔切得個桔。
當然，如果你揀plan B的話你就肯定要乖乖咁供樓同儲錢，當你每月儲15K你起碼儲番5年咁講先有D野睇，到時攞住90萬再加佢到時人工幾多就隨緣。當然仲有另一個可能性就係你地兩位加埋個人工一齊聯名買間再大小小，不過由於你地首期所限，其實就算聯名都唔會買大多好多，仲會搞到你地爆晒額唔駛再買下一間，所以唔會建議。
去到呢個位我仲係同你討論緊錢同筆直的問題，而我相信你可能會問話如果隊長係你會點做，而如果要答呢個問題，隊長就必需重申我地而家的市況係開始會保守，而亦由於likely你都無乜機會一下可以買到兩間合理的細價樓（超超超細價的除外，但好雞），所以我認為無論你揀A同B都得其實都差唔多。而個人黎講就可能會揀B，用七成，反正你接受西鉄，住遠D就住遠D，攞住300萬左右入元朗逐個站搵，可能有野你會揀到可以接受。
揀B的因係一來慳左個按保，另一方面控制注碼唔駛玩咁大，三來你買呢一個筆直的野好大機會仲有小小上升空間，而且你儲錢能力強，可能只係短期內清袋但你儲番一兩年D錢其實又開始成番型回氣。
其實睇完你個case可能都會概嘆一句你攞住90萬月入32K肯儲錢但能夠買樓的選擇真係唔多，而且你仲想買多層的話我覺得真係幾難。不過同時亦係呢個原因我就認為唔好太急要去追番D時間，你要財務自由當然係一個好的方向，不過我個感覺係你已經輸左小小係起跑線，自住樓我覺得不防盡快買，但第二層到你能買時真係唔知咩世界，我唔係睇跌，但我只係覺得如果唔係賺住玩的話，就要小心點，你如果一次過落晒注，到時真係比你遇到個跌浪時你坐住重貨又點轉身？當然唔買唔買就可能最尾都係楂住件自住樓，咁我相信你有心的話儲多三幾年錢睇情況再算。但記得自住樓唔好等，盡快買希望lock住個升幅先為上策。
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