操盤實例 -- 九龍上車結婚生仔篇 [僱問服務]

財務簡介:
隊長，你好! 我和女朋友將於今年年尾或出年年頭結婚, 近期開始不斷睇樓,眼見一些我認為負擔得起的多數是居屋及樓齡20年以上,由於近月細價單位升得好急,有D銀行估價又差成150k-250k不等,而且我又擔心要按九成一旦樓價跌變負資產,不知如何是好.

背景: 本人28歲月入17k, 計及年終花紅月入約20k,每年人工約加1k
每月約可儲 10-11k(不包括花紅)
資產: 現金: 150k, 股票 300k

女朋友28歲月入18k, 無年終花紅

每月約可儲 6k
資產: 現金100k, 人民幣及外幣約港元等值50k

問題: 因為我地諗住婚後兩年內生小朋友,而且我地雙方家長都係住九龍區,如果要生小朋友我地要住九龍區,所以我地不考慮元朗天水圍D地區, 以我地而家既情況, 想請教一下隊長我可以點做? 到底租樓住等下先定而家買樓好?

真摰期望能得到你的回覆，謝謝隊長!

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你個Case講真唔係太理想，雖然你地兩位人工加埋都有35K，但係今日的樓市下其實都真係唔係好多錢，不過又唔駛太絕對，計岩條數一样OK。


如果係邏輯上我就99%的情況下都會叫你唔好租樓，自住樓點都要買，除非你好L肯肯肯定出年會跌，仲要跌得好金先諗，否則自住第一層樓就一定唔會租，試諗下當你租間10K一個月，一年就120K局輸，你買都係買D細價樓，輸120K一年不如用黎當係買樓中間個buffer好過，好多人租下租下三四年，咁就變左400幾500K錢，到時你就知自住樓的威力。


入番正題先幫你計數，以單人名當你17K計算（反正你兩位人工差唔多計），咁你的收入壓測為10,200元，以30年@5.2%計，你自己大約就可以借到1.85M左右的錢，咁相當於你兩位的人工加埋就其實可以借到3.7M左右的野。你資產450K，女友大約150K，兩個加埋有600K，唔知你扣晒你結婚D錢未，但睇黎你走唔甩要用9成上會先搞得掂一層樓。


當然如果你地兩位可以肯定secure到一層居屋就自住黎計一定good fit，不過如果唔得的話係私人市場，如果一人名我諗係九龍都幾大機會唔駛買野，就算單幢細到PK都唔駛諗。無奈地我相信你地都要合名一齊買一間九成上會黎住先有番D選擇，但係你話20年以上樓齡呢下我堅幫你唔到，因為呢個世界有样野叫睇餸食飯，你係得咁多就係咁多。


以你兩位total可借3.7M + 600K 資產計，我又唔係好建議你地買到太盡，我諗大約3.2M-Max 4M就好收手，財務自唔自由呢D野你地中間儲下錢先再講，幾年后如果你地人工好左或者點样點样，先諗下可能賣左層樓套番個名由頭做過，所以如果你有財務自由的諗法，咁你可能就預一間屋大約係足夠兩人 + 1個B的就算，唔好太過諗太長遠，又唔好太過諗超豪裝修（但都諗少少裝修啦當然），我估計你攞住3.5M係得寶都應該仲有野揀，買間大一的單位大約3.2M-3.3M有找，食住大屋苑流通量高要走實走到。


3.2M的話，當你做9成共借2,982,240.00，即30年@2.2%每月還款11323.6元，相信對你每月可以兩個加埋儲16K黎講問題不大，之后你仲可以每月儲4K左右，但呢個數你要三五年換樓就真係唔係儲到好多錢，唔計你加人工4K x 60 = 240K，無乜大用，所以之后係點就好睇你自己份工同個市就唔就你，而如果你認為橫點都可能五年后或更遠先可以再換樓，咁你索性再買大D去到大兩房大約3.8M都好合理，起碼中間都叫賺個住先。


你呢個盤其實都好straight forward，我係你就會買間自住樓然后收皮唔駛諗咁多，一路供供供三五七年，中間慳慳地錢儲下等下一個機會萌芽先再諗，因為目前任你點變都係計唔通，一層樓就係一層樓，無得諗，所以只能同你講句努力吧！