操盤實例 -- 退休計劃親戚代買樓私有化篇 [僱問服務]

隊長你好,

盼隊長您能提供一些意見。

有幸search到您的blog,真是讓我這個無知婦孺大開眼界,拜讀了您其他的顧問服務,有點擔心……其實我根本無得諗(因為收入少得可憐),但……就這樣宣布放棄,又心有不甘,故還是厚住面皮向您請教,若能抽空提供意見,真是無限感激。

以下是我和先生的財政情況

財務簡介: 我34歲,每月收入14500(年尾有雙糧),先生43歲,每月收入13000+平均每月約6000 freelance(攝影工作,算是有穩定客源)

我給家人的家用:每月2500
先生給家人的家用:每月3500
女兒的學費:每月1800
2人每月儲蓄:6000

但我數年前因白痴野欠卡數,現每月還款4000,至2015年12月……(唉~)

資產狀態:沙田區一層300多呎一房單位,2009年以先生的親友名買(因收入低的關係,先生一直想白表申請居屋,所以當時不敢以我們自己名買樓),116萬買入,每月供3000多,現價約280~290萬,尚欠按揭68萬。

Cash:150萬

諗緊做乜:因不想老了成為女兒的負擔,故打算購買另一個物業收租,希望老了靠收取租金作生活費。先生希望待年底(?)白表申請居屋,我無所謂,只要買到有第二層收租就好。
另外有個問題,因我不太放心由先生的親友hold物業(但我先生非常放心~暈),我覺得始終有被出賣的可能,但我又知道如果我依架贖樓轉名,買第二層就冇希望(可能對您黎講搵咁少係咪都冇希望……)有什麼建議可以給我們嗎?

謝謝
祝事事順利
無知婦孺


追加: 白表申請居屋的意思,其實是指政府於年底推出的新居屋樓花,我先生也認為買私樓收租的願望很渺茫,買居屋比較有希望,所以有此決定。故根本不知道抽唔抽到,亦不知道要用多少錢,希望沒有令你覺得麻煩,再次謝謝您的回覆。

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首先你呢個case係超出左計數上的野,所以要考慮的角度有好幾個,包括主要係你層樓點样安全地收番比自己,以及買居屋,同埋住屋條件和退休幾個角度去諗。


相信大部份人睇你個case的第一眼,都應該將注目點落入係你呢個唔係under你個名的物業上面,而我就諗緊其實你兩位收入加埋係27500理論上係低於居屋的入息限額,之但係如果計埋你有成150萬cash應該就無可能買到居屋,當然你要收埋D錢就另計,不過我會先assume你買唔到再去諗成件事點操作。


番番去個著眼點即係你個物業度,其中一样我認為你要認清楚的就係呢層樓賺左都幾多錢,但你用唔到住,而且仲有風險比人食埋,所以我會建議你一係就自己買左佢,一係就叫你親戚加按至七成(如果可以的話),其實兩個方法都有利有敝,如果買的話好處當然係層樓落番你個名,然后你再做mortgage好大機會可以套番一大舊錢比你去再轉黎買下一層樓。唔好處就係你要花一舊錢去打厘印之類,不過都係幾萬蚊買個安心。但與此同時唔知你親戚係咪披著羊皮的狠,其實一直係度等你慢慢供到尾就食到盡,但呢一刻你話要買番就可能迫佢露出尾巴,我唔識佢當然唔知點諗,但你行呢步棋時小心如果炒大穫真係食左你層樓可能連樓都無得住就要預埋。


加按的好處就係叫佢加左按之后,將舊錢轉番比你,當然最好係加到7成(如果加到5成就無乜用),呢個目的當然一方面就係令你多番錢去周轉買下一層樓的同時,亦順便將債務提升番,起碼到時有咩事佢地真係想食左你層樓的話,你都楂住番舊錢,佢地食都係食三四成,再加上層樓始終唔係你名,即係居屋大計仲有機會進行。唔好處就當然好簡單,就係層樓永世都係佢名,而且如果再升的話個賺幅又lock左係個親戚名,你地永遠都係下家比較難搞,再加上如果加按又會用你親戚個額又要"求"佢地幫你加,其實都幾煩。


講番如果你地買的話,我先講假設你用200萬象徵式咁買番,印花稅係1.5%即30000元,律師果D就兩邊加埋約莫10000元,即係你搞一搞就4萬元。但係呢一part你再問一問律師應該點做好,因為成交價也許會影響你做按揭,有機會可能你要用市價買黎做(但打多D稅),又或者你用150萬黎買,咁你就可以full paid左再番番黎,但用低於市價咁多買就有機會比稅局追稅,始終係你地自己知借名hold層樓,但稅局唔會理你呢D野稅就照收。


我當你買左的時間就上番會做mortgage由頭黎過,計數上我建議你一人名去做先,即計你14500月入,壓測係8700元,以30年@5.2%計,咁你大約可借158萬左右,即每月供款6000元。假設你能夠借158萬的話,減去outstanding你地而家欠銀行的68萬,即你地可套現90萬元,加番你地有150萬元計,減番5萬元買樓的成本左右,即係你地而家cash最多會增加至235萬元。之不過數字上就係咁計但你地仲有兩样野要兼顧,一就係你本身條P-loan要清左佢,即你仲有18期左右的4000元數,亦即72000元的總數要減埋。另一方面,你借158萬左右其實係大約你層樓的5成幾6成的借款,如果你能夠借大約145萬左右,即借少十幾幻,你就可以諗多一步用呢層樓合法出租了,所以如果重新再計的話,當你借145 - 68 - 5 + 150 - 7.2 = 214.8萬可用的資金。


去到呢個位,層樓就係番你,而你亦可以將呢家層樓出租的時候,就可以諗下點样搬大D,因為始終你住緊果度我覺得太細,三個人住真係有小小窄。接落黎就係計下你先生的人工可借幾錢,但呢part又好睇佢影相果度可否convince銀行借比佢,但即管我地計一計兩個可能性先,即用13000元同19000元,佢壓測分別係7800同埋11400元。以30年@5.2%計,佢可以借140萬元或200萬元左右,每月又分別係供5315元同7594元。


小總結一下,如果你地保守咁計,214.8萬元 + 140萬,即你地可以再買一層350萬左右的野。如果你地能夠說服銀行的話,咁你地就可以買到接近214.8萬 + 200萬 = 414.8萬(當400萬好了)的樓。以350萬至400萬黎講,你地如果係番沙田大圍一帶其實黎黎去去得果一兩個屋苑揀,不過呢我相信呢個筆直目前應該可以買到大小小的單位,比起你住緊的應該會有所寬鬆小小,之但係你個儲備就會清倉,所有野又要由頭黎過了。


但以我估計,其實你地每個月都壓力唔會好大,因為你而家層樓出租就大約可租到10000元,減去你供6000元當連雜費係7000,即你每月有剩收入約3000元,再計番你呢家如果買層330-340左右的野咁講,月供都係5000左右連雜費當你6000,減去你3000元的收入,即係你供樓都係3000元,搞完一大輪都唔係好大壓力,只係舊錢咪慢慢儲過囉。


成個故事我只係幫你買私樓,因為條數其實係計得通的,問題只係你搞唔搞得掂你親戚果度。相反我覺得居屋太被動了,而且比你攞到張白居二,隨時又同一幫餓狼鬥搶盤,咁倒不如你而家可以一步步今年自己搞完部署晒,擺好個陣就唔駛煩反而仲過癮,相信呢個陣搞完你未來十年都應該唔會再搞入何野,但無風無浪咁過到十年八載,你地個退休計劃應該都不成問題的,轉捩點就係睇下你親戚果度點样了。





留言

  1. 呢個其實似係 constructive trust arrangement (A 叫 B 掛名 hold 住個 property, beneficiary 係 A), 層樓應該收得返,
    親友真係想食層樓既話, 只要有證明 proof 到事主係每個月 bump $ 俾佢親友供樓, 咪上庭打囉 [Quistclose], 煩少少咁解

    回覆刪除

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