尋找不敗之盤


之前寫過一年半計劃,但經歷唔同市況,每段時候隊長都會不停咁自己思考,進化亦希望優化自己的財務自由大計,畢竟我都有八十后的特質,亦同毛主席一样認為一萬年太久,只爭朝夕,所以任何有方法可加速我財務自由的方案,我腦海都唔會停低去思考。


由一月底寫完一年半計劃之后,剛好六個月后的今日,市況突然急速熱鬧起黎,手頭上的細價樓當然亦見到一定程度的升幅,加上未來的SSD 2年期轉3年期的關係,相信亦會係未來一年又會有另一個幾明顯的升幅來臨。呢兩個因素加埋,就會開始令帳面有幾好的回報,亦誘發隊長諗下下一步點样搞作。


先舉個例,如果你有三間屋,每間本身都係200幻同市值,100幻同的mortgage咁講先,咁你自住一間供兩間,total你就有asset 600幻同埋300幻的mortgage。好啦如果大市幾年后升一升變左300幻咁講,都唔計你供左幾錢樓咁講,你手頭上呢家就有3間300幻但仲係100幻mortgage的野,換句話說你只要賣走其中一間收租樓,咁你即係收番300幻 - 100幻 = 200幻的錢番黎,亦岩岩好蓋晒自住同另一間收租樓,呢個動作做左之后,你基本上肯定不敗,因為你兩層樓都full paid晒了(當然你楂cash放係mortgage link啦可以的話)。


當然世界就永遠唔L係咁美好,首先自住樓通常都一定係價值大過其他收租單位,而且仲要夾埋租期的區間,會唔會到時又遇著難放樓個市靜過鬼的時間。可能你又會問乜隊長你唔係只買唔賣咩?又係唔係等於睇淡啊?更重要的問題係我(即係讀者你)係咪要賣樓.....等等的野,咁我又要再講多次唔係睇淡同睇好的問題,有時樓的野係要優化,即係你買股票都可能唔想自己風險咁大,所以要郁一郁咁,不過你同我的分別可能就係樓宇的數量。講真你得一間自住樓的,就咪搞咁多野。一兩間收租樓的,可能可以諗諗,但我都建議你唔好出出入入。不過當你有五間十間十五間咁計,咁你就唔怕係適時賣走一兩三間去整靚個盤,令自己係任何情況下都更加穏健。


相信又會有人話,喂咁隊長如果你賣走一兩三件,個市再升咁你點L样啊?呢個就係操盤要考慮的地方,因為主要黎講今日唔知聽日事,我有信心樓升九成機會升,都有一成機會唔升或者跌,所以我認為最緊要係做完呢D動作會令你不敗先要緊,而不敗的情況可以講為如果大市跌,我就當然坐住幾球cash可以順勢再入多D貨又或者improve自住樓住大D la;如果唔跌或者大升,其實我都仲有一部份樓繼續食住個樓價向上,而更重要就係我亦會留住最大現金流的樓,係升市時租金亦會向上去幫我同時間做朋友。


試諗下如果你本身收緊一萬蚊租的野,幾年后可以收到萬五萬八咁,咁你坐多幾年的話仲有幾層呢D樓係手,就算大市升你都唔會太過落后,cash flow亦會相當強勁,就算大市唔跌,比你坐係度等等等多十年八載,你一样有能力買層大樓而不會太吃力,呢個就係the beauty of 操盤。


所以回番一開波講果下一萬年太久,只爭朝夕,本身樓市唔郁,你就局住要食租,而食租達致財務自由係一件好長的時間。相反,如果呢家樓市向上急升時,將你portfolio的一部份套現,你也許就會加速達致一個較小型的財務自由,而呢個目的地,我希望係三年內完成,如果真係實現到,咁就好了,哈哈!(用兩句廢話結尾,因為成件事都係一個FF,希望你地唔好吊高我)


留言

  1. 如果隊長你賣咗一層300萬的樓, 有兩間FULL PAID (先不計其他現金), 就好似隊長你早幾個月那篇高薪高手篇那個"來信人"的情形一樣, 立於不敗之地

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