買股定買樓?

好多人成日都會討論究竟買股（ETF/REITS) 收息好，定係買樓收租好，係討論之前我必需強調都可以話各有各好,豐歛由人，正所謂條條大路通羅馬,賺到錢無話岩定錯,總之你認為係你最精最舒服咁賺錢達致財務自由就可以了。


不過，作為一個普通小市民黎講，個人認為買樓還是比較上要好，而且好很多，因為買樓無論係槓桿上同心理質素上都會令小業主受惠。相對於如果你係大孖沙的話，咁當然你話你身家幾十億叫我去收租同租客傾埋萬零蚊野一個月呢D細數，又或者你楂庄一兩月炒起一兩隻股執幾億的，當然就完全唔同Level亦無謂比較。


所以針對小市民黎講，我當你楂住一球咁計，槓桿已經好蝦人，因為你攞住一球現金加收入，你可以買層四五百萬的樓，而如果層樓升一城你就執40-50萬，即對比番你初投入的100萬本金，你執四五成。有執咁多其中一個原因係買樓息口低，你自住又好，或者第時點样合法收租好啦，其實相對你仲賺埋時間值，每個月以2.2%左右的成本去食埋大約3.5%的回報（自住都當你交番租比自己咁計），所以賺樓價又賺時間值，唔好講嬴幾多但只計嬴面都大左。但如果以股票黎計，你楂1球買晒落隻REITS度，你可以話基本上完全無槓桿，係就係一年可食高息如7-8%仲年年有機會有增長，即你話股價升時等於樓價升，只不過樓價升一成計，上面你槓桿完執40，無槓桿情況下你執10%，明顯無得講。當然你話我可以孖展槓桿上去，但係孖展rate就算一般可以去到5-7%，隨時你食租果舊都無埋，咁又有D無謂。


而另一個心理問題係，樓市的波動相對股市要低。舉個例，一年的股市大約有+-3000至4000點的波幅兩次左右，即係可能一月份你的股係25000點左右，三月份22000點，七月份又去到26000點，十月份又去番23000點咁講，多多少少因為股市的情縮影響，加埋股市太容易出入，你隻REITs好ETF好都有機會係短線間唔完全反映你個實際價錢。亦因為呢一样野，加上唔係每個月有息收，慢慢亦可能會造成你係某D位你楂得唔舒服，想放想轉咁手多多郁下。好啦你話你係股神叻仔次次都高賣低買，咁Ok我完全會認同你係賺錢之神。不過我相信有番咁上下買股經驗的人都試過唔係次次都做到高賣低買，相反高買低賣的情況亦相當普遍。好啦，你手多每次郁一郁的成本一買一賣當去左你0.5%，再未計你一間唔覺意係唔同的操作中輸5%咁好沒，其實5%唔係好多，之但係以收租佬的立場就差唔多輸左你成年的收入？咁就唔岩數了。


而且我最唔中意買股的一點係你可以有超短時間的不合理情況，即你無啦啦黎個小型甚至大型股災，你可以睇到過去呢幾年無啦啦幾日跌一二千點經常有，但係樓市係唔跌就唔跌，不過隻REITS可以啦啦啦無左一兩成咁講，咁我就唔會接受呢個不合理的因素了。再者，老實講有幾多人係比個股市收左皮，唔好講話賺錢，手多多真係100萬得番一半甚至無晒的，亦多到你唔信。我唔係話無股神，但我更肯定唔係人人係股神，一萬人入面有100個人係賺，九千九百人都係輸錢的野，我就寧願做番樓市呢個傻仔方法，起碼我深信長計都係1萬人入面，九千九百人係賺，100人係輸而已。


買樓唔係講緊買一間，你可以買幾間，幾個區，唔同的樓價同唔同的收入你仲可以有得郁下，而且好話唔好聽個心魔係你同人講你係有幾層樓係手，同你同人講你有幾隻股係手，完全係兩回事囉。


當然你可以話買樓收租要面對其他煩野的風險如租客啊，裝修啊，維修啊之類你要處理一間甚至幾間屋的問題。不過后生仔的我又覺得其實都係開心煩我亦樂得去煩Ge。


到最尾都係果句，以上的內容只係比小市民黎計，但如果你本身有幾億元身家你根本唔想用一分鐘時間去執多一萬幾千的，我會絕對認同你個立場買REITS。好明顯，你攞住1億去執1% = 100萬，我攞住100萬如果用你方法執1萬，咁點維皮啊？唔用槓桿唔諗盡D計番合理回報，條數好難計得通。


所以買樓定買股，係一個好主觀的決定，無乜得講對所有人邊個好D，但對我自己而言，我就會揀買樓，呢個係我自己個人的喜好，亦係一個無乜得爭辯的事實。