終極轉按

要解釋點解今次轉按咁重要，首先隊長必需提出一個，亦至目前黎講無人提出過的轉按名詞（好似係）--- 終極轉按。


終極轉按顧名思議就係可能係最終最後一次的轉按，當然世事沒有絕對，Jordan話退休都可以覆出，哥哥話退休都會覆出，但至少係目前黎講，轉按已經去到一個好關鍵的位。而要解釋呢個終極轉按的話，我地就回帶去到一個月前的第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻。


假使間如果你並非一個有經常轉按去攞cash rebate + 套現的人，呢固終極轉按係唔太關你事。舉例，20年前你買左層樓，呢家供剩50萬，層樓值1000萬，咁話之你轉四成五成，都一定轉到錢出黎，所以你轉乜都得。但好啦，如果你係一個勤力的投資者，咁兩年前假使間你層樓係400萬，我地分別睇一睇如果你借5,6,7成的話，咁即係2年前當時的借款就係200萬, 240萬同280萬，而大約供左兩年後，假設outstanding變成185萬，225萬同265萬（睇你借幾耐），咁係第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻，有乜野變化發生左？


首先，樓價當然應該錄有升幅，2年前400萬的樓，我地假設估價升到500萬計，以第8輪逆周期前的話，理論上你出租再轉按咁計，係借到250萬。因此，如果當你係400萬時係借5成或6成，你就可以套現65萬或25萬不等，但如果你係當時借7成的，你轉按就要放番15萬入去。因此，好大機會你仲係有能力去套到現的。


然而，如果你係第8輪逆周期後去計的話，咁就完全另一個畫面，因為所有按揭會減一成借款計，即500萬你最多借4成，亦即200萬的轉按額。如果咁計，對比番2年前的5/6/7成黎計，呢家轉按只借200萬，即係5成的話就可以套現15萬，或者當時6-7成的話，就要倒頭貼番25萬或65萬先可以轉按。


一睇到呢度，如果你的感覺係話，無所謂啦，攞cash rebate，你如果真係貼小小入去黎借，有D要貼錢，有D又cash out，咁咪拉上補下囉，借唔到新錢只攞cash rebate都好啊。當然呢個concept係無錯，但係有個問題係呢個400同500萬的估價只係我呢家做的assumption，會唔會有D樓升幅細左而借唔到更多，拉上補下竟然都係要貼仲要貼更多錢入番去做轉按，咁真係case by case。而且，目標如果唔係套現仲反而要隊番錢入去銀行，係一件不置的事，識玩的朋友一定明白，你得0蚊，欠銀行一千萬，同埋你有9000萬，欠銀行一億，同样淨欠1000萬，但完全係兩個concept，越多cash，越穏不嬲都係王道。


所以，呢個轉按另一個關鍵位係，5成就有錢攞，咁4成如果要貼錢，你又轉唔轉？我地又睇番息口問題先，兩年前的話，好多按揭係做緊H+1.7% / H+1.8%，而岩岩呢個第8輪前後，係做緊H+1.28%，呢口價係近呢五六年黎講最抵的，當然唔可以媲美王者plan H+0.65%，但係呢一刻的而且確係減左接近0.4-0.5%出黎，而且仲有高現金回贈，老實講隊長就認為係可能最後一個歷史低位plan啦，點解? 喂，今年就當聯儲局渣流係咁吹水加息姐，比多兩年佢，係咁加上去就開始有機會啦，當然加息同出的plan係唔一定有直接關係，即你可以仍然推H+1.28%封左P，但P加到上20厘都得。不過，個人認為兩年後真正進入加息週期後仲有無荀plan呢，點解應該難小小，所以呢家唔轉，又係一個大問題，但轉又要貼錢的話，點搞啊？


好啦，話明終極，就又要睇下假使間你轉左按，即當你500萬咁好彩借到250萬呢個尾班車5成係咩情況？以一般鎖兩年計，假設500萬的樓升到600萬了 (跌就更加唔駛諗轉按)，而如果咁好彩政府唔再發花癲再推第9第10輪措拖去搞你個按揭的話，咁你最多借600萬的4成，即240萬，對比番250萬借款可能供到240萬左右計，大約即係要升到兩成先勉強打個和可以轉按攞cash rebate，但就無得再套現，不過你又要計多样野就係上文所講，會唔會到時個plan已經唔同，即你攞住250萬個plan係H+1.28%，到時又變番上H+1.7%咁講，然後只係為左攞兩三萬cash但每個月又貴番？相信到時我就未必會再轉。


當然將來係點會人知，但你要預樓價升兩年先有得cash out計，而隊長深信係入左你袋的錢先係你的黎講，目前能夠以5成借到平plan + 套現對於將來係一個莫大的關鍵。不過，要坐上呢班尾班車係隊長個case就只有匯豐的一個機會，而匯豐的開初態度卻是令人失望，對於隊長呢種睇住日子一天一天遠離5月19的第8輪cut off日的申請人，心如熱窩上的螞蟻就是肯定的，不過如果你唔係一個進取的投資者，也許你未必會明白同感受到，呢一次終極轉按係有幾關鍵，因為將來仲會唔會轉按，就取決於呢一次是否能坐上五成按揭靚息尾班車。