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Tuesday, March 17, 2015

二三四按與P-Loan


細價樓破爆論的其中一個主要的論述,係指業主向財務公司申請所謂的二按三按四按,因利息極高,但審批條件寛鬆,所以當一個沒有太好的財務狀況的人借左,就好似食左毒藥咁被個高息慢慢吸乾至死,到最后就被逼收樓,銀主盤收場。


其實表面上好似好有point咁,但係事實又係咪咁又當然係另一回事。首先,隊長認為所謂的二按三按四按呢D名稱也許有小小誤導成份,因為如果真係一份按揭黎講,隊長的理解係應該同份樓契係有關係的,不過坊間的official二按其實就只有HKMC,而其他的財務安排,或者你可以理解為私人貸款 (P-Loan),不過財務公司可能會見到你有層樓先願意借大小小個額比你,即你如果本身只靠人工收入就借, say 10X薪,但你有層樓可能就借到20 - 30X比你或更多至一百萬咁講,但本身其實同層樓並無直接的關連,因為係借錢的時候財務公司都係唔會睇你份契,除非你出事還唔起錢,否則層樓是沒有影響的(打定個底:以我遇過的loan黎講,其他財務公司有新的產品係完全睇晒契就唔知啦)。


所以如果講到財務公司,隊長曾經都問過安記,我的credit咁靚仔,年息都要去到12.5%左右借100萬,而亦有朋友問過佢就去到24-30%,所以如果真係諗住用按揭的思維去諗的話,純計錢我諗唔到點解有人會借,除非真係走投無路,但走投無路仲要借財仔的人,雖然係香港每年每月每日都發生,但始終都會係少數的一群,個泡沬唔應該會太大,甚至無乜可能會大到隊爆樓市?


所以,係比較下,其實同样要借一筆錢周轉,一個稍為有正常職業又有正常智慧的人,話知佢有無樓,但是但行入一個銀行借P-loan,借30-50萬出黎,年息5-8%左右我諗大把銀行爭住做呢D生意,對比細價樓講真都可能係一兩成的樓價了,你唔夠洗行多間又借多30-50萬出黎其實都唔難,所以如果計成本的話,根本係銀行借條P-Loan都完勝財仔,所以我相信如果真係諗住用層樓的價值去借財仔仲比咁高息的人,一係就係低能嫌錢腥,一就係無得揀,我個人傾向低能的人係香港比較少,所以無得揀的人應該係主打點解要搵財仔。


當然係辣招的新措施出台下,也許有部份人會因為收緊按揭而marginally咁被排出去借財仔,之但係其實首置上車的,理論上有九成,又肯肯定驚驚青青計岩數先會入,一般我諗如果有大風險都唔會攞幾十萬首期黎較飛,所以一定計得鬆動先會買,因此要由九按再跌番入財仔的人應該好少。而投資者的話,講真呢家下下五成去黎計,我知的好多我地呢D蚊型投資者一早收晒疆,邊度仲會衝入去買?買的理論上都係唔小心未上會果堆先比政府玩死可能要去財仔,呢一批人可能有,但都唔會多。而剩下來會搵財仔的人,就係本身佢地都諗住搵財仔借錢的人,呢一批人無論政府點都好,都係會搵財仔anyway,所以其實由政府出招而將人推向財仔的,我認為好少,而大部份有能力的人,有得揀P-loan的5-8%息,同財仔12-30%不等的息,我相信有腦的都唔會揀財仔,亦即係話根本財仔個波唔係吹得太大,生意好左唔一定同樓有關。


講左咁多廢話,其實隊長想帶出一點的係,如果你有資金需要,其實你有樓無樓,你都可以係P-Loan同財仔中間取捨,亦即係話財仔的泡沬其實同樓唔係太大關係。再者,計數上借得錢越大,風險越高,息口亦越高,咁P-loan同財仔的還款額就越明顯,亦即係低能的人就越易睇到自已無能力還財仔,所以唔會有太多低能仔誤踩財仔陷井,亦即係話如果樓價越升理論上越借得多,就越比人睇到自已還唔起。呢一D人借財仔緊係唔抵可憐,但香港社會,特別係房地產市場入面,個個咁精明咁識計數買樓的情況下,話比你聽呢家有好大部份人比緊2.15%利率,都走去借100萬比20厘息做二按而唔借P-Loan,你信唔信有多人到咁样去篤爆樓市呢?我就唔多信了。


人有三衰六旺,買完樓有咩用錢需要,正正常常如果可以加按,其實樓價升都可以套到一舊現出黎,而且都係2.15%左右,真係平靚正。加唔到按的,真係要用錢,睇下我側邊Banner的moneyhero,大部份APR都係3-5%左右,已經大把銀行比你揀。至於真係又要用錢又無銀行肯借的人,我相信都有,但多唔多呢?Hmm.....借十萬八萬果隻可能就多D,但要借到層樓都收埋,我就無法想象。






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