如果細價樓是瘋,咁大價樓就係狂


今時今日好多人都啫住細價樓話係癲,以人工黎計又點样家庭月入中位數話唔食唔洗幾多年先買到咁,又或者講呢家誤導式講買細價樓上車要一百萬之類,再加上加息就會爆,總之細價樓就看來係一個計時炸彈。如是者,今時今日的中價大價樓,又係唔係即係無問題無炸藥味先?


而家的所謂豪宅,其實可能都只係3房2廁咁講,理論上過千萬就基本消費,正常小小的屋苑都已經1500萬起,比你再豪D的,過2000亦比比皆事,就算有如隊長的實力的"年青人" (係樓市黎計算係年青人),都只可以話係基本上望門輕嘆,咁如果有人同我講話細價樓唔值呢個價,我只會話大價樓更價係痴撚左線。


計一計樓,我就當你要買一層1500萬的樓,基本消費係750萬首期。當然買得呢D大價樓,好大機會你都要衰埋個DSD咁講,咁你就要比7.5%稅,即係112.5萬。再加埋佣金15萬咁講,都已經黎緊要大約900萬的Cash,仲未計你如果想做下個裝修可能用多100粒咁講(咁大間屋兩個廁所仲好大機會住幾十年,100粒整好晒唔算太貴),老實講要咩能力的人先可以攞1000幻出黎?


條數你以為計完咩?未必,因為你仲有壓力測試呢關。借750萬每月2.15%大約供29K左右,但加3厘息壓測后就係41K,已如果你係第2層樓的話就只可以係40%,即係你好大機會要月入100K或以上的人/組合先勉強借到,亦即係話如果你攬住件細價樓,你就要比多55萬稅,又要兩個人未計你供緊的樓有十幾皮先有得諗,仲要你攞得起一千幻,簡單黎講接近無可能。


當然,你可以話咁你一係賣晒D樓由頭黎過,咪又慳稅又靚record又上會都易d咁講? 呢個或者可能係政府的諗法,令一間大價樓就迫市民套番幾件細價樓出黎,不過我只可以話係一個一廂情願的諗法。換個角度,隊長一直叫人買300-400萬的細價樓,一件1500萬的貨,連稅等於大約5件細野,買完細價樓的人,一件一件儲得又開心又辛苦但坐得又舒服的同時,你叫佢嘔晒d貨出黎去換一件大野?唔係唔得,不過難d囉。


點解難?你可以從數字上的心路歷程去諗下。一般儲細價樓的人的路,肯肯定唔會係一步到位的,亦即係話佢可能係一年一件,或者兩三年儲到一舊又一件。而見到個市升,佢都只係可能見佢曾200萬的樓,升到250萬,再過幾年又升到300萬咁,搞左4-5年先講緊係一百萬。呢個100萬的感覺,慢慢就套番落時間度,而且自已儲果舊錢亦係差唔多大細,又係一百萬。所以,係漫長的時間,如果同你講你要放棄呢100萬,即係等於叫佢放棄4-5年的成果,而如果叫佢放5間細價樓,即係叫佢放棄20-30年的成果,你估有幾多人制?


你可能又會話咁住大d係無計,總要放棄GA LA?係,如果你叫佢放一兩件黎換,我諗都可能會有人好願意。但問題係要套足1000萬咁講,你唔放晒放剩一件你又係要輸dsd,但一下dsd又去左你大半層細價樓咁講,你叫我攞半層細價樓去交稅?無L野下嘩?我係個腦生蟲定係錢太多,要自閹一層樓去住大D?老實講我地呢D細價樓的投資者,識玩識計數的一定只會揀租層大野算數,坐住幾層細價樓,借貸又唔高,郁一郁又無左兩球幾野稅加埋幾十萬佣金,係咪真係身痕啊?


所以如果你話細價樓係癲的話,你要我用5層細價樓先換一層大樓,我會直情覺得大價樓係狂,中間的交易成本太高,我相信識計數的人99%都唔會咁做。所以,結論係大價樓唔升,以及D人攬住細價樓係有原因的。政府如果要比多D人上車,或者真係要諗下點样降低大細樓交換的成本,否則我深信無人會願意洗幾球去換好D換大D的,呢個就係大價樓狂的問題。

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