讀者來信 -- 高薪入市篇？

隊長你好，

本人月入$78000，儲有$2百萬，一年能儲約$50萬。

問題:
1)用現有$200萬買$400萬細單位收租?
2)再儲兩三年至$300零萬買$600萬單位收租？因為有感現在細樓價位呎價比國中價樓貴得多，好像中價樓較抵買?

另外，本人非常有信心能於兩三年內儲多$100零萬?
隊長有咩建議？

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其實以你的收入黎講你要買多層，風險係的確好細。不過我唔知你職業係咩，所以我就當你要跟足規矩以5成黎去諗，但記住因為你買第一層樓（assume你先生 層樓你無名)，你係仲可以用9成買400萬樓下的樓，或者用7成買番黎再自已諗下會唔會7成去出租，但呢兩件事前者就唔建議用黎出租，而7成出租呢D野， 我唔會建議，但有人咁做。就你個case黎講如果買得起的時間我覺得又真係唔駛諗，用7成，但只怕你想買中價D的樓時(或者6成)就要諗。

好 啦，其實你下面個問題我估你都係想買層樓收租，而變相你個問題係等同於問我係咪時機買樓。老實講我自從舊年9月之后我已經唔會主動建議人買樓，唔理係咩價錢，主因唔係話我唔睇個市升或者睇個市要跌，只係我認為風險同回報開始唔係咁值搏，所以如果個買家係得１注錢，咁就係一件好自已衡量的事情。對於１注錢的 定義，我先假設係一個上車人的１注，即佢可以有1-2成首期+小小裝修，我就當係80-100萬左右，咁好明顯套番落你個case度，你係大約有 2-2.5注錢，亦變相係可以講話你的承擔風險能力係比一般上車客高出好鬼多。

回 番去我講個市問的問題，我舉個例子就係假設你呢家買層細價樓，我之前講的時間係280萬咁講，呢家係330萬，差左50萬先算，咁如果大家睇係未來3年可 能升小小到400萬，我之前係咁叫人買的時間係280萬搏120萬，但而家係330萬搏70萬，但遲D再買可能係350萬搏50萬，咁我諗都可以大約 表示出我的睇法。當然你話係唔係到左400萬后就唔升，會唔會再升呢？咁無人知，而且你你可以中間食租，呢個就係你自已計數上的考量。簡單D講，我認為係 升的，仲有小量水位，之但係值唔值，同埋會唔會我睇錯市累街坊，你都要加小小獨立判斷。

而 假設你要入市的話，咁你可能就又諗緊係咪入D 400-600萬的四正兩房，好過D 300-400萬的細一房或者假兩房，right? 個人黎講係呢個時間你可以考慮乜都睇下先，其實如果退后一步諗，買樓買乜都得，細一房又好，兩房又好，九龍又好新界又好，總之你買黎收租個大前題就係有水 位就夠了。水位呢样野，本來政府唔出招之前就難搵，唔係話無，但萬中無一個盤會平走比你。但呢期政府出完招，如果你積極D去搵樓，再加上呢家打三按四按的 個別業主，可能會有機會比你撞著個唔好彩局賣的業主，咁你有錢冷手執個熱煎堆都唔錯。所以我認為你未來一個月如果係有心，真係要比多Ｄ心機周圍行下，總之 你食得起，你5成又好6成又好，真係有大平賣等錢洗的盤，咪食左佢，好過中六合彩的（有例子ga,不過當然係好少,但真係有人執到平野的!).

好 啦，回到現實，當然你又會問如果無平貨咁點算呢？Well，我個人認為都係早買早享受。雖然你話政府連連出招，之但係細價樓仍然繼續大塞車換唔到上去中價 樓同細三房，所以塞車效應下我認為市場上面最細的單位仍然受落。不過屋苑上我都見到有Ｄ考你眼光，唔能夠一竹篙打成船人。舉個例，如果你買去得寶同淘大， 我就會建議你搵430-450萬的兩房，因為果度的細一房已經好似你諗咁高過頭。但相反，如果你去大圍金獅花園，我就會叫你搵300萬左右的細一 房，因為果度的細位仲係合理的。所以並無一條通例話邊一個price group好D，去到每個屋苑你又要做小小功課先得。

如 果你第一次自已出手，可能好似好複雜，但其實好多野都只係做功課，你試下自已心中搵定幾個細價屋苑，研究下佢地大則同細則的比較同呎價，然后同屋苑又計一 計，屋苑vs屋苑又計一計，慢慢你就會有小小感覺。始終錢唔會自已跌入你個袋，我就算呢家同你講得寶淘大／金獅，你去到遇到咩盤都無人知，都係要靠你自已 有小小sense先得。當然其實你又可以退后一步諗就係無對與錯，話之你呢家買貴三五萬，到時升幾十萬你就唔會記得買果時比貴左。但當然如果你知自已有機 會慳到的，就緊係更好啦。

但 如果你話你要等一兩年后先買，再儲多100幾十萬先，我就唔係咁建議。原因係我又唔覺得一兩年后會跌，咁如果都係升你咪儲50萬買貴50萬好傻?當然如果 你睇淡就另計。而另一方面，你今年清左袋的話，出年你又儲番50-100萬，成個portfolio黎睇就又健康番。但如果你又遲一兩年，300個都清 袋，咁你一來買大左，風險大左，二來又遲左一兩年先回氣，我個人認為就唔係咁值，如果我係你就會即做野了。

點都好，買唔買可能有時真係睇你遇唔遇到個傻佬有荀盤，但傻佬唔會自已搵上門，係你要去做功課的。呢段時間趁出招D人心惶惶，係睇樓的好時機啊，爭取呢一個月狂睇吧。