增加供應也未能改變升勢

好多學者提出，要解決香港的樓價問題，就係要增加供應，呢個係一個好合理的邏輯，但同時係今時今日的香港，除左只係用黎呃下市民之外，基本上是沒有效用的。


從經濟學的層面，如果，即如果我地有無無限的供應，理論上價錢可以壓到免費都得，即你呢一刻呼吸緊的空氣，只要大自然唔收你皮，你呼吸緊的仍然係免費。所以從理論上，如果樓可以做到無限供應，是的，是可以解決香港以至全世界的住屋問題，不過大家回歸現實，樓呢樣野，係唔可能無限供應的，亦即係話樓一定係有限供應的東西。


好啦，咁話明有限，香港受制樓的有限條件係咩呢？好明顯，政府話比你聽的，係土地問題。但隊長話比你聽，樓所受的限制，仲有法律，仲有起樓的工人數目，仲有起樓的機器，物料供應商的產能，仲有起樓所需的時間，以及你睇唔到的反對派同環保人仕。以上呢一堆理，唔係你解決一個因素就可以解決問題，亦即係話你可能有地就無人，有人就機器，增加番人之後又無地等等。所以，從生產的概念黎講，香港係受制於一個造樓的產能數字之下，而目前係無人知呢個數字係多少，一味就話搵地搵地，當然無地就真係一個問題，之但係其他因素都係配套。


以今時今日香港的年供應量黎講，私樓係萬零個，公屋就兩三萬個咁啦，比你搵到地全速去起，可以起幾多樓呢？也許我地估計50000個咁先吧。你可能問，起100000個唔得咩，200000個唔得咩? 得，唔係唔得，但你如果一年將咁多項目上馬，隊長我好肯定話你聽你層樓的成本就一定唔會平，點解？好明顯啦，D工人咁多工開，你又開工佢又開工，度度都請人，機器又好工程師建築師都係度度都搶，你自己諗下如果你係發展商，起層樓要平賣，但係所有成本全面上升，如果無錢賺甚至要蝕錢，你仲做唔做先？仲做，咪玩啦？


所以，要賣平樓，首先就係要有地去試下增加供應，而增加供應時又唔可以成本上升，否則好多工程又會自動剎停，即供應又企左係度上唔到去，咁即係供應唔可能大幅增加，咁又如何令樓價變平呢？好啦，就當各方面都可以配合，如引入外勞咁講啦，但點都有一個限制就係時間因素。要所有野全面配合，唔係一頭半個月可以做到的野，即你想搵個新仔入行就有幾年經驗的工人的產量，咪玩啦，時間，係可以話你知要慢慢培養經驗先可以做到個供應的，即就算乜都配合到，都要有個lead time先可以令到起樓的產能大左。


好啦，講到呢度你如果認為產能大左就足以隊冧樓價，咁少年你就太年輕了。首先呢家我地一路講緊的只係供應的層面，而如果你認同個命題係經濟學的demand and supply去解決樓價升的問題，咁回到最基本的層面，需求我地係完全無講過。


首先海量的QE印出黎的錢就講太多次唔講啦, 總之可以計下你認為起樓快定印錢快啦? 而更關鍵的一點係究竟香港人的短缺情況係有幾多? 就以過去十年計,有專家已經指出短缺的累積需求已超過十萬個單位以上, 即你增加左都只係追呢個數字, 以現實計每年要滿足實際的需求都已經要增加多超過一萬個單位,再之後要追回呢十萬個單位的話, 當每年又起突多一萬 (即接近double今日的供應量) , 都要十年先清到個需求.


不過, 如果你認為追到就係搞掂的時間, 又係一個極天真的想法. 大家明唔明白, 香港人其實住的樓有幾細有幾唔滿意. 如果,即我地能夠咁西利可以追番十年的時間, 我相信應該都唔會係起D過千呎的樓咁把閉掛. 意思即係話, 可能我地為左充數字, 就起左幾十萬間納米樓出黎, 而呢個所謂滿足的供應, 到果個時間就會變成假滿足, 即你住緊百零二百呎樓的人, 見政府真係可以壓到樓價增加供應, 就會想越住越好越住越大. 好啦, 呢個時間就會係有過二百萬香港人目標由住不超過400呎的樓target去換到可能過1000呎的地方. 記住, 經濟學第一句話比我地聽, wants係unlimited的, 你搞得掂基本的住, 就會想住好D住大D. 而咁样的情況下, 你估香港又要幾多個十年先可以整頓所有因素去追變大單位呢?


以上的野係以假設所有因素成功, 都未必真係壓到樓價, 咁我地回歸現實啦, 當真係稍稍增加到供應又會係乜野情況呢?


隊長的睇法係可以用一個比喻黎形容 - 相信大部人都會自然咁救火就會係用水, 但亦有人聽過人講話救火係有時唔可以用水, 因為係因為水有時係可以救火, 但亦有時變成唔得, 舉例你用水去救化學物品係唔掂, 因為水會產生化學作用變成助燃. 而呢家樓市增加供應就有小小似呢個情況, 你增加小量的供應, 只係令一D潛在的樓價係瞬間誘發出來. 啓德就係一個好例子, 正正係佢有好多新供應但又唔係無限量咁, 而家佢係有增加量, 但每次出黎都只係令樓價推升, 每一個供應只係mark 一口新的價, 實際對樓價根本無補於事.


呢篇文章的目的唔係寫究竟樓係咪唔會跌, 樓價係可以跌, 但基於現實的限制, 隊長認為跌的原因唔會係現實限制下增加供應可造到, 甚至連減輕升勢都未必做到. 而要樓價跌, 也許係要一隻黑天鵝先得.