操盤實例 -- 是否該上車篇

隊長,你好,

財務簡介:

男:月薪 38k , 年薪 :460k,35歲
女:月薪 19k+OT, 年薪:280k,32歲
工作預期: 如無意外,都會穩定 
合共儲蓄: 現金550K , 股票: 500K ,可問屋企人借到500-800K左右
扣埋租金,每月可儲:現金 25k
而家係元朗租緊一間$8000既舊樓∼仲有半年租約左右,公司可以退稅~ 

另外,我地兩個早幾年仲未拍拖時,各自買左D基金,但呢一兩年冇理,搞到蝕左><
1)每月3K,仲有25年的基金,如果而家CUT暫時得140K,蝕緊錢 
2)每月3K去左份仲有10年既基金,如果而家CUT就有200K左右,拉平
3)每月3K去左份銀行10年既儲蓄計畫,仲有3-4年先完,到時可以拎返30萬,唔拎就可以照收息

我地都打算會生小朋友,但眼見呢排元朗D樓升得好急,
令到我地有D卻步,到底買好定等好,還是出去睇睇其他區,e.g.荃灣/黃大仙
對於我地黎講因為元朗近屋企都會諗左元朗先~
我地都會想係近返西鐵站,諗住第日放租都易D~
好小小會諗(4XXM/4XX呎):YOHO 1期/新元朗中心/尚悅/采葉亭/雍翠
但如果舊D(<=300M/3XX呎):30年既舊樓,西鐵站一帶都好多

而家我地諗緊以下幾個方案:
1. 繼續租而家間屋,睇下會唔會跌先買間大D新D實用4**呎既樓
2. 用女方名係元朗搵間300萬左右300零呎舊樓住全先, 過幾年睇下跌唔跌,先用老婆名再買多間大,或者放租間舊,出去租間大D~
3. 用老公名買間大D新D,十幾年既樓,例如4XXm左右,希望住到十幾年先再換,中間或者睇下會唔會跌先諗買間細收租.

謝謝你保貴的意見~

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其實一睇你個Case我已經係度諗點解你唔一早買樓?對於好多人成日諗自已可以跌小小或大跌先買,過去呢幾年個夢都唔醒的話,其實只係自己搞到自己。呢D時間如果覺得樓價高的話,可以一方面考慮買細小小先,但自住就點样都應該買,因為唔上車的成本,除左租金支出之外,仲有過去呢幾年的樓市升幅,郁下都講緊2-3M了。


睇你兩位的資產,手頭連股票大約1M,借埋屋企人的話就1.5-1.8M,如果套埋你D基金現就大約去到2M - 2.3M左右啦,老實講以兩位收入黎講都真係儲到唔少錢。計數還計數,先幫你兩位計一計最盡可借多少,先可以諗下一步點玩。


老公計,460K年薪即係約38K月薪左右,以第一層樓60%壓測黎計,即最盡係5.2%的情況下可借每月還款22800左右,30年計就可以借到4.1M左右啦,亦即如果以2.2%黎計每月供15567元,應該絕對有能力。而老婆計,280K即約月薪23K左右,60%壓測黎計係5.2%的壓測下可借13800,30年計就可以借到2.5M左右,即以2.2%黎計每月供9492元。以上的計法我都預鬆左小小。


好啦,知道左老公可借4.1M,老婆可借2.5M黎計,加埋你地手頭基本有1M以至2M左右的錢,即係話初步老公應該可以買到5-6M野,或者老婆名買到3.5-4.5M野左右咁講。如果你睇番我之前的建議,呢家我都係仍然建議你地用單名買樓,慳番個額,慳番將來再買樓的DSD稅,先係上策,所以呢家要再諗的,係你用老公買一層可能一步到位的樓,定係你用老婆名先上車,再慢慢換樓的選擇。


首先你話出去搵其他區的話,呢一點我無意見,因為係今時今日呢個業主市的情況下,你擴大區份先有機會比你買到番D合理的野。不過就你情況黎講如果你係想買元朗,咁我就主打同你討論番元朗,之但係記住其實咩區咩樓都可以買,只要夠荀就得。


其實你的Option 2 - 3都差唔多,不過我反而就偏向住好小小黎諗,始終橫掂都要買樓,你又唔係負擔唔到,而買的都反正係細價樓,而你又諗一野就住十年八載,咁倒不如買間好少少先起碼唔駛住得咁迫,特別係小朋友出世后有會所有好D的屋苑其實都會開心D。所以如果你筆直計,我覺得不防諗下YOHO 1,又或者新元中呢D水平的樓,而買的話就用你老公名了好大機會,因為你個名買的話可能有小小抆。我認為去到4.5m - 5m的樓都可以諗,其實你就算買midtown的兩房都可考慮,不過就要向北,但始終叫midtown又名牌屋苑,唔會死錯人。


如果你想買間細的樓如好順X或類似的洋樓都可以,不過如果大市再升的話,要記住你攞住間大價小小的樓,追大樓的樓價就易D。但相反如果你買間細的話,只係縮窄你同大價樓的升幅,但你都仲要出多一些力將來先可以再住好D,你呢家可能話無所謂,不過十年八年后你都四十幾,到時小朋友又係咁洗錢,要突然又洗多一百幾廿萬起的野,你又未必想,所以兩個選擇黎講我會揀住大DD。


去到呢個位,其實你同收租樓都仲未有關鏈,不過要記住9成上會係唔能夠出租的,但你要買黎等升值當然可以。而像你所說,你如果中間見到樓價回,你咪買多層收租囉,而如果升的,都叫簡簡單單有個住得好的竇。而家財務自由的成本太高,你如果要玩出租,就最好勇字當頭一次過買晒,不過我就唔花太多篇幅係呢一Part,因為我唔太建議呢家係樓市All in,原因唔係升跌的問題,係風險控制的問題而已,不過如果你認為你係勇士,咁呢家買一大自住一細等升值,都未嘗不可,反正你只要問屋企人借埋就實夠搞晒兩邊的。


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