操盤實例 -- 是否該上車篇

隊長，你好,

財務簡介:

男：月薪 38k , 年薪 ：460k,35歲

女：月薪 19k+OT, 年薪：280k,32歲

工作預期: 如無意外,都會穩定 

合共儲蓄: 現金550K , 股票: 500K ,可問屋企人借到500-800K左右

扣埋租金,每月可儲：現金 25k

而家係元朗租緊一間$8000既舊樓∼仲有半年租約左右,公司可以退稅~ 

另外,我地兩個早幾年仲未拍拖時,各自買左D基金,但呢一兩年冇理,搞到蝕左><

1)每月3K,仲有25年的基金,如果而家CUT暫時得140K,蝕緊錢 

2)每月3K去左份仲有10年既基金,如果而家CUT就有200K左右,拉平

3)每月3K去左份銀行10年既儲蓄計畫,仲有3-4年先完,到時可以拎返30萬,唔拎就可以照收息

我地都打算會生小朋友,但眼見呢排元朗D樓升得好急,

令到我地有D卻步,到底買好定等好,還是出去睇睇其他區,e.g.荃灣/黃大仙

對於我地黎講因為元朗近屋企都會諗左元朗先~

我地都會想係近返西鐵站,諗住第日放租都易D~

好小小會諗(4XXM/4XX呎):YOHO 1期/新元朗中心/尚悅/采葉亭/雍翠

但如果舊D(<=300M/3XX呎):30年既舊樓,西鐵站一帶都好多

而家我地諗緊以下幾個方案：

1. 繼續租而家間屋，睇下會唔會跌先買間大D新D實用4**呎既樓

2. 用女方名係元朗搵間300萬左右300零呎舊樓住全先, 過幾年睇下跌唔跌,先用老婆名再買多間大,或者放租間舊,出去租間大D~

3. 用老公名買間大D新D,十幾年既樓,例如4XXm左右,希望住到十幾年先再換,中間或者睇下會唔會跌先諗買間細收租.

謝謝你保貴的意見~

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其實一睇你個Case我已經係度諗點解你唔一早買樓？對於好多人成日諗自已可以跌小小或大跌先買，過去呢幾年個夢都唔醒的話，其實只係自己搞到自己。呢D時間如果覺得樓價高的話，可以一方面考慮買細小小先，但自住就點样都應該買，因為唔上車的成本，除左租金支出之外，仲有過去呢幾年的樓市升幅，郁下都講緊2-3M了。


睇你兩位的資產，手頭連股票大約1M，借埋屋企人的話就1.5-1.8M，如果套埋你D基金現就大約去到2M - 2.3M左右啦，老實講以兩位收入黎講都真係儲到唔少錢。計數還計數，先幫你兩位計一計最盡可借多少，先可以諗下一步點玩。


老公計，460K年薪即係約38K月薪左右，以第一層樓60%壓測黎計，即最盡係5.2%的情況下可借每月還款22800左右，30年計就可以借到4.1M左右啦，亦即如果以2.2%黎計每月供15567元，應該絕對有能力。而老婆計，280K即約月薪23K左右，60%壓測黎計係5.2%的壓測下可借13800，30年計就可以借到2.5M左右，即以2.2%黎計每月供9492元。以上的計法我都預鬆左小小。


好啦，知道左老公可借4.1M，老婆可借2.5M黎計，加埋你地手頭基本有1M以至2M左右的錢，即係話初步老公應該可以買到5-6M野，或者老婆名買到3.5-4.5M野左右咁講。如果你睇番我之前的建議，呢家我都係仍然建議你地用單名買樓，慳番個額，慳番將來再買樓的DSD稅，先係上策，所以呢家要再諗的，係你用老公買一層可能一步到位的樓，定係你用老婆名先上車，再慢慢換樓的選擇。


首先你話出去搵其他區的話，呢一點我無意見，因為係今時今日呢個業主市的情況下，你擴大區份先有機會比你買到番D合理的野。不過就你情況黎講如果你係想買元朗，咁我就主打同你討論番元朗，之但係記住其實咩區咩樓都可以買，只要夠荀就得。


其實你的Option 2 - 3都差唔多，不過我反而就偏向住好小小黎諗，始終橫掂都要買樓，你又唔係負擔唔到，而買的都反正係細價樓，而你又諗一野就住十年八載，咁倒不如買間好少少先起碼唔駛住得咁迫，特別係小朋友出世后有會所有好D的屋苑其實都會開心D。所以如果你筆直計，我覺得不防諗下YOHO 1，又或者新元中呢D水平的樓，而買的話就用你老公名了好大機會，因為你個名買的話可能有小小抆。我認為去到4.5m - 5m的樓都可以諗，其實你就算買midtown的兩房都可考慮，不過就要向北，但始終叫midtown又名牌屋苑，唔會死錯人。


如果你想買間細的樓如好順X或類似的洋樓都可以，不過如果大市再升的話，要記住你攞住間大價小小的樓，追大樓的樓價就易D。但相反如果你買間細的話，只係縮窄你同大價樓的升幅，但你都仲要出多一些力將來先可以再住好D，你呢家可能話無所謂，不過十年八年后你都四十幾，到時小朋友又係咁洗錢，要突然又洗多一百幾廿萬起的野，你又未必想，所以兩個選擇黎講我會揀住大DD。


去到呢個位，其實你同收租樓都仲未有關鏈，不過要記住9成上會係唔能夠出租的，但你要買黎等升值當然可以。而像你所說，你如果中間見到樓價回，你咪買多層收租囉，而如果升的，都叫簡簡單單有個住得好的竇。而家財務自由的成本太高，你如果要玩出租，就最好勇字當頭一次過買晒，不過我就唔花太多篇幅係呢一Part，因為我唔太建議呢家係樓市All in，原因唔係升跌的問題，係風險控制的問題而已，不過如果你認為你係勇士，咁呢家買一大自住一細等升值，都未嘗不可，反正你只要問屋企人借埋就實夠搞晒兩邊的。