居屋可摧毀樓市?


政府準備推出2160個居屋單位,好多人都即刻好開心準備入市,亦有淡友即刻話呢個market同細價樓重叠,買入細價樓的人就等死了,所以不得不花點時間去研究一下呢一批居屋咩料子。


首批推出的為2年期的居屋樓花,預計2016年底至2017年頭落成,實用面積呎價介乎5,593至6,113元,售價由187萬至326萬元,包括五個屋苑如下:


- 沙田美柏苑 (近美城苑/翠景花園) [288個]
- 沙田美盈苑 (近美田邨) [216個]
- 青衣青俊苑 (長青邨空置學校地盤) [465個]
- 荃灣尚翠苑 (沙咀道工廈地皮) [962個]
- 元朗宏富苑 (東頭宏業西街) [229個]


以市價打七折去計番條數,187至326萬的樓,市價即為267萬至465萬,呎價即係7990元至8732元。兌換番去市價,咁就可以慢慢做番個比較。


以呢五個屋苑計,沙田美柏美盈其實相當於美城/翠景花園的地段,美城苑呢家做緊都係8000-8500蚊左右的二手水平,不過一個新樓一個係二手,但以發展商的角度黎睇,呢個價都係差唔多,無話特别抵唔抵。


青衣青俊苑的話,附近稍為近小小的叫做美景花園,呢家做緊7800呎左右,所以青俊苑可能稍稍仲係比鄰近二手貴小小。荃灣尚翠苑的話,據說係五屋苑中最貴果個,無他的因為佢座落係番荃灣比較中心的位置,可惜就會靠近工廠區多D D。而附近真係無乜屋苑,不過如果新樓比較半新樓計,立坊12000-13000蚊一呎,以立坊的大單位430呎左右計賣460萬,咁呢個新居屋460萬打七折比你可以住大到511呎,似乎是比較荀的一個。


而宏富苑係東頭工業村,老實講果度真係無乜私人樓,絕對好難去比較,不過整体以元朗黎計,其實260-460萬就仲有好多選擇,就算買尚悅私樓都380萬有細單位有會所,或者買蝶翠啊采葉,都350-400萬都大把野你揀,而且即刻有得住,仲有會所,要揀青俊都係恰你無首期而已。


睇完呢堆樓的locations vs開價,隊長認為呢堆樓D質素都係二三線貨色,地點真係唔太好,係叫做荃灣果個好小小,而且仲要坐樓花兩年幾,如果唔夠首期的,我相信都好受歡迎,所以我認為一样會賣晒,特別好多人都係好短視,打左七折比你lump sum細左就係lump sum細左。


不過如果你話會唔會搶到現有細價樓市場的客,我不會否認一定有2160個住戶會買左入去,不過好大機會呢2160個人都係以自住為先,唔太係諗賺錢,亦唔太大動力講向上流,所以我覺得只係搶走左市場購買力入面一部份的唔太係投資意慾強的人。


之但係,以2160個單位黎講話打以推倒QE洪流下的細價樓樓市,呢個說法實在太天真。相反黎講,難道一年有6000-8000個中價私樓單位推出,就可以摧毀中價樓的市場嗎?以幾千的供應,去應付海量潛在的剛性以及投資需求,實在可謂杯水車薪。


http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20141101/18919896



留言

  1. 如果有現金300萬,隊長會唔會建議買居屋自住,再用餘下資金投資私人樓?

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  2. 哈哈如果果三百萬我先放落屋企人度,然後自己一個人申請,又點睇?

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  3. 有三百萬的話,先按揭九成買個細單位自住,再買多一至兩個單位收租

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