欠債還錢

呢個世界,有所謂欠債還錢,天公地道。所以亦有謂有借有還就上等人,可是其實係短短的句子入面,你有無諗過天公地道有錢還的背后,其實借錢還錢的藝術係可以幾咁高深呢?


退后一百步諗,其實人生在世有無爭人錢,不負責任咁講如果死左的話其實係完全無所謂的,所以爭人錢其實本身唔係一個問題。因此,你還唔還得清,亦可以話唔係一個問題。問題的重點只係在於你有無能力按期還款,咁就已經足夠了。


 如果呢家有人肯借100億比你咁講,每年只係還1億,分120年還咁先算,老實講唔好話投唔投資,你借左的話其實呢一世都可以話無乜憂,assume你係有生之年每年還1億,準時還款幾十年已經搞掂,至於你係咪第90期后開始已經無錢還,其實今日的社會黎講無人會理,所以有得借唔借真係好傻,而最好的例子就係美國佬,面對住17萬億的美債,老實講都擺明話比你聽佢還唔到,不過佢不停印錢(即借錢)出黎還息,而地球上的國家又信美金,你吹佢唔漲,其實佢真係萬世千秋不停咁借錢,你都吹他唔L漲的。


 所以如果你明白上面的例子,其實就會開始發現人生的財技真係好得意,你識玩的話,其實只需要不停借錢,然后定時還錢,還到咁上下你又借下錢,然后又還錢,不停咁loop呢件事,只要你頂得住個cashflow,你的人生對錢的概念將會好唔同。當然,又一個關鍵的問題係你一定會問,你條數計唔計得掂,會唔會爆煲?


如果上面的例子,你係用信用卡,卡蓋卡的概念黎操作,老實講你好快就會hit左你的ceiling,因為一個人的借貸能力就算信用卡,百零二百萬都頂爆磅,加上高息的息口亦會好快咁食晒你的還款餘額,所以咁样搞,3-5年好多人就會爆煲頂唔住。如果你用P-loan的話,息口可以低小小,不過都係離唔開其實個backup source of repayment可能係人工,所以如果人工對比你借的錢唔係太大就ok,不過借唔得多都係得啖笑,借黎把L?一旦借得多,個比例一失衡又係會還得某一天爆煲,所以同信用咭一样,較低的息口只係令爆煲時間推遲而已。


 之但係,呢個世界上,最好玩的借錢遊戲都真係按揭。一方面按揭係有抵押貸款,息口低;而且按揭呢家又有mortgage link,借多左坐住個cash連成本都慳一半;而樓按的特色仲有樓價升值的能力,以及如果你係放租仲有收租收入,兩件事都可以令你對借貸的息口作出對沖,而更甚的係,向超長期的樓市下,因為有通漲關係,20-30年樓市一定會升,所以利用呢一點,三十年前你借落的30萬,今天層樓升值了,那30萬收一年租可能也就回來了,要還款根本是輕而易舉之事。


實際的講,點解咁講呢個欠債還錢的概念,主要係因為隊長做完一個轉按后,轉按的額當然就加大了,一下子又套了一舊錢出黎,而呢舊錢又其實相當於我呢兩年所供款的总額。先唔好諗我欠銀行幾錢,因為如上面睇的個重點唔係你欠銀行幾錢,重點只係你有無能力頂住個cashflow。


好啦,咁呢家還左兩年錢如約30萬,但兩年后我又轉按攞番50萬出黎,供兩年后,我又轉按又攞番80萬出黎,(如升左就攞更多),其實中間我只係需要一舊錢轉黎轉去去供樓,供夠兩年就又攞番有突,而the beauty of this thing is,你層樓係呢D來來回回的轉按當中,如果升了值,你就知你的租金會更高,樓價對比你借的錢又更輕鬆,或者加按出黎又有大舊現金,總之個mortgage其實就永世係度,但你手上的資金就因加按越來越多,而相對層樓升值又讓你實際還款力大增,當然你可能話會跌,不過識玩的人都知借多左反而其實仲安全,因為你最多都只係下一個轉按期拉長,但呢一個唔駛還錢的借貸,實在是財技的精髓。


 故此,如果你係一個唔識借錢,只係想老老實實靠死力儲錢同買樓的話,你係無法理解點解有D人的生活水平係比較高。無他的,知識改變命運,改變唔到只係因為你唔識而已。


留言

  1. 不過DTI因轉按而被扯得太高的話又會成為買下一間樓的問題吧; 請隊長賜教:)

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    1. 其他古惑野我唔講, 有好多野可以谷大,但我唔會係blog公開

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  2. http://cpleung826.blogspot.hk/2014/08/blog-post_14.html

    對於「借」這個題目,我也寫了幾篇文章,如果看歷史以來的息口走勢,這些年的確是借錢的好時期,主因是全球最強的美國也是一名債仔,是有能力影響遊戲規則的債仔。不過,能看破古今,才不會一本通書看到老,「借」不是任何時代都適合的策略,回看資料就會明白。

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  3. 隊長, 咁如果本身個plan係H+1, 玩唔玩呢個財技好??

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    1. 唔會玩,until你個plan的金額好細時一炮過又黎過。

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