財務自由路已死


之前有提及,今時今日的樓市,要玩一開二二開三,難度已經比以前高,但如果你的目標仲想玩到四變八,八變十六的話,以一般人的能力都可謂等於零,所以如果想以樓黎做財務自由的話,差唔多可以宣告條路已死,除非你的財務自由路只係楂兩三間屋逗多萬零兩萬蚊就夠數就另計。


一個正常香港人又玩得樓,講真如果D樓的被動收入無番剩收入30-50K一個月,都好難講話接近財務自由,而以呢個收入計,你即係都好起碼要有3層細樓+1層自住樓先叫做接近。不過當你有多於一層樓時,呢家的限制實在多到發癲,令到呢個買樓向上流的門檻設得極高。


其實入場的門檻就還是可以的,所以由零變一,你只遇到的限制只係有無10%首期,如果有的話你就可以用10%買400萬樓下的樓。不過一買的時候第一個關卡就好快會卡住你,而呢個就係壓力測試。因為唔理你借幾多成,壓測係你借第一層樓果下計60%,即係你如果借360萬的話,你的人工60%要大過或等於19656 (@5.15%),即你要有32760元先可以搞得掂第一層樓。有呢個人工唔係好難,不過如果你想再買多層果下就出事。


第二層樓計,你的壓測只會係人工的50%,當然仲要扣埋你本身果個mortgage,其實呢度咁講你無50K-60K,其實都好難可以講到買多一層細價樓。而與此同時,當你買多層樓係4M的話,首期30%就係120萬,不過仲有多個DSD比你嘆,即你要共129萬左右的基本費用。當然去到呢度都應該仲有人可以做到,不過相比起以前樓價低無壓測的時代,門檻已經高左好多。


問題係去到第三層樓或你要improve生活質素就出事,因為如果你買得到三層樓,段估一個正常人係目下市況,都用左你5-10年時間,而人生去到30出頭左右,都可能要大D的空間,而大D的空間即係要貴D的樓,咁呢下就大穫,因為你個DSD會好勁之餘,你個壓測我諗你無10萬銀都好難再上會借幾幾球番黎,而且第三層樓仲要只可以借50%,即你買一層8M樓要4M首期,無論儲錢同壓測,我都唔知一個正常打工仔5-10年點可以變出黎,當然你可以賣晒D樓由頭黎過,不過如果你賣晒D樓由頭黎過,又只會係受制於后面的壓測,以及無左被動收入的增長速度,到頭來都係花多左好多時間。


其實只係計三層樓,我都已經唔係好計得掂,當然好多香港的聰明仔會搵晒全家人一人一名去買,不過比你咁搞黎搞去,除非你係超級大家族之餘你屋人又成世唔會買樓,如果唔係你點到係諗多兩三層。再者隊長真係唔係好建議,係呢家個市度再以超高槓桿不停入市,因為呢家個市已經開始進入"無明顯升幅期",我唔係話聽日會跌,但只係值摶率低,你要自住我仲係建議去入,但如果你要一家四口一人一間9成呢家大舉入市,我覺得就無謂無啦啦成家人孭成千萬mortgage,呢家個市只係適合買黎自住或上車去keep住同個市的走勢而已。


點都好,所以呢家諗樓都有D煩,因為賣左又真係好難再買番上車,成本太高效益太低,不過持貨就仲係好爽,因為每一年的收金似乎都有明顯增長,供樓的壓力亦每年減輕。可惜的係,如果你睇我個Blog係諗住可以大展拳腳慢慢建造財務自由的帝國,我不得不告訴你呢條路已經不一样地難了,也許就算政府撤招,先會減低一半難度,不過對比起昔日的無枉管情況,要靠樓黎財務自由,似乎已經接近行唔通。



留言

  1. 咁點算? 我而家只係得番買reit可以幫手增加passive income...

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  2. 又唔駛咁灰既, 唔只得樓一樣投資架嘛~~

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  3. This is why this blogger have limited development. He doesn't know about oversea ppty such as UK & JPN, bonds & stocks investment. And even HK ppty, he doesn't know some financial institute provide mortgage without check TU for HK ppty.

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    1. I'm interested to know what kind of financial institution provides mortgage without TU check.

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  4. 追求財務自由有很多方法,物業投資是其中一種,但不是唯一一種。

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  5. 自住樓限制多,可否轉戰非自住樓呢?如工廈等?求請教!~

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