樓價是否只升不跌？

好明顯，答案係不是的。始終樓價會有週期，受經濟影響，所以總有一日樓價要跌，問題只係幾時姐。學Ｄ電影話頭，若然未報只係時晨未到。


之前我寫過關於超級通漲，如果以我估計，通漲係會未來幾年以8-10%增加，然後隨經濟轉好而引發資金泛濫，最後再大爆一下30-50%咁样，呢個我亦假設樓價係跟住通漲同步的情況，所以如果無買樓，或賣左自住樓，可能都會比人夾淡倉夾到仆街。


但係，我亦提出中間除非有黑天鵝的出現，如美國同歐洲以及全球都突然收水唔救市，或者第三次世界大戰，又或者SARS v2.0，UFO黎攻擊香港等等買保險都唔賠的不可抗拒的事情，否則我仍保持樓市係唔會跌的觀點。


但唔會跌，只係係30-50%出現之前，咁之後會點呢？煙花爆後都會有消逝的時間，我亦唔會係一世的大好友，但係呢一刻就等我做過完全無數字backup的小說幻想家去幻想下呢個超級通漲的後現代時期會點啦。


隨著通漲升溫，經濟好轉，聯儲局將會以加息同加存款金去控制增速過快的通漲。但由於資產及經濟好轉所引發的資金需求強勁，加息對好多中後期的借款人出現龐大的壓力。美國儲局係最高的時期曾經升到20厘利息的水平去打通漲，相信要重覆呢個利息的水平亦係有機會的，但做生意的亦好睇搵幾多錢，就如大陸果Ｄ民企，借民間大取窿，30-40%一样比得起，點解？因為賺的錢可能係比30-40%多，所以仲有人會去摶。


而由於通漲的關係，好多人的借貸水平就會急速降低，可能當原來借70%買的樓，樓價大幅升值，至可能借貸經過幾年供款後，大幅減至兩至三成，好多買左樓的人亦因為人工就算追唔切，但都可能係新一代的price normalization的情況下，減輕左個供款負擔好多。


不過，由於升得急，要拉停脫左彊繩的野馬，拉下拉下唔停，再用力就會成隻抽起，加加下息就會突然好多企業爆煲，到時新的借貸人就會面臨新人世代的經濟災難，到時我地可能會見到又有新一次的資產爆破，而破的地方可能就係之前最受資金菁來的香港樓市，到時可能會經過另一次如97年的十年二十年的死局亦係有可能。


跳車，當然你知幾時爆之前跳，就賺到盡。但過早跳車，亦可能要不停交超級通漲下的貴租而被陰乾。未來充滿太多不能預知的可能性，但活在當下，一層自住樓確係唔少得，見到呢家新界的新樓都接近以10000呎的水平發售，賭錯邊，會輸得好慘。鎖定成本，鎖定利潤，控制風險，量力而為，可能係係而家呢個大時代下生存的最佳格言。


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