短期看淡元朗

利申，我係賣左元朗自住樓，但無需再入貨住，原因就係呢篇野會講番我成個思維。


琴晚睇樓市每日睇，講到來緊的新盤重貨區將會係元朗，呢個亦係我最主要要離開元朗的原因（當然自住的另一每安排都係原因）。不過你可能會馬上話，喂隊長，你之前唔係話叫人買大西北ga咩？無錯，如果你9個月前買，你呢家仲係賺，但呢家買，你預左要落後大市坐好耐。


就正如我之前點名批評過尚悅同逸峰，呢兩個盤真係蟹貨孖寶，先唔講將來，就講尚悅開盤到而家，如果你第一日買的到呢一刻都差唔多大半年，但你個價都升都唔升下，真係果時元朗求其執層細樓，都可能帳面袋住二，三十萬先。不過，好多外區人見三百萬好似好抵咁，始終叫做新樓，RIGHT?但再換個角度，尚悅個盤同之前四叔話捐出黎的元朗地馬田壆其實好撚近，但馬田壆係講緊話捐出黎起一百萬的單位樓，你呢家尚悅如果中間價位的細單位都三百中，即係當你二百五十萬地價，當你建築450呎計，每呎地價去到5000蚊左右或以上，但四叔卻肯捐出來，你自己話呢個價買果個位合唔合理。


尚悅唔單止係個價唔合理的效應，但背後亦顯示出一方面就算發展商有成二千件貨，佢都唔會想太平賣，呢样野就真係做爛市。試諗下，發展商推貨同你散戶推貨係兩件事，人地一推叫你中原美聯利記同港置交agent交客，成個元朗主區，新界西，以及其他誇區都要先交一推人去企街，又要交一堆客黎睇樓賣樓。呢個舉動並唔係可以撻一下手指就有的，背後發生呢件事，主要就係無論新客舊客，一律先sell尚悅（或寓88)，以一方面滿足發展商比代理阿頭的壓力，而另一方面，代理受惠於高佣金同埋唔駛同業主傾價，又唔駛帶睇樓逐間撞客的情況下，佢地一定更傾向於賣尚悅，故此係過去大半年，其實元朗的二手真係幾慘淡。


事情黎到呢度都仲未完，因為一方面政府推出各項辣招之後，大陸客少左，買樓的人又少左，散貨速度自然會減慢。另一方面發展商又唔急散貨，最緊要繼續做住個靚價，變相賣樓速度又唔會好似以前前實咁一晚賣成2000間，但係好衰唔衰尚悅又貨多到暈，賣左成大半年都仲有成千個貨尾單位，再屋漏偏逢連夜雨下，久唔久其他發展商又推盤搶客，如寓88同津林等等，呢家你睇爾巒完全企左係度賣唔L出就知，大家鬥搶agent鬥搶客，貨源又多真係好難升。


你可能仲會話元朗前景點點點，又大西北又yoho 商場，但問題係成個短期的樽頸係未過到，呢家Kick住係個喉嚨度，前景係要4-5年後消化晒D貨一切番番原狀先會黎，但呢4-5年可能你會坐得好L悶，作為前業主的我深深感受過三個月放盤竟然無人黎睇樓的滋味，好彩政府推左個一手樓規管，等一手樓係五月頭有個空檔期，令代理回歸二手先走得甩，但呢家見到尚悅重推，加上津林，未來仲有元朗站同朗屏站，以及東頭村入面果Ｄ散落的地，真係好難大升。


不過仲有人會話，屌咁我咪收住租先囉。之但係元朗如果一下間有幾千新盤，以收租回報率黎計真係唔抵得好撚交關，你買新樓就要溢價去買，但收租就因為貨多而要平租，一來一回你個租金回報可能低於3%，買黎托柒咩？而且元朗唔係港島區，好難有其他資金入黎當豪宅咁勁買，所以租金同樓價如果太走向另一端，係好難再升的。


另一方面你又會話咁我買二手樓咪得囉，當然二手樓你如果扑到傻瓜的，邊撚度你都買得，唔通有人用十蚊賣層樓比你你話因為元朗唔買咩，咁又唔撚會，但如果用成個元朗黎睇，如果你用市價入的話都無乜意思，因為你要緊記一個無經記推的地方或樓盤，二手交投就會少，而二手交投少就即係成交價都推唔到上去，成交價推唔到上去你層樓又點升，銀行又點估你價？


所以，我層元朗自住樓本來都考慮好唔好放住租先，但係諗清楚后都係要割愛賣左先，無論幾優質的貨都無用，有時真係要快狠準，就係吼準果兩個星期有客有靚價就走人，無謂第時尚悅再出又企左係度就后悔。


你唔一定要讚同我，不過如果尚悅一路賣到現樓都仲未賣晒，咁果D新業主就真係多得你唔少。元朗，起碼要2014年后我先會再番黎搵你。