短期看淡元朗

利申,我係賣左元朗自住樓,但無需再入貨住,原因就係呢篇野會講番我成個思維。


琴晚睇樓市每日睇,講到來緊的新盤重貨區將會係元朗,呢個亦係我最主要要離開元朗的原因(當然自住的另一每安排都係原因)。不過你可能會馬上話,喂隊長,你之前唔係話叫人買大西北ga咩?無錯,如果你9個月前買,你呢家仲係賺,但呢家買,你預左要落後大市坐好耐。


就正如我之前點名批評過尚悅同逸峰,呢兩個盤真係蟹貨孖寶,先唔講將來,就講尚悅開盤到而家,如果你第一日買的到呢一刻都差唔多大半年,但你個價都升都唔升下,真係果時元朗求其執層細樓,都可能帳面袋住二,三十萬先。不過,好多外區人見三百萬好似好抵咁,始終叫做新樓,RIGHT?但再換個角度,尚悅個盤同之前四叔話捐出黎的元朗地馬田壆其實好撚近,但馬田壆係講緊話捐出黎起一百萬的單位樓,你呢家尚悅如果中間價位的細單位都三百中,即係當你二百五十萬地價,當你建築450呎計,每呎地價去到5000蚊左右或以上,但四叔卻肯捐出來,你自己話呢個價買果個位合唔合理。


尚悅唔單止係個價唔合理的效應,但背後亦顯示出一方面就算發展商有成二千件貨,佢都唔會想太平賣,呢样野就真係做爛市。試諗下,發展商推貨同你散戶推貨係兩件事,人地一推叫你中原美聯利記同港置交agent交客,成個元朗主區,新界西,以及其他誇區都要先交一推人去企街,又要交一堆客黎睇樓賣樓。呢個舉動並唔係可以撻一下手指就有的,背後發生呢件事,主要就係無論新客舊客,一律先sell尚悅(或寓88),以一方面滿足發展商比代理阿頭的壓力,而另一方面,代理受惠於高佣金同埋唔駛同業主傾價,又唔駛帶睇樓逐間撞客的情況下,佢地一定更傾向於賣尚悅,故此係過去大半年,其實元朗的二手真係幾慘淡。


事情黎到呢度都仲未完,因為一方面政府推出各項辣招之後,大陸客少左,買樓的人又少左,散貨速度自然會減慢。另一方面發展商又唔急散貨,最緊要繼續做住個靚價,變相賣樓速度又唔會好似以前前實咁一晚賣成2000間,但係好衰唔衰尚悅又貨多到暈,賣左成大半年都仲有成千個貨尾單位,再屋漏偏逢連夜雨下,久唔久其他發展商又推盤搶客,如寓88同津林等等,呢家你睇爾巒完全企左係度賣唔L出就知,大家鬥搶agent鬥搶客,貨源又多真係好難升。


你可能仲會話元朗前景點點點,又大西北又yoho 商場,但問題係成個短期的樽頸係未過到,呢家Kick住係個喉嚨度,前景係要4-5年後消化晒D貨一切番番原狀先會黎,但呢4-5年可能你會坐得好L悶,作為前業主的我深深感受過三個月放盤竟然無人黎睇樓的滋味,好彩政府推左個一手樓規管,等一手樓係五月頭有個空檔期,令代理回歸二手先走得甩,但呢家見到尚悅重推,加上津林,未來仲有元朗站同朗屏站,以及東頭村入面果D散落的地,真係好難大升。


不過仲有人會話,屌咁我咪收住租先囉。之但係元朗如果一下間有幾千新盤,以收租回報率黎計真係唔抵得好撚交關,你買新樓就要溢價去買,但收租就因為貨多而要平租,一來一回你個租金回報可能低於3%,買黎托柒咩?而且元朗唔係港島區,好難有其他資金入黎當豪宅咁勁買,所以租金同樓價如果太走向另一端,係好難再升的。


另一方面你又會話咁我買二手樓咪得囉,當然二手樓你如果扑到傻瓜的,邊撚度你都買得,唔通有人用十蚊賣層樓比你你話因為元朗唔買咩,咁又唔撚會,但如果用成個元朗黎睇,如果你用市價入的話都無乜意思,因為你要緊記一個無經記推的地方或樓盤,二手交投就會少,而二手交投少就即係成交價都推唔到上去,成交價推唔到上去你層樓又點升,銀行又點估你價?


所以,我層元朗自住樓本來都考慮好唔好放住租先,但係諗清楚后都係要割愛賣左先,無論幾優質的貨都無用,有時真係要快狠準,就係吼準果兩個星期有客有靚價就走人,無謂第時尚悅再出又企左係度就后悔。


你唔一定要讚同我,不過如果尚悅一路賣到現樓都仲未賣晒,咁果D新業主就真係多得你唔少。元朗,起碼要2014年后我先會再番黎搵你。

留言

  1. 其實我唔知上文講乜??相反時間會証明電切!

    回覆刪除

發佈留言

此網誌的熱門文章

香港租樓故事 -- 女B版

DSE題三: 專精一事還是多元人生

俄烏戰爭的懶人包