炒車位至傷心

又自我放假一段時間，無計，做左空中飛人，周圍飛，無乜時間寫野，真係讓大家久等啦。


Anyway，呢段時間兩單野最hit，但加埋一齊講又真係好岩key，無錯啦，就係車位同埋至傷心啦。


記得有位師兄問我點睇車位，我亦係回覆欄答過一下。畢竟都要讚一讚呢C兄都幾有前曕性的睇法，係車位未痴線的時候已開始問，相信如果佢問我的時候已入貨，再等前排Bing Ling 苯撚的車位熱點時沽出，已有幾唔錯的回報。


不過，對於車位我還是堅持自己的睇法。始終，個市一唔好，個經濟一唔好，車位最難走，而且想租出去的話，平時都好撞客，而經濟仆街時一個正常人最容易就係cut左架車先，所以有機會你楂住個車位但無人租。成交方面就又相對偏少，無乜指標可言，價錢好難作參考。


講回報，今時今日D車位郁下都70-80萬一個，過百萬的車位好多層苑都已經有，D豪宅的車位仲去到二三百萬一個，真係痴痴地。二百萬其實真係一間屋的樓價，買層長沙灣200萬爛樓都有5000-6000蚊回報啦，但係車位好多時都係3000-4000就見晒頂，以回報計都唔係好抵。不過發展商一般都唔會死錯人ga la，最狗的係其實管理費係最西的一環，你交得3000-4000蚊租的車位，佢真係夠膽收番你600-800蚊管理費，果度又去左你一舊，而且你有無租收都要比，真係好過收陀地，所以發展商賣車位同政府賣居屋個concept差唔多，車位就屬於你，但管理公司仲係佢，實際就賣80%野比你，長期仲收番20%你的回報，都唔知幾過癮。


實際方面，金獅／富豪／豪景呢幾個屋苑的車位長期都係供過於求，你要搵到客有時都真係睇你好唔好彩，你楂一年無人租一點都唔出奇，比幾條野番黎只係負責交管理費，把撚咩。


因此，我認為而家D車位已經超晒合理水平，要投資真係買樓買office都好過買車位，短炒都無謂，長楂就仲大穫，唯一我會考慮買就係真係自用，否則以而家車位淨回報低於4%的情況下，一定唔考慮。


講開就講埋個至傷心，6410蚊平均實用呎價，好多師兄都係討論区計過，不過我都不防再計一次。假設實用率係85%（當居屋實用Ｄ計），咁即係每呎建築面積係$5448.5蚊啦，但係由於政府係打七折，咁地價個三成加番上去，就即係7783蚊一呎，呢個係平均呎價，即有D高D，有D低D la。


好啦，還記得房恊的喜雅，頭60個單位平均呎價係7700元，即同呢個青衣的至傷心一样，不過至傷心就係居屋，有政府包二按至90%按，自住就真係幫到下手ge，但係居屋質素都叫7700元，咁其實尚悅開番6000幾蚊，但私樓豪宅，都好似唔係太過份喎。


有人話呢個至傷心可能會打擊到低價樓樓價，我就唔係咁認同。始終居屋買的人都主要係白表綠表，個量得個900幾個又唔係好多，買得黎的人多數唔會係投資，因為你又唔租得出去，又有SSD，所以個市場都仲係劃得好開。


但無論你覺得抵唔抵，好唔好也好，我認為7783蚊呢個水平，背後的意義帶出左連政府起樓的成本都好高，地價減去左都唔見得平好多，所以今時今日的樓價其實都有一定的合理性。點都好，最近我感覺BSD開始比大陸人消化中，有好一堆人已經開始莫視BSD照比重稅買野，當此風一成，相信樓市又會唧多浸。


明年小陽春或許