命中注定買貴樓

呢幾日,有位準備上車的朋友向我討教,問我關於對尚悅的睇法,之後又再討論下有無其他的選擇,係討論過程中,我可以睇到點解有D人,特別係上車客,通常都係要買貴樓洗冤枉錢。


當然,係佢地心目中,係唔會承認自己有咩問題,亦唔會睇到自己有咩問題,更係出事後都唔會知道自己衰左,不過如果係咁都好,起碼唔會覺得自己係比人呃左。最怕係之後慢慢發現原來自己比人水左,教多左學費,到時就恨錯難返。


言歸正傳,呢位上車朋友的男朋友係美國番黎,都算係半個鬼仔,所以佢中意D近郊(膠)小小的地區,因此對於尚悅的環境,佢十分滿意。而個女仔就打黎問我點睇尚悅,亦因為我住元朗,所以我都幾清楚呢個盤的好與壞。簡單D講可以列為下列幾點:


好處: 新盤唔會再有6000-7000呎的野。

壞處:
1. 遠離市中心,行路唔到任何地方,第時九成會落後大市。
2. 隔黎蝶翠峰長期大落後,呢家比佢拉一拉都係升到5000頭,除非蝶翠升到同佢差唔多,如果唔係第時二手價,人地賣5000幾,你想賣8000蚊,會所,地點一鳩样,想升都幾難。
3. 元朗租金回報普遍偏低,無計,元朗係未來幾年,以及過去幾年,都係好多新盤。你唔買市中心的話,選擇太多,租金呢家3%已經幾好,好難做到3.5%,而尚悅2000幾伙,我諗岩岩收樓果D,減埋管理費,2.5%都應該無,租金應該又係拖住個樓價,想大升都難。


所以大家睇到我對呢個盤的睇法都幾負面,我唔係話佢唔升,但係如果要升都應該幾落後大市,始終price in左太多升幅,買番黎預左要守,咁點解唔買其他更好的location呢?


點都好,之後佢就開始諗二手,然後我又睇到點解佢係預左比人鋸:


1. 佢搵二手就又比個一手的agent去搵盤,呢下就預左死得人,個agent一誇區做野,盤又唔熟,又唔識業主,又要同當區的agent 分佣,我係做果區的agent都唔會有好野益你,求其比D盤你自己睇,呢D agent可能係咁易楂高你10%,一還價即high野,劑唔過。


2. 佢的態度都應該衰硬,問佢想買邊區又無決定,又嫌細,budget400-500萬其實亦唔係好多,簡單講都唔知你要乜,一間帶你睇埋樓唔係嫌廳細就嫌廚房大,幾百萬個問題,我係Agent都廢時挫價,晒時間,九成又係楂高你勁多,等你還價即中,唔駛用腦。

3. 佢覺得買二手樓比commission 1%好貴,買一手樓唔駛比comission好抵,其實真係傻仔,我話比佢聽人地發展商會比番佣agent,羊毛咪又係出自羊身上,然後咁佢話二手樓買500萬比5萬蚊好多,我話其實有時呢D錢唔好慳。你比佣經紀爽快,人地幫你搵平盤,幫你挫到個靚價番黎,先係重點。一層500萬的樓比你480萬買到,好多時睇agent功夫,但agent落幾多功夫,一來又睇你足唔足佣,二來又睇同你fd唔fd,三來又睇你係咪煩過春,好話唔好聽知你底價如果490都買,就算業主肯480萬,都費事益你,490 deal左,你慳經紀就要輸冤枉錢。


其實要買平樓好簡單,你講明唔睇樓,可買連租約,總之你話平market 5-10%即比票,一定大把agent幫你挫盤,點解?你易搞啊嘛,又唔駛同你行,只要扑中個傻佬就ok,而且睇怕你係投資者,拍住呢D有番頭客,好過食你呢D上車客,做你幾個月先一單然後成世唔再買樓,晒時間。


了解Agent心理,就知自己有咩問題,更可推測到,點解有D人成日買到平野,有D人就預左買破頂成交。


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