操盤實例 -- 上車儲錢篇

HI 求生隊長 其實都睇左你PO既野一段時間 好同意你既觀點 最難能可貴係肯分享自己既經驗同意見

好多野想講 但係都唔好太多廢話啦 哈哈

講返少少自己既POSITION: 月入大概14500, FIXED COST有2000交租, 3000-4000基本開支 (都係搭車,水電,上網電話費,間中出街食飯) 即係每月儲7-8000

咁想請教下隊長你 比少少意見同方向:

1) 而家我見上車點平都3M左右, (同你一樣 居屋/公屋唔考慮, 流通性低 買左真係唔知幾時發圍) 咁以我目前情況要儲10年先有1M比首期 (計過條數想過壓測係借180萬?) 一諗到呢到我就崩潰, 唔知係咪我條數邊到計錯左定係3M呢個價SET錯左?

2) 我當大多數樓RENTAL RETURN有4%左右 3.6M既樓租$12000/MONTH, 但係我用成MIL首期去換$12000, ACTUAL RETURN係1%左右, 咁既回報真係有可能繼續發大? 我唔太明入面個MECHANISM係點做

好多謝你抽時間去解答我問題 期待你解答我滿肚既疑問!

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首先呢，先講你話3M上車盤呢條數，你話要save 1M呢下我就覺得好似直接跳左去個答案度，換番轉頭你應該唔好諗3M呢個數字先，因為3M好似有小小你randomly咁講出黎，相當於你話你想上車買個5M單位一样都得，到最后最最最key個point就係你買唔買到。


所以，你應該先睇下目前你14500的情況下，你個負擔能力係幾多，而以目前的按揭的條款下，你可以以月薪一半黎供樓，壓測就唔過60%，即係你最多可負擔到每月7250元的負擔能力，或唔超過壓測的8700元。


係呢兩個條件下，你的最大借款額係大約1.75M，每月供款5940元（唔超你負擔能力），及壓測后8599元。所以，你如果要aim買3M樓的話，你唔止要save 1m，唔計雜費你要save 1.25m，答案應該會令你更加崩潰。


所以，我的建議係你一係就aim買D超級勁細的單支樓盤，target大約2m左右的，以90%借款去做，咁你都係儲20零萬，大約2-3年應該ok，好過你儲十年八年黎買。而另一方面，你都唔駛太悲觀，因為2-3年后你的人工會加，到時你的底薪可能去到18000-20000，負擔能力又會多左，又或者可能到時政府放寬個按揭政策都未定，而成件事的先決條件就係定下儲錢的目標，待時機感熟時出擊，而我認為以你的狀態3年內上車唔難，不過能買的樓質素會差D，4-5年上車就一定得。


而你所提及的return其實我唔係好明你點計，畢竟我當你3M樓，你以3M計4%，每年的回報就係120,000，每月就係10000元。但如果你按你出的錢黎計，我就當你用1M成本，借2M黎買，但1M計你一年收120000租，回報係12%，每月收10000元，我諗唯一你講的就係每月1%，其實已經好和味。


當然，發大的永遠都係一個定律，就係加租。無論係大市的租金上升，定係你諗計係釣到傻租客，只要你能搞到有人肯比多D租金你就能提高回報。