單幢樓 vs 屋苑

好多朋友問我點解隊長成日叫人買屋苑，話單幢樓唔係我杯茶，呢样野都係一個幾值得去探究的事情，畢竟講到最后真係都有各有各好。

首先，我係從純投資的角度去睇呢件事，所以如果一間又話咩近屋企乜乜柒柒果D衰野就係呢篇文所討論之外的範圍。

其實單幢樓係香港真係一件幾普遍的事，特別係港島同九龍就更加多，畢竟地方細，就好似新樓咁，你好難會係市區再搵到一大塊吉地起屋，所以好多時都係靠政府推D奀豬地或者靠地產商一間一間咁收番舊屋重建，因此我估計只會有越來越多單幢樓。

不過正正由於呢種奀豬的關係，大部份的單幢樓都先天欠缺左一個知名度的問題。即係話如果你坐的士去太古城，我相信無的士佬唔識。不過，如果你想去九龍城某某大廈的話，可能人地都問你邊條街，附近有D咩先知。知名度呢家野亦變相係一個需求的演繹，如你可能第時買樓買貝沙灣，大部份的人都會識，亦知係一個豪宅，所以會吸引多D識的人去買。但如果有朋友同你講叫你買乜乜大廈，你可能都會耍手寧頭先，因為先天你都唔知係乜黎ge。所以，簡單的講，少左需求，價格就無咁高是常識吧。

除此之外，去到實際操盤時其實亦有一定的考慮。首先，大屋苑一般都有大行駐紮，有中記利記美記港記的四大行的屋苑，先唔好講質素，從人性化去睇，你估佢地駛唔駛搵食？有大屋苑的地方，自然吸引到魚，有魚的地方，自然會有AA係度釣魚，而要釣到魚，就要有鉺，有鉺就係有賣家放"荀"盤，不過荀唔荀都係後話，AA做生意最緊要係成交，成交到就有錢收，所以從AA出發，做大屋苑個客就自不然對個屋苑有D印象，sell客一定易少少。相反，用同一時間去sell你單幢，一定要比多D時間去sell，有點兒叫做挑戰左個高難度。所以如果你係AA咁諗，搵食的話一定先sell大屋苑，真係無盤岩然后先會sell單幢，慢慢就會演變成為一個次序的問題，價錢亦會有所反映。

當然，如果你知道少AA黎sell，即係少客黎睇，又或者睇完都係白撞，到最尾個AA又係sell番屋苑，除非你個單位咁岩中左個客，否則單幢的業主好多時就會比D AA鋤價，特別係趕住賣樓的，你叫佢成個月先得個兩三台客上黎，佢係短時間內要走的話，好多時就會比人鋤個相對平價出黎。可能你會話，超，一定平賣姐，我一定唔會咁，不過現實又係令你低頭的。

需知道豪宅點解叫豪宅，除左本身質素外，住係入面的人的質素都好緊要。我地講緊唔係話D人講野醒唔醒，靚唔靚女呢D質素，反而係講緊呢D人對錢的質素。好簡單舉個例，如果你買一座單幢樓，入面一樓住大劉，二樓住李嘉誠，三樓住李兆基，四樓住鄭裕彤，呢家五樓業主放盤，你估呢個人的背景係咩？就算你唔識佢，好大機會呢條友都唔會係等閒之輩，你想鋤佢價？難過登天啦。不過佢地又唔一定開天價，但起碼叫市場價先走比你。所以，呢幢大廈就算單幢，個成交價都一定唔會差，因為住係入面果果都係勁人。

可惜，係香港你買得二三四百萬的單幢樓，你估入面住的係咩質素的人先？老老實實呢D人好多心態都軟，就算你話8成人都心態硬，不過就有2成人係軟的話，AA都會搵到佢地出黎，佢地可能就會比人鋤低10個8個%走左間屋，可能執幾十萬已經好大件事。如果無買過樓的人，可能到呢一刻都唔明呢件事有咩關係？但係實際上，買樓好多時係睇屋苑成交，不過單幢樓成幢野可能得個100幾十個單位，一年亦可能得個2-3個成交，好衰唔衰成交親果D都係比人鋤出黎，咁D AA同客就會楂住果幾個成交作為指標，銀行亦一样用呢D成交做指標估價同借錢，一年可能就跑慢人地屋苑幾個%，十年就會大落后了。

當然，如我上面舉例咁，單幢樓亦其實係一個尋寶樂園，因為每一個成交都比起市價有偏差，所以有時候有D單幢樓業主急售，再加上長期落后，個價可能同本身實際的值係有重大出入，而呢個值就可能反映左係個租果度，因為本身有D單支可能唔係太出名，之單係可以風景一流，又近地鉄站，但你唔住果頭你又唔識，不過入屋后又好靚，所以可能個租就會好高去到4-5%甚至更高都有可能。再者，成交價的野有時好撞客，可能普遍成交係都遍低時你食間cheap野，但係你又叻仔又搵到相熟AA幫你主推你間屋，加上你化妝功力一流，亦未嘗講死一定唔會賺得勁。我亦知道市場上有一部份人專玩旺角的單幢樓，無他的，細細隻而食得黎，又多殘裝可重化，又平又近地鉄，呢個亦係一個玩法。

不過，單幢黎講好蝦人，你係入場新手的話，始終大屋苑有個保障。畢竟，市旺的時候以上的條件都成立。但市淡的時候，流通量勝於一切，如果你有咩事要走貨的話，大屋苑點都易走好多，所以我有時感覺係大屋苑等同於籃籌股，大市升跌都會跟，單幢樓就有點像細價股，當然大市升跌都會跟，但又未必跟足，相反個波幅亦會大左，但係整体黎講都係缺點多Ｄ，能唔能夠賺得勁過屋苑，好睇你功力。