操盤實例 -- 二開三

隊長你好, 睇左你個BLOG超過一年, 覺得同你既想法好接近, 當然無你咁勁啦,我而家既困境係諗唔到點樣二開三, 俾D辣招困死晒, 想請教下你既睇法, 我個CASE亦都比較複雜, 希望你睇得明.

本人而家有兩層樓, 一層自住, 一層收租

- 自住樓, 長沙灣, 市值550萬, Loan 300萬, 月供11700, 30年, P-2.85%(2.15%)

- 出租樓, 元朗, 已供多年, 市值510萬, Loan 310萬, 月供10700, 25年, H+1% (Cap at 2.45%), 月租13500

以上兩層樓都係同屋企人夾份, 即係首期供款一人一半, 不過計供款能力打後只計我一個(屋企人近年退休)。 今年年底正準備跟女友結婚, 所以佢既供款能力可以計算入內, 亦由於結婚, 我已經假設婚禮支出後最壞打算現金為零, 要重新儲過。

我: 29歲, 月入33K,   由於已經有2層樓供緊, 所以每個月只儲到6k

女友: 28歲, 月入19K, 扣除必要開支, 每月儲4k

(即係我地total 每月儲10k)

我而家諗到二開三既下一步係:

1)      兩層樓按兵不動, 過2年用儲番黎既首期, 用女友單名買一層樓收租(原因: 覺得出租樓的H Plan息平, 郁左佢唔cost effective, 唔知隊長點睇?)

2)      賣左出租樓, 自己單名買層300萬樓下收租, 再過一年儲下錢加埋, 用女友名買多層300萬以下收租

3)      隊長一D out of the box 既想法

(PS, 之前隊長有個化整為零的回信未必適合我, 因為層自住樓岩岩裝修完同未過SSD, 應該唔會賣住)

如果隊長有咩需要我補充, 歡迎發問, 如果隊長覺得有刊登價值, 歡迎分享。

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其實你呢個case首先要睇就係個收租收的回報. 以我所知你間屋最多收緊12-13K租，收租黎計好鬼低，當你收13K，唔計你管理費果D大約得3厘，就當你租到14K都係3.2厘，不過靚就靚在個H plan，之但係如果你睇我個blog都知我賣左，所以都會多少向呢個方向諗。

不過，問題又出現係你的供款能力，睇你個收入+供款，我相信可能你之前有屋企人guarantee的。但有無都唔係問題，只係呢家計番如果你賣左之后有無能力買番再上會。而且換個角度，你供緊22400，收入33000，我相信你一賣左都好難自己再買番，要打你老婆主意。

可以諗的，係賣左之后，買大約兩層250萬的樓，特別係呢幾日好似多左好多平價野，個市堅回左小小，之不過呢個動作就可以提升番租金回報，因為兩間250萬左右樓，衰衰地每間租9000都可收18000，比起13000左右多幾千蚊。

以你收租樓計，兩年后賣左會有200萬左右落袋，加你如果兩年后儲多240K，即大約2.24M。以你太太計算，應該可以買一層70%，一層50%，數字上為:

70% －借1750000，30年每月還6600元。

50% -- 借1250000, 30年每月還4714元。

Total = 11314

以上的野會出現一個問題，就係過左你老婆19K的收入的供款額，亦應該過唔多stress test。所以可能有兩個情況，1就係你老婆呢兩年加幾千蚊人工就掂，2就係你兩個都做50%，之但係如果兩個都買50%，你的首期大約要260萬，對比起你而家一個7成一個5成，大約要210萬左右黎講，你要諗多50萬。

呢50萬，其實又可以係番你層自住樓度打主意，你只要係成功賣左出租樓之后，去做一間加按，以目前的估值計，你550萬樓70%可借385萬，即你可大約借多85萬出黎，每月還3205元，加你以加供緊11700的供款，理論上可借，然后你就每月供大約15000元，你老婆就供兩個250萬單位，每月9428元，之后好大機會仲有40幾萬元cash係手，放番落mortgage link抵息。

以上的動作，好處係提升左租金，供款又少左，cash又多左，不過我就無預到你還錢比屋企人，因為都唔知你借佢幾多錢首期，如果要還你就自己係果40幾萬度打主意先。

不過，計完條數，我都仲會比多個comment你，以你的狀態，其實一賣兩買，搞黎搞去，得到的好處其實唔係咁明顯，但係你儲錢力又好慢，我只係純根據你的目標係幫你諗2開3。但如果你問我，我會話你個case計，唔好搞咁多野可能仲好。