2021上車 - 新樓 VS 二手樓

 

隊長認為想帶出的係，其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓，因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近，呢個係一個絕對的假命題。首先，隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺，而稍為拉近少少的比較，應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版，而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤，先至有更多的可比性（但都唔係apple vs apple ga la），因為最大的問題係，發展商係好識玩銷售啅頭，即係同你講新樓入場呎價19999，咁你用二手樓的靚盤可能都19000計，真係唔差好多喎。之不過，如果用隊長的方案黎計，其實，二手樓的入場版，可能係16000 vs 新樓的19999，而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。

呎價未必能完全反映講緊乜，但排一排序就大約明白:

二手入場版樓： 290呎 叫460萬 (細兩房) 

二手靚版的樓： 290呎 叫550萬(細兩房)

二手普通大兩房：390呎 叫620萬(大兩房)

一手入場版樓：330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間］

一手普通版樓：330呎 叫750萬(一房) [有50-80間］

一手高層靚樓：330呎 叫820萬(一房) [有10間］

發展商的銷售模式係叫你入票，以最平的做招來，之後吹下吹下有幾多人入票，有氣氛，有配套，有靚會所..........總之九十幾萬個原因，就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得，我比19000就寧願搏最平果幾個新盤，咁我都明，數字係可以咁計，但係，氣氛的沖擊下，比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下，好多人真係直接就買，750萬都會照比買間一房，然後開開心心咁样離開個售樓廠，跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。

當然都係果句，買心頭好我吹唔漲的，但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講，其實upsell左幾多呢？interestingly，如果用最極端的話，其實佢460萬都上到車，upsell左290ｔ萬。如果用中間質素的樓去對比呢？可能upsell左250萬。又換個角度，如果本來個朋友想住大Ｄ的，係二手樓用620萬買到層大兩房，而家買左間1房再比人upsell左130萬，so crazy。

好啦，成件事其實亦可以反過來睇的，舉其中一例，如果你用750萬買新樓一房，你可以買到一間中層的差唔多大小的兩房約530萬咁計，達到同样目的仲有220萬慳返。而如果你覺得家庭有需要的，買間大兩房620萬可能夠比一個小家庭住十幾二十年，仲可以慳番130萬袋住。而當中最搞鬼的係，呢一D從來無乜投資概念的朋友，佢唔用錢同你去計，只係話中意新樓有會所有好新的乜乜七七，但係如果佢地每個月儲2萬的話，一年24萬，輕輕一比人upsell，就比人sell走左5年10年走，係咪痴線架？仲慶祝，唔好玩啦。

最有趣的係，有agent同我朋友講話買新樓的玩法係，買左綁3年，3年後升左就賣左佢又賺錢又賺住，話好多人抽中左新樓就當係中左六合彩，聽到我都覺得好似係一條必勝方程式咁。我朋友問我意見，我就話如果你只係問我新樓會唔會升同埋呢個立論成唔成立，又好似成立，但係又可以唔成立。隊長我唔係challenge新樓升定唔升，但問題係點解你覺得3年入面就只係得你呢個新樓升，然後其他樓全部唔升呢？乜野概念？ 跟住我朋友話，depreciation，舊樓而且仲有維修好多錢要洗咁，wow.....呢D立論真係創出驚世立論，照咁睇黎，唐樓應該要貼錢送比你，美孚60年樓應該平過歺漢堡包啦吓嘩，點溝通啊。

我仲聽到有朋友同我講話買樓收租保值所以買新樓，omg，又係一個驚為天人的想法。事實上，能夠令隊長同意買新樓的原因只有一個，就係買心頭好，我要自住要質素，咁就絕對OK無問題的。但係，咩話，收租買新樓又係乜玩法？究竟一個人要幾痴線先可以諗到? 即係攞上面的例子，如果我買一層二手樓中層兩房520萬，大約應該可以收13000吧，管理費應該800落樓，仲未計按息果D啦，實際落袋12200。你買一層新樓中層750萬一房，收租可能15000左右，但記住一房搵人比15000的難度，係絕對難過你用13000的兩房搵家庭客。而新樓750萬，管理費估計1600-2000左右，實際落袋13000-13400上下，仲未計你比多230萬樓價，以及230萬相關的按息（當2%都46000一年，即比多約4000一個月），點計個租金都係自殘式去做啦吓嘩。

諗得極端Ｄ啦，橫掂唔介意比人upsell，可能抽中新樓最靚的一房你都買得落，盛惠850萬計，喂，有無諗過買兩層二手最cheap的樓啊，樓價計都係920萬（當然呢度technically係唔同， 因為最好要兩個人名先有兩個9成同慳稅），但反正原來upsell一二三百萬都唔係錢，咁不如up夠400幾500買多層啦。

呢種無限upsell的情況，真係好鬼奇怪，但對於新手似乎特別管用，而且新手真係無諗過係現行按揭下其實買呢個700-800萬樓係幾咁蝕低。睇番圖表，大家都知道其實過左800萬之後就無得借9成按揭，去到1000萬就仲要等番50%按。換句話說，我地用最猛猛緊的客黎睇，大致可以分左三批客:

1. 800萬樓下的客，首期有120萬。

2. 1000萬樓下的客，首期有250萬。

2. 1000萬以上的客，首期有604萬以上。

望完呢三批客，你再諗下你層樓每升過800同1000萬時，又會少左幾多客人呢，而呢D客人又會係乜野家庭人數的人呢？再對比番呢個家庭人數的人，佢地會買幾多房的樓呢？唔明？簡單講，你買一層750萬的一房，升1成就係825萬，你買時首期就110萬左右搞掂，825買你層樓果條友，就起碼要有210萬左右先得。如果你層樓升到900萬呢，900萬買你層樓果條友，就起碼要有224萬左右先得。而如果你層一房諗住大升至1001萬，買你層樓果條友就起碼要有604萬左右先得，你可以大條道理話我話L知邉個有呢舊錢啦總知我三五年後就要1001萬，但係如果你用550萬買層樓，同样三五年後升到800萬，喂首期都仲係只要120萬之喎。同样都係執200幾萬，你估下下家有120萬的人多，定係有604萬的人多啊啦? 再者，有604萬的人，佢會係乜野人呢？係一個燒壞腦的金融才俊啊，定係一個小家庭的老豆可能要有多間房比Ｄ仔女仲希望留住D現金應付家庭開支呢?