2021上車 - 新樓 VS 二手樓

 



隊長認為想帶出的係,其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓,因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近,呢個係一個絕對的假命題。首先,隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺,而稍為拉近少少的比較,應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版,而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤,先至有更多的可比性(但都唔係apple vs apple ga la),因為最大的問題係,發展商係好識玩銷售啅頭,即係同你講新樓入場呎價19999,咁你用二手樓的靚盤可能都19000計,真係唔差好多喎。之不過,如果用隊長的方案黎計,其實,二手樓的入場版,可能係16000 vs 新樓的19999,而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。


呎價未必能完全反映講緊乜,但排一排序就大約明白:


二手入場版樓: 290呎 叫460萬 (細兩房) 

二手靚版的樓: 290呎 叫550萬(細兩房)

二手普通大兩房:390呎 叫620萬(大兩房)

一手入場版樓:330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間]

一手普通版樓:330呎 叫750萬(一房) [有50-80間]

一手高層靚樓:330呎 叫820萬(一房) [有10間]


發展商的銷售模式係叫你入票,以最平的做招來,之後吹下吹下有幾多人入票,有氣氛,有配套,有靚會所..........總之九十幾萬個原因,就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得,我比19000就寧願搏最平果幾個新盤,咁我都明,數字係可以咁計,但係,氣氛的沖擊下,比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下,好多人真係直接就買,750萬都會照比買間一房,然後開開心心咁样離開個售樓廠,跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。


當然都係果句,買心頭好我吹唔漲的,但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講,其實upsell左幾多呢?interestingly,如果用最極端的話,其實佢460萬都上到車,upsell左290t萬。如果用中間質素的樓去對比呢?可能upsell左250萬。又換個角度,如果本來個朋友想住大D的,係二手樓用620萬買到層大兩房,而家買左間1房再比人upsell左130萬,so crazy。


好啦,成件事其實亦可以反過來睇的,舉其中一例,如果你用750萬買新樓一房,你可以買到一間中層的差唔多大小的兩房約530萬咁計,達到同样目的仲有220萬慳返。而如果你覺得家庭有需要的,買間大兩房620萬可能夠比一個小家庭住十幾二十年,仲可以慳番130萬袋住。而當中最搞鬼的係,呢一D從來無乜投資概念的朋友,佢唔用錢同你去計,只係話中意新樓有會所有好新的乜乜七七,但係如果佢地每個月儲2萬的話,一年24萬,輕輕一比人upsell,就比人sell走左5年10年走,係咪痴線架?仲慶祝,唔好玩啦。


最有趣的係,有agent同我朋友講話買新樓的玩法係,買左綁3年,3年後升左就賣左佢又賺錢又賺住,話好多人抽中左新樓就當係中左六合彩,聽到我都覺得好似係一條必勝方程式咁。我朋友問我意見,我就話如果你只係問我新樓會唔會升同埋呢個立論成唔成立,又好似成立,但係又可以唔成立。隊長我唔係challenge新樓升定唔升,但問題係點解你覺得3年入面就只係得你呢個新樓升,然後其他樓全部唔升呢?乜野概念? 跟住我朋友話,depreciation,舊樓而且仲有維修好多錢要洗咁,wow.....呢D立論真係創出驚世立論,照咁睇黎,唐樓應該要貼錢送比你,美孚60年樓應該平過歺漢堡包啦吓嘩,點溝通啊。


我仲聽到有朋友同我講話買樓收租保值所以買新樓,omg,又係一個驚為天人的想法。事實上,能夠令隊長同意買新樓的原因只有一個,就係買心頭好,我要自住要質素,咁就絕對OK無問題的。但係,咩話,收租買新樓又係乜玩法?究竟一個人要幾痴線先可以諗到? 即係攞上面的例子,如果我買一層二手樓中層兩房520萬,大約應該可以收13000吧,管理費應該800落樓,仲未計按息果D啦,實際落袋12200。你買一層新樓中層750萬一房,收租可能15000左右,但記住一房搵人比15000的難度,係絕對難過你用13000的兩房搵家庭客。而新樓750萬,管理費估計1600-2000左右,實際落袋13000-13400上下,仲未計你比多230萬樓價,以及230萬相關的按息(當2%都46000一年,即比多約4000一個月),點計個租金都係自殘式去做啦吓嘩。


諗得極端D啦,橫掂唔介意比人upsell,可能抽中新樓最靚的一房你都買得落,盛惠850萬計,喂,有無諗過買兩層二手最cheap的樓啊,樓價計都係920萬(當然呢度technically係唔同, 因為最好要兩個人名先有兩個9成同慳稅),但反正原來upsell一二三百萬都唔係錢,咁不如up夠400幾500買多層啦。


呢種無限upsell的情況,真係好鬼奇怪,但對於新手似乎特別管用,而且新手真係無諗過係現行按揭下其實買呢個700-800萬樓係幾咁蝕低。睇番圖表,大家都知道其實過左800萬之後就無得借9成按揭,去到1000萬就仲要等番50%按。換句話說,我地用最猛猛緊的客黎睇,大致可以分左三批客:


1. 800萬樓下的客,首期有120萬。

2. 1000萬樓下的客,首期有250萬。

2. 1000萬以上的客,首期有604萬以上。


望完呢三批客,你再諗下你層樓每升過800同1000萬時,又會少左幾多客人呢,而呢D客人又會係乜野家庭人數的人呢?再對比番呢個家庭人數的人,佢地會買幾多房的樓呢?唔明?簡單講,你買一層750萬的一房,升1成就係825萬,你買時首期就110萬左右搞掂,825買你層樓果條友,就起碼要有210萬左右先得。如果你層樓升到900萬呢,900萬買你層樓果條友,就起碼要有224萬左右先得。而如果你層一房諗住大升至1001萬,買你層樓果條友就起碼要有604萬左右先得,你可以大條道理話我話L知邉個有呢舊錢啦總知我三五年後就要1001萬,但係如果你用550萬買層樓,同样三五年後升到800萬,喂首期都仲係只要120萬之喎。同样都係執200幾萬,你估下下家有120萬的人多,定係有604萬的人多啊啦? 再者,有604萬的人,佢會係乜野人呢?係一個燒壞腦的金融才俊啊,定係一個小家庭的老豆可能要有多間房比D仔女仲希望留住D現金應付家庭開支呢?


留言

  1. Learned alot and very useful, thank you Captain.

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  2. 其實用日價買一房新樓個都係傻既

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  3. 厲害,講現實講真話,依家好少有,要放喺書籤追睇了

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  4. 可惜人性概貪係可以不惜一切甘制,明眼人一睇,高樓價係唔會對社會實體經濟有任何幫助,而且係超級負累,但都不斷有人鼓吹樓價上,盲目相信樓價不跌神話,九七年忘記得一乾二淨。樓價係未來信心概表現,是否過份自信呢?最好的情況永遠係一個有上有落而且相對係平均概周期,唔係而家甘落少少上多多,每年都淘汰一群曾經有能力買概人。。。
    不過我對後市並唔睇好,而家似滅亡前的瘋狂,樓價高企同破頂入貨概買家息息相關,如果比我睇啱形勢,呢啲仁兄自食其果咪怨人

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  5. 你數口好好呀
    而且講得好貼地,易明
    好文

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  6. Don't forget, you need to pay agency fee for 2nd hand flat
    but you get rebate for new flat.

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