2021上車 - 新樓 VS 二手樓

 



隊長認為想帶出的係,其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓,因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近,呢個係一個絕對的假命題。首先,隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺,而稍為拉近少少的比較,應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版,而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤,先至有更多的可比性(但都唔係apple vs apple ga la),因為最大的問題係,發展商係好識玩銷售啅頭,即係同你講新樓入場呎價19999,咁你用二手樓的靚盤可能都19000計,真係唔差好多喎。之不過,如果用隊長的方案黎計,其實,二手樓的入場版,可能係16000 vs 新樓的19999,而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。


呎價未必能完全反映講緊乜,但排一排序就大約明白:


二手入場版樓: 290呎 叫460萬 (細兩房) 

二手靚版的樓: 290呎 叫550萬(細兩房)

二手普通大兩房:390呎 叫620萬(大兩房)

一手入場版樓:330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間]

一手普通版樓:330呎 叫750萬(一房) [有50-80間]

一手高層靚樓:330呎 叫820萬(一房) [有10間]


發展商的銷售模式係叫你入票,以最平的做招來,之後吹下吹下有幾多人入票,有氣氛,有配套,有靚會所..........總之九十幾萬個原因,就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得,我比19000就寧願搏最平果幾個新盤,咁我都明,數字係可以咁計,但係,氣氛的沖擊下,比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下,好多人真係直接就買,750萬都會照比買間一房,然後開開心心咁样離開個售樓廠,跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。


當然都係果句,買心頭好我吹唔漲的,但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講,其實upsell左幾多呢?interestingly,如果用最極端的話,其實佢460萬都上到車,upsell左290t萬。如果用中間質素的樓去對比呢?可能upsell左250萬。又換個角度,如果本來個朋友想住大D的,係二手樓用620萬買到層大兩房,而家買左間1房再比人upsell左130萬,so crazy。


好啦,成件事其實亦可以反過來睇的,舉其中一例,如果你用750萬買新樓一房,你可以買到一間中層的差唔多大小的兩房約530萬咁計,達到同样目的仲有220萬慳返。而如果你覺得家庭有需要的,買間大兩房620萬可能夠比一個小家庭住十幾二十年,仲可以慳番130萬袋住。而當中最搞鬼的係,呢一D從來無乜投資概念的朋友,佢唔用錢同你去計,只係話中意新樓有會所有好新的乜乜七七,但係如果佢地每個月儲2萬的話,一年24萬,輕輕一比人upsell,就比人sell走左5年10年走,係咪痴線架?仲慶祝,唔好玩啦。


最有趣的係,有agent同我朋友講話買新樓的玩法係,買左綁3年,3年後升左就賣左佢又賺錢又賺住,話好多人抽中左新樓就當係中左六合彩,聽到我都覺得好似係一條必勝方程式咁。我朋友問我意見,我就話如果你只係問我新樓會唔會升同埋呢個立論成唔成立,又好似成立,但係又可以唔成立。隊長我唔係challenge新樓升定唔升,但問題係點解你覺得3年入面就只係得你呢個新樓升,然後其他樓全部唔升呢?乜野概念? 跟住我朋友話,depreciation,舊樓而且仲有維修好多錢要洗咁,wow.....呢D立論真係創出驚世立論,照咁睇黎,唐樓應該要貼錢送比你,美孚60年樓應該平過歺漢堡包啦吓嘩,點溝通啊。


我仲聽到有朋友同我講話買樓收租保值所以買新樓,omg,又係一個驚為天人的想法。事實上,能夠令隊長同意買新樓的原因只有一個,就係買心頭好,我要自住要質素,咁就絕對OK無問題的。但係,咩話,收租買新樓又係乜玩法?究竟一個人要幾痴線先可以諗到? 即係攞上面的例子,如果我買一層二手樓中層兩房520萬,大約應該可以收13000吧,管理費應該800落樓,仲未計按息果D啦,實際落袋12200。你買一層新樓中層750萬一房,收租可能15000左右,但記住一房搵人比15000的難度,係絕對難過你用13000的兩房搵家庭客。而新樓750萬,管理費估計1600-2000左右,實際落袋13000-13400上下,仲未計你比多230萬樓價,以及230萬相關的按息(當2%都46000一年,即比多約4000一個月),點計個租金都係自殘式去做啦吓嘩。


諗得極端D啦,橫掂唔介意比人upsell,可能抽中新樓最靚的一房你都買得落,盛惠850萬計,喂,有無諗過買兩層二手最cheap的樓啊,樓價計都係920萬(當然呢度technically係唔同, 因為最好要兩個人名先有兩個9成同慳稅),但反正原來upsell一二三百萬都唔係錢,咁不如up夠400幾500買多層啦。


呢種無限upsell的情況,真係好鬼奇怪,但對於新手似乎特別管用,而且新手真係無諗過係現行按揭下其實買呢個700-800萬樓係幾咁蝕低。睇番圖表,大家都知道其實過左800萬之後就無得借9成按揭,去到1000萬就仲要等番50%按。換句話說,我地用最猛猛緊的客黎睇,大致可以分左三批客:


1. 800萬樓下的客,首期有120萬。

2. 1000萬樓下的客,首期有250萬。

2. 1000萬以上的客,首期有604萬以上。


望完呢三批客,你再諗下你層樓每升過800同1000萬時,又會少左幾多客人呢,而呢D客人又會係乜野家庭人數的人呢?再對比番呢個家庭人數的人,佢地會買幾多房的樓呢?唔明?簡單講,你買一層750萬的一房,升1成就係825萬,你買時首期就110萬左右搞掂,825買你層樓果條友,就起碼要有210萬左右先得。如果你層樓升到900萬呢,900萬買你層樓果條友,就起碼要有224萬左右先得。而如果你層一房諗住大升至1001萬,買你層樓果條友就起碼要有604萬左右先得,你可以大條道理話我話L知邉個有呢舊錢啦總知我三五年後就要1001萬,但係如果你用550萬買層樓,同样三五年後升到800萬,喂首期都仲係只要120萬之喎。同样都係執200幾萬,你估下下家有120萬的人多,定係有604萬的人多啊啦? 再者,有604萬的人,佢會係乜野人呢?係一個燒壞腦的金融才俊啊,定係一個小家庭的老豆可能要有多間房比D仔女仲希望留住D現金應付家庭開支呢?


留言

  1. Learned alot and very useful, thank you Captain.

    回覆刪除
  2. 其實用日價買一房新樓個都係傻既

    回覆刪除
  3. 厲害,講現實講真話,依家好少有,要放喺書籤追睇了

    回覆刪除
  4. 可惜人性概貪係可以不惜一切甘制,明眼人一睇,高樓價係唔會對社會實體經濟有任何幫助,而且係超級負累,但都不斷有人鼓吹樓價上,盲目相信樓價不跌神話,九七年忘記得一乾二淨。樓價係未來信心概表現,是否過份自信呢?最好的情況永遠係一個有上有落而且相對係平均概周期,唔係而家甘落少少上多多,每年都淘汰一群曾經有能力買概人。。。
    不過我對後市並唔睇好,而家似滅亡前的瘋狂,樓價高企同破頂入貨概買家息息相關,如果比我睇啱形勢,呢啲仁兄自食其果咪怨人

    回覆刪除
  5. 你數口好好呀
    而且講得好貼地,易明
    好文

    回覆刪除
  6. Don't forget, you need to pay agency fee for 2nd hand flat
    but you get rebate for new flat.

    回覆刪除

發佈留言

此網誌的熱門文章

被退休的CEO

DSE題三: 專精一事還是多元人生

大圍車位的潛力