[BB006] 加息與樓市
近日報紙大字標題話加息了，而且今次真係加按息，好多人即時又大肆分享，樓市似乎又會大跌了，專家們又衝出黎咁話會冧冧冧，突然間一下就講到樓市世界未日咁，當然滿足左一班樓淡的主觀願望，但實際係點呢其實又係要細心睇下內文先知。
講番呢家所謂的加息，實際上係指新造按揭的H按的封頂優惠，由以往最優惠的P-2.85% (細P)，調至P-2.65%，亦即係話H按的封頂呢，將會係加0.2%。好啦，講到呢度其實係一大堆新聞的標題有超級誤導之嫌的係涉及兩個重要的原素，第一就係「新造」，第二就係「封頂」。
一言以敝之，新造的按揭先會受呢一次影響，而如果你一直供緊樓的呢？其實係無任何一點兒影響的。坊間所理解的加息，係真真正正的郁個P，而只有郁個P，先會領到現有按揭的人受影響要比多D錢，所以如果你係欠緊銀行錢的，目前黎講的影響是沒有的。
至於封頂呢件事呢，就係講番你承造按揭時H按下的封頂位，而呢度係其實仲有得走盞的。大部份銀行其實而家都係做緊H + 1.2X的息口，而以最近三個月黎講呢Hibor大部份時間都係1.3%樓上，所以的而且確新造按揭係好易就到封頂的息口，即2.35%。然而，有趣的一點係最近的Hibor並非向上的，近日亦見到有回落跡象，呢一個跡象呢亦證明番香港的水緊的短期情況係有所回落。
| 29-06-2018 | 2.02% | 31-07-2018 | 1.67% | 14-08-2018 | 1.26% |
| 28-06-2018 | 2.02% | 30-07-2018 | 1.75% | 13-08-2018 | 1.28% |
| 27-06-2018 | 2.05% | 27-07-2018 | 1.78% | 10/8/2018 | 1.36% |
| 26-06-2018 | 2.13% | 26-07-2018 | 1.88% | 9/8/2018 | 1.35% |
| 25-06-2018 | 2.19% | 25-07-2018 | 1.92% | 8/8/2018 | 1.35% |
| 22-06-2018 | 2.07% | 24-07-2018 | 1.90% | 7/8/2018 | 1.38% |
| 21-06-2018 | 1.86% | 23-07-2018 | 1.85% | 6/8/2018 | 1.45% |
| 20-06-2018 | 1.76% | 20-07-2018 | 1.85% | 3/8/2018 | 1.49% |
| 19-06-2018 | 1.72% | 19-07-2018 | 1.85% | 2/8/2018 | 1.53% |
| 15-06-2018 | 1.65% | 18-07-2018 | 1.87% | 1/8/2018 | 1.53% |
| 14-06-2018 | 1.60% | 17-07-2018 | 1.84% | ||
| 13-06-2018 | 1.60% | 16-07-2018 | 1.76% | ||
| 12/6/2018 | 1.61% | 13-07-2018 | 1.73% | ||
| 11/6/2018 | 1.49% | 12/7/2018 | 1.67% | ||
| 8/6/2018 | 1.49% | 11/7/2018 | 1.68% | ||
| 7/6/2018 | 1.25% | 10/7/2018 | 1.57% | ||
| 6/6/2018 | 1.10% | 9/7/2018 | 1.60% | ||
| 5/6/2018 | 1.05% | 6/7/2018 | 1.86% | ||
| 4/6/2018 | 1.05% | 5/7/2018 | 1.96% | ||
| 1/6/2018 | 1.02% | 4/7/2018 | 2.05% | ||
| 3/7/2018 | 2.04% |
當然，呢幾個月侵侵搞貿易戰玩到個外匯市場以致實体經濟亂晒籠，所以據悉今次加新造按息都係金管推動，以對沖番市場同銀行体系的風險。而呢額外的0.2%的按揭有咩影響呢，實質就有兩個，一就係以30年計的話，每一百萬按揭每月就會比多$102蚊，而我地假設細價樓的老友係借$500萬左右計啦，咁的確實際供款每月係要比多$510元，都咪話唔肉赤(曲)。
而另一方面，壓力測試亦唔同左，將會有2.15% --> 5.15%調升至2.35% --> 5.35%，咁即係買樓可借的錢會少左DD，又或者如果你真係咁唔好彩買樓之前係5.15%的壓測計到岩岩好，而呢家5.35%就借唔足的，咁就只有借少D，換句話說亦可以解釋為你本來計到盡可以買600萬樓的人，借款額假設係8成咁講的480萬，5.15%每月壓測為26209元，而家去到5.35%的話，大約你只可以借到469萬左右，即你筆直買586萬左右好收手了，但呢個影響只係對於計到好盡的人先會影響到，其他人影響其實極微。
因此，如果有人認為呢個所謂「新造」「加封頂按息」會對樓市有好大影響的話未免太過「樂觀」了。不過，貿易戰引起外匯市場風高浪急又係唔可以掉以輕心。但搞鬼的係，美金被全球升值搞到變左好強，對歐元人仔同其他主要貨幣都同時升值下，大幅度將會引致不利貿易，如果呢個時候再加息，美元將會更加強，將會再加剧呢個不利因素，所以就算市場預期美國會再加息呢，個人認為聯儲局都只能局住觀望以免加左個經濟會因侵侵發癲而影響復甦，更加要留意係侵侵呢排玩洗錢洗上癮，尤其是佢大筆一簽就玩增加軍費，呢個係一個國家最洗錢的地方，美國債務亦可能會持續惡化，加息步伐隊長認為可能都係會偏慢，甚至美國加唔到息，但短期的資金流就未可言之，因此今次金管推動呢個事件，只可以理解為風險控制措施吧。
BABYKINGDOM原文
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