閉門造車的業主上




隊長出身是一個SALES,所以站在SALES的立場,其實不難發現閉門造車呢四個字有時真係好有感慨。以前做廠的時候如是,而最近一兩年其實亦發現唔少人都犯左呢個大忌,當然係市好的時候可能無完全反映晒出黎,但一旦係市況差的時候,問題就明顯浮現。


第一位主角,係隊長大約一年前認識的一位朋友,因緣際會之下識左佢個家族,屬於香港蚊型的建築商。唔能夠用地產商同發展商去影響佢地的原因,係佢地的公司骨幹基本係幾位家族成員組成,然後佢地的策略就係在市區買舊樓之後拆掉重建,唔好以為好大單野,因為其實可能在九龍買一幢舊唐樓連地皮,佢地以前買落係6000萬,之後起番廿幾層咁,然後再按番比銀行,其實中間轉果舊錢又唔係話好巨型,而佢地的發展至金,据了解都係兩幢單幢酒店,一幢單幢樓同埋零零散散的物業同鋪,一家人就係圍住呢堆資產咁經營,以收租同酒店業務為核心(聽落有少少似波叔,但唔係,完全係細規模好多)


話說呢位朋友邀請左我去佢地酒店同單幢樓度交流下咁,而酒店方面基本上佢地只係一間2星半至3星左右的酒店,間房唔大,真係本來用價廉物美黎形容,如果有自遊行的話可能300-400蚊一晚咁去做都唔錯,十人八人就可以經營呢間酒店,但奈何呢間酒店剛落成不久就遇上社會運動同疫情,情況其實大家都明白,當三四星staycation都可以300-400一晚時,你又點可能用呢間酒店做staycation呢?再者,減價就更加唔make sense,唔通真係150一晚平過時鐘咁,但就算咁做,都唔表示可以平到條數,因為佢地計過請人番黎去maintain一間減價的酒店,係唔make sense,倒不如唔做生意唔請人可能仲有數圍,即係話佢地最大的問題係有一隻公雞,但係隻公雞唔識生雞,但劏左黎食又唔得,完全係企左係度。


睇完酒店就睇主菜,係一幢係九龍大角咀邊的單幢樓,樓高約30層,一梯一伙,每戶約320呎兩房,附近環境一般,但之前係地鋪就有某酒家租左,住宅就有中資集團成幢租比員工住,所以不愁租,但一個疫情人地唔再續租,因此成幢野即時由頭租過。同太子仔傾,佢話一年前當刻,只有低層租左兩戶出去,月租13000,其餘樓層叫價14000-16000起跳。佢好自豪咁話作為發展商佢地好有良心,呢段時間都進行翻新同埋換番新的冷氣咁話。然而,咁隊長問佢你地吉左幾耐,原來當時佢地已經吉左9個月左右。


9個月係乜野概念,當佢30間計,租左2間即28間,如果每間10000就係無左252萬租金,如果每間係15000就無左378萬租金,仲未計呢個係過去式,即接下來每一日每星期每個月你唔租出都係無錢收,以隊長呢D收租仔黎講,即時問點解你唔平少少租出去試下?佢話由於佢地同銀行簽左條款,如果租金回報唔夠一定比率,就會可能滿足唔到銀行的貸款要求咁喎,再者佢地認為都唔應該咁平租,話一間個市一復甦就會比一班平平租客鎖死晒D樓。Well,本人唔太清楚佢地定立的貸款同按揭係咪一样概念(畢竟人地無責任攞份約比我睇簽乜),但聽到呢度就真係吹到漲一漲,個人感覺佢地實力如果可以寧願丟空都唔平租的,真係應該就算租平左銀行要補番一定比例的錢我諗都應該比得起(都係三十層樓姐,另外銀行唔係日日清架嘛),好話唔好聽12500租同13500租好大分別咩?對比起佢地可以12500都唔要的話,我睇唔到點解平1000-2000會有好大的分別。


當然我知道好多發展商係如果賣唔出樓咪唔賣囉,但發展週期長少少遲D先入伙,唔係問題。但呢個蚊型家族的發展,明明靠食租,但又偏偏酒店一受打擊就玩丟空,無任何轉身計劃,而單幢樓一退租,就寧願要價都唔價錢,事實上就算當時環境再差,應該如果10000-11000左右大平租點都有D租戶番到黎,但係以當時黎講15000應該market係完全做唔到係天價,奈何佢地的概念係完全唔想減,寧願吉左都唔減,吹咩?老實講,agent最現實,同條件的樓盤都係疫情下叫10000-11000頂住時,你幢樓仲懷念係舊時有成幢中資包下來可以任性咁叫租金,係一件好天真的事。及至一年後的今日,我仲係見到佢地租樓的廣告長期係度,我唔敢肯定最新租左幾多間,但据聞仍然係叫緊15000左右,仍然係D agent都唔會sell的樓,但佢地仍然屹立不倒,吹咩?


所以有時人係好神奇,每個人睇的野諗的野都唔同,如果呢個家於肯收下平租,由當時去到今日可能都收左約6球番黎,但係佢地好似同錢有仇咁,言談間仲沉醉以前中資幾咁疏爽咁租成幢野個租金回報幾好,但完全ignore側邊D樓都係租緊11000-12000,而就算市場話比你聽都唔work之時仍然堅持,這個就睇得出佢地自己起樓就迷失左係我的「心肝寶貝」樓這迷思入面,完全無理市場的走向,閉門造車的思維令佢地呢兩件都應該上左一個好大的課,當然可能頂得住,但係頂得住同頂住先,可能都有幾大的分別。








留言

  1. 沉緬昔日光輝,唔識往前看
    好難有進步
    從來唔覺得自己有能力改變世界
    咁又何必框死自己?
    希望這個家族,有天都明白這個事實:
    唔係全世界都跟佢哋劇本做事
    而係自己要睇住世界運作,改變自己,適者生存

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  2. 用15000租哂成幢畀某公司再市價分租返出去唔得咩...

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  3. 網誌管理員已經移除這則留言。

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