如果SSD延長的話?

如果你有睇我之前寫過的SSD是業主的好朋友的話，應該都好清楚我點睇SSD，而呢個post主要係講下關於今日吹風話CY政苦會延長SSD的影響。


首先我唔知道佢會唔會連個稅率都改埋，因為如果係延長至四年，而個稅係由20%減至15%般以每年5%的遞減，咁我諗成件事就會有兩個影響。


第一方面，需求應該會下降。係吹風出黎的消息當中，CY指出而家有三類人，一就係好撚有錢果班，D錢多撚到唔知放係邊而買樓的。二就係有需要買樓的實際用家，三就係未來兩年變成潛在有需要的用家。而當出招延長的話，第二類的應該不受影響，因為佢地如果要用的，就係撚唔係都會買ga la。相反，一同三兩班人就要諗下，究竟拖多兩年夜長夢多，而買左如果下跌走唔切咁點算? 故此，我相信有一班人的需求一定會少左，因此係政苦眼裡面呢招都算係壓抑樓價。


由最簡單的經濟學理論分析，demand下降的情況下，應該價錢會降低，而成交量亦會減少，呢個我相信係政苦可以預期的。但問題係，咁supply side 呢屌？


好啦，香港的供應有兩部份，一就係新盤，二就係現有的樓房啦，走唔撚甩係呢兩样ga姐。呢家政苦的目的就係要增加供應以及個信息的透明度，務求令到遠水可以救近火。所以我相信呢幾年CY政苦一定會積極搵地，務求增加每年落成的供應量。按呢幾年的供應數字，真係market出街的近年都唔撚夠一萬個單位，所以我就當你搞到兩三萬個單位，呢件事係咪足以為樓市降溫呢？


心水清的朋友去到呢個位已經知我想講乜撚野，一手樓呢家都仲係以溢價出售，以依家的一手樓黎計，入場費你開個再細的積，係邊鳩個區都再難見到300萬樓下的野，保守估計，一手樓400萬已經叫入場版，平均500-800萬就係比D小康之家，800以上的就換樓或有錢人乜撚都好啦，所以新樓我睇唔到係比人用黎上車的。故此，以lump sum計根本新樓就唔會係set係target d 相對低收入的買樓客上面，好難樓價會由一手樓去降低。不過，當然增加供應你吸走一部份購買力就實有Ｄ用ge。


但問題就係呢家由150萬-400萬呢個上車盤市場係出現乜撚野情況先？因於新盤唔會有呢度的供應，基本上現有供應就靠己經落成左係唔撚知幾撚多個的150萬至400萬的單位上面。呢D單位係咩情況呢？以質素計，細啦，一房啦，可能係舊區啦，可能幾鳩廿年樓齡，好話唔好聽，靚盤真係未必太多，而基於樓價lump sum又細，今日買左持貨力強的人，加上SSD兩年，都唔會諗住賣。好啦，所以你可以預期，細價樓的貨大部份都歸邊，真正會流出市面的越來越少。而流左出黎果Ｄ，本身SSD都會鎖你兩年，而如果真係會變四年的話，可以想像你賣一個就真係少一個情況會更加惡化。做Agent都知個屋苑一太多用家就唔夠盤，呢家SSD四年就差唔多迫所有人做晒＂半用家＂，唔難想像未來200萬頭的樓將會越來越缺盤，而個缺盤情度可能會係一年內，四年版的SSD會迫大部份而家200-250萬的野推到去300萬以上。最撚慘係呢D樓谷到咁高的時候，有好多人想賣又比SSD鎖死，個成交量一定會跌。大家記住，香港的主要供應係向業主手上，並唔係向發展商手上。如果所有業主都一係就被迫唔放得，一係就自住唔放得，去到一個地步係跟本你有價都無盤的時候，呢個價就只能再搶上去，以令一Ｄ人再心動Ｄ去賣樓。


攞番簡單的demand and supply黎講，demand係細左，呢家supply都細埋，唯一可以肯定旳就係成交量一定要跌，但係價錢跌唔跌就睇下supply的減少幅度大Ｄ定係demand的減少幅度大D。而我的愚見，如果SSD真係改到四年的話，個supply我驚會跌得好恐怖。以今日我了解的荃灣中心一帶為例，成個荃中區四千幾個單位得50個實盤，我恐怕如果SSD出左之後，好快就會得番10-20個。想買樓？你預左幫人破頂先買啦。但以games theory (博奕論）去睇，如果我係賣家，睇住每次賣樓都係一次的創新高，咁我的賣樓意慾就會好低，因為我知只要我賣左個單位，下一個單位又一定高過我咁劑，咁如果我等得的，倒不如等人地個盤走先，我執多幾皮野好過啦。你咁諗，人地又咁諗，屌，邊撚個會賣樓?


持續落去，樓市的確會有爆的一日，但可能係當一D今日的200萬樓都變晒400-500萬的時候就會插,但插的幅度可能唔會太深。但我預期由200->300萬的時候，我相信SSD都會係一個好好的保護網，始終，成交減少的確令風險減少左，能夠買到樓上車的，都係有番咁上下實力，而要承擔高樓價下買樓的人都係全香港的好少部份人。往後的價錢會被夾到上幾高，我無可估計，但細價樓一定會升到爆廠，大家有錢的不防買多間細樓看下門口。


ps.　我諗我都要係呢個星期搞掂埋我個換碼計劃先得。


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