如果SSD延長的話?

如果你有睇我之前寫過的SSD是業主的好朋友的話,應該都好清楚我點睇SSD,而呢個post主要係講下關於今日吹風話CY政苦會延長SSD的影響。


首先我唔知道佢會唔會連個稅率都改埋,因為如果係延長至四年,而個稅係由20%減至15%般以每年5%的遞減,咁我諗成件事就會有兩個影響。


第一方面,需求應該會下降。係吹風出黎的消息當中,CY指出而家有三類人,一就係好撚有錢果班,D錢多撚到唔知放係邊而買樓的。二就係有需要買樓的實際用家,三就係未來兩年變成潛在有需要的用家。而當出招延長的話,第二類的應該不受影響,因為佢地如果要用的,就係撚唔係都會買ga la。相反,一同三兩班人就要諗下,究竟拖多兩年夜長夢多,而買左如果下跌走唔切咁點算? 故此,我相信有一班人的需求一定會少左,因此係政苦眼裡面呢招都算係壓抑樓價。


由最簡單的經濟學理論分析,demand下降的情況下,應該價錢會降低,而成交量亦會減少,呢個我相信係政苦可以預期的。但問題係,咁supply side 呢屌?


好啦,香港的供應有兩部份,一就係新盤,二就係現有的樓房啦,走唔撚甩係呢兩样ga姐。呢家政苦的目的就係要增加供應以及個信息的透明度,務求令到遠水可以救近火。所以我相信呢幾年CY政苦一定會積極搵地,務求增加每年落成的供應量。按呢幾年的供應數字,真係market出街的近年都唔撚夠一萬個單位,所以我就當你搞到兩三萬個單位,呢件事係咪足以為樓市降溫呢?


心水清的朋友去到呢個位已經知我想講乜撚野,一手樓呢家都仲係以溢價出售,以依家的一手樓黎計,入場費你開個再細的積,係邊鳩個區都再難見到300萬樓下的野,保守估計,一手樓400萬已經叫入場版,平均500-800萬就係比D小康之家,800以上的就換樓或有錢人乜撚都好啦,所以新樓我睇唔到係比人用黎上車的。故此,以lump sum計根本新樓就唔會係set係target d 相對低收入的買樓客上面,好難樓價會由一手樓去降低。不過,當然增加供應你吸走一部份購買力就實有D用ge。


但問題就係呢家由150萬-400萬呢個上車盤市場係出現乜撚野情況先?因於新盤唔會有呢度的供應,基本上現有供應就靠己經落成左係唔撚知幾撚多個的150萬至400萬的單位上面。呢D單位係咩情況呢?以質素計,細啦,一房啦,可能係舊區啦,可能幾鳩廿年樓齡,好話唔好聽,靚盤真係未必太多,而基於樓價lump sum又細,今日買左持貨力強的人,加上SSD兩年,都唔會諗住賣。好啦,所以你可以預期,細價樓的貨大部份都歸邊,真正會流出市面的越來越少。而流左出黎果D,本身SSD都會鎖你兩年,而如果真係會變四年的話,可以想像你賣一個就真係少一個情況會更加惡化。做Agent都知個屋苑一太多用家就唔夠盤,呢家SSD四年就差唔多迫所有人做晒"半用家",唔難想像未來200萬頭的樓將會越來越缺盤,而個缺盤情度可能會係一年內,四年版的SSD會迫大部份而家200-250萬的野推到去300萬以上。最撚慘係呢D樓谷到咁高的時候,有好多人想賣又比SSD鎖死,個成交量一定會跌。大家記住,香港的主要供應係向業主手上,並唔係向發展商手上。如果所有業主都一係就被迫唔放得,一係就自住唔放得,去到一個地步係跟本你有價都無盤的時候,呢個價就只能再搶上去,以令一D人再心動D去賣樓。


攞番簡單的demand and supply黎講,demand係細左,呢家supply都細埋,唯一可以肯定旳就係成交量一定要跌,但係價錢跌唔跌就睇下supply的減少幅度大D定係demand的減少幅度大D。而我的愚見,如果SSD真係改到四年的話,個supply我驚會跌得好恐怖。以今日我了解的荃灣中心一帶為例,成個荃中區四千幾個單位得50個實盤,我恐怕如果SSD出左之後,好快就會得番10-20個。想買樓?你預左幫人破頂先買啦。但以games theory (博奕論)去睇,如果我係賣家,睇住每次賣樓都係一次的創新高,咁我的賣樓意慾就會好低,因為我知只要我賣左個單位,下一個單位又一定高過我咁劑,咁如果我等得的,倒不如等人地個盤走先,我執多幾皮野好過啦。你咁諗,人地又咁諗,屌,邊撚個會賣樓?


持續落去,樓市的確會有爆的一日,但可能係當一D今日的200萬樓都變晒400-500萬的時候就會插,但插的幅度可能唔會太深。但我預期由200->300萬的時候,我相信SSD都會係一個好好的保護網,始終,成交減少的確令風險減少左,能夠買到樓上車的,都係有番咁上下實力,而要承擔高樓價下買樓的人都係全香港的好少部份人。往後的價錢會被夾到上幾高,我無可估計,但細價樓一定會升到爆廠,大家有錢的不防買多間細樓看下門口。


ps. 我諗我都要係呢個星期搞掂埋我個換碼計劃先得。


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