財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (4)

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好啦，又入番正題講番個NPV，上文講到係負利率的時間我地要拉到老閪咁長去供款，等通漲食撚晒我地個供款value，但我想再強調一點，我指出的係負利率時代，而唔係純低息，因為如果低息低通漲，就唔一定得出同一個答案。


相反，我地呢家就去研究下正利率時代(如果你唔撚記得正利率係乜，我本來想叫你禁番之前個article去睇，呃番你兩個點擊，不過算啦，我個人老實，打多次比你睇。正利率就係利息大過通漲。例如利息係5%，通漲係1%，咁5%-1% = 4%的正利率）。


咁係正利率的情況下，我地又用同样的方法計多次，下面又係好似之前用gohome個mortgage calculator計出黎的，














































Price

Initial
Deposit

70%
Mortgage

Years

Interest
rate

i
/ 12

n

Total
Repayment

Total
Interest

Monthly
Payment

Total
Cost

6,000,000

1,800,000

4,200,000

10

2.50%

0.208%

120

4,751,203

551,203

39,593

6,551,203

6,000,000

1,800,000

4,200,000

20

2.50%

0.208%

240

5,341,421

1,141,421

22,256

7,141,421

6,000,000

1,800,000

4,200,000

30

2.50%

0.208%

360

5,974,228

1,774,228

16,595

7,774,228


同样的case啦，都係600萬的樓，30%首期，借420萬上會，按息2.5%，平均每月0.208%，以10年計要比4,75M，利息551K，以30年計共比5.97M，利息就1.77M，原全同之前一样。


好啦，係呢個時候又到NPV出場，假設呢家個通漲好溫和，係1%，（1%少於2.5%按息)，都好大機會係正利率，所以我地用又係excel起撚勢咁去計晒每個月每一期供款的PV，再加埋佢地，如下表:


























































































































House
A

6000000

10
Year

　

　

　

House
B

6000000

20
Years

　

　

　

House
C

6000000

30
Years

　

　



































Period

Cash
Outflow

Require
Ratio

Monthly
Rate

NPV


Period

Cash
Outflow

Require
Ratio

Monthly
Rate

NPV


Period

Cash
Outflow

Require
Ratio

Monthly
Rate

NPV

0

1,800,000.00

1%

0.0833%

1,800,000.00


0

1,800,000.00

1%

0.0833%

1,800,000.00


0

1,800,000.00

1%

0.0833%

1,800,000.00

1

39,593.36

1%

0.0833%

39,560.39


1

22,255.92

1%

0.0833%

22,237.39


1

16,595.08

1%

0.0833%

16,581.26

2

39,593.36

1%

0.0833%

39,527.45


2

22,255.92

1%

0.0833%

22,218.87


2

16,595.08

1%

0.0833%

16,567.45

3

39,593.36

1%

0.0833%

39,494.54


3

22,255.92

1%

0.0833%

22,200.37


3

16,595.08

1%

0.0833%

16,553.66

中間又再次skip唔知幾撚多條rows





































































117

39,593.36

1%

0.0833%

35,916.69


237

22,255.92

1%

0.0833%

18,268.72


357

16,595.08

1%

0.0833%

12,326.24

118

39,593.36

1%

0.0833%

35,886.78


238

22,255.92

1%

0.0833%

18,253.51


358

16,595.08

1%

0.0833%

12,315.97

119

39,593.36

1%

0.0833%

35,856.90


239

22,255.92

1%

0.0833%

18,238.31


359

16,595.08

1%

0.0833%

12,305.72

120

39,593.36

1%

0.0833%

35,827.04


240

22,255.92

1%

0.0833%

18,223.13


360

16,595.08

1%

0.0833%

12,295.47

啦，今次加埋的NPV以1%正利率時間計:


10年支出的NPV = 6.46M
20年支出的NPV = 6.71M
30年支出的NPV = 6.96M


今以證明，正利率的情況下，我地就應該用越短的年期供甩佢。記住，按息高低只係答案的一半，我地要知道埋通漲先知點做。


呢一個系列已經差唔多到尾聲，我之後會再做總結，講下成個供款年的策略部署。


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