後香港樓市的共居時代 (下) ?


香港的樓價貴到無普通人買到,供應又短缺,共居又唔掂,咁點搞呢?由前文分析黎講,未來只有一個可行的方案,就係繼續以民間做主導的劏房去應付需求。


首先,劏房係咪一個完全岩例又或道德合理的事,我地先唔係本文中討論。然而,只從需求黎同現實黎講,劏房已經係一個最行之有效咁解決住屋問題的房屋策略。認清呢一點,對於樓市的投資方向其實好有引導性。


劏房以目前黎講,大部份係出現於唐樓,洋樓以及工廈。雖則話唔討論岩唔岩例,但工廈本身真係有太多消防同地契的野可導致一出事就死好多人,因此隊長認為政府一定唔會放寬係工廈做住宅的呢個方向。但住宅做劏房黎講,其實你話犯唔犯例好多時都好難舉證,特別係洋樓做劏房,風險係咁多個選擇中最細的。而唐樓黎講嘛,由於都有番咁上下樓齡,承重方面又好,樓的石屎質素又好,渠的情況又好,全部都真係case by case,理論上風險系數點都會較洋樓高。


不過討論的重點係以投資者出發,唐樓的價值可以高可以低,睇你間唐樓會唔會被收購嘛,會就突然中獎,但唔會呢,經營唐樓的劏房應該好少人會掟好多錢去整好佢整靚佢,日久失修,總有D野要煩。不過更大的問題係其實好多真係好多高手已經落晒釘係好多唐樓度,唐樓好多都係真係overprice左小小,當中好難用三言兩語講晒好處壞處,所以高手的可能會覺得好好玩,但新手的基本上可能玩死自己,所以未必係太適合大眾玩的野。而且,唐樓只會越來越少(無得起唐樓,Right?),如果要用解決房屋問題作政策而投資,呢個角度睇唐樓唔會係一個好選擇。(但唔代表唐樓唔可以用其他角度賺錢)


洋樓黎講,其實隊長認為是最有投資價值的。先定義一下乜野叫洋樓,普遍可以指為大約25-40年左右的樓,準備大維修或岩岩做完幾年大維修,有電梯的都可以叫做洋樓。呢個定義未必同大眾一样,即某程度上太古城都可以叫洋樓係呢度。然而,洋樓的好處主要係好多時所有像新樓的溢價都隨年月而無晒,而且,係未來如果有機會做劏房的話,對比起新樓黎講高實用的洋樓係真係好劏好多。舉個例同样500呎實呎的新樓同埋美孚比,美孚的500呎係真係大過而家新樓的500呎,當中的原因除左牆身厚度不同,新樓同洋樓的實呎其實仲係有分別,故此你攞間美孚黎劏,可能可以劏4-5間房,但新樓就可能3間房都忟。


而且,當唐樓會變成新樓的時間,新樓只會越黎越多,唐樓就越來越少。而所謂的新樓就算變半新樓後,係唔適合劏的條件都始終唔會變。當中包話新樓同半新樓的管理處會執得緊D,實用性細D,而且因為有溢價,投資成本高令回報唔理想,係劏多一個房就收多一份租的前題下,近年十幾年起的所謂新樓可以話都幾唔適合做劏房。所以,能做劏房而又可以長時間收租的樓,黎黎去去都果得有限量的洋樓。而洋樓的劏房,理論上又真係感覺比起唐樓同工廈黎得舒服同合理D,尤其是係未來越來越多新一代的人可能係奄尖聲悶的世界下,有要求有品味的生活享受黎講,洋樓的劏房係不愁客路的。


所以本文想提出的,並唔係鼓勵大家做劏房,只係講係人人都局住搵細D空間住但又要有要求的情況下,洋樓的需求變成左有限量的供應但有日日增長的需求,所以從水漲船高的投資角度下,洋樓舊樓將會更勝新樓。





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