上車與投資

相信去到今日的樓價，其中一個比較多人問的問題就係買唔買。直接的講，如果係無樓要上車的話，買還是要的。但如果是投資的話，咁就可能按情況再諗了。


當然你可能會話點解咁矛盾，點解上車就買得但投資就要諗？不過其實要講買唔買，還原基本步就要諗投資回報同風險。


上車的人黎講，其實面對的回報同投資的都一样，之但係講到風險就未必完全一样。去到今日的樓價水平，一個最入場版的樓已經要三四球，稍好D都要五六球，而且仲要無乜貨你揀之餘再有機會要搶高個價先有得入，唔係話買左無得升，之不過係唔係話有好明顯又值搏的升幅等住你係一個問題。


以往隊長我建議買入的細價樓，當時250萬有交易，呢家已經係320左右，當時隊長我叫入，係因為有明顯的回報升幅，即我認為衝上300萬唔係問題，甚至受惠於按揭的政策，食左20%後，坐住20%的空間黎再搏多40%至400萬，呢條數計落好值搏。但係今日如果你要320萬買，如果諗賺錢的話空間上已經係要去到380-400萬先有肉食，而且上左400之后再升唔升就真係難講，所以睇黎最多只係搏到20%左右的樓價之后就可能會慢，回報比起以前的值搏率細了許多。


不過如果你係未上車的話，咁你要面對一個風險成本就係你唔買樓就可能會比夾死，夾死的原因不外係樓價上升你唔買就要比多Ｄ錢之后再買，而唔買係度等的時間，又要不停比租以及可能會面對加租，條水喉日日啡水出去，呢個風險比起投資者就大左好多，亦係一個我認為自住樓上車都係局住要買的原因。


而如果係投資的就唔同好多，因為投資的話我當你手頭已經有貨，理論上個市升，你至少唔會被拋甩。而又因為有樓係手，你好大機會又要比DSD，成本又高左，再加上面對可能加息（那怕好少都係要加），你再槓杆太大上去的話，本來可能好穏的，又會減低左實力，所以係計條數上，因人而已，不過我認為你無番咁上下鬆動，2015年都係坐係度睇市升算，不買又不賣，保存實力等待下一個臨界點，即係一係你的Cash突然變到好多，又或者大市向下回，以倍數大發揮你的錢的實力，咁先係2015年的理想策略。


本來隊長都諗住出貨，之但係睇見呢家個市咁奇怪地缺盤搶高，睇黎加按持貨先係一個成功策略，總之要做的只係增加current ratio，等自已有足夠的持貨力，那麼大市繼續升跌，都會無往而不利。