如何谷爆樓市

踏入2015年，之前唱淡的專家突然都收聲唔敢再唱淡，但恰恰相反的係一眾同市場緊貼的網上達人（包括我，HEHE）都叫大家謹慎D，令人認為2015年可能係跌市的一年，所以隊長亦講下點样可以谷爆樓市。


一般都要兩個元素，一就係泡沬（唔係GEM果D），二就係導火線。當然唔同大小的泡沬以及唔同程度的導火線，會引出不同程度的跌市威力，如97年香港樓市吹到老練咁大，加埋個超強的亞洲金融風暴，香港樓就無左70%，股市就無左6成幾，香港亦衰左6-7年。相反，金融海嘯時香港樓市都係跌兩三成，股市就慘Ｄ無左7成，但香港衰左大半年就無事，主要因為樓市係2007-2008年無吹得太大，但股市就爆升到傻左，所以爆幾多都好睇本身個泡沬吹得幾勁。


要講泡沬，相信好多淡淡或后生仔話呢家樓價高，比起97又好對比人工又好，已經升到傻L左，泡沬一定係已經大到爆，只差一個導火線就會爆到PK。對於呢個論述隊長好有保留，因為價錢並非單一衡量泡沬的元素，久缺的仲有成交量（或借貸額）。


舉個極端的例子，假設呢家全香港120萬個住宅，今個月突然有100個500呎單位分佈全香港成交左1000萬1個單位，而呢100個單位仲要係全部full paid的，因此將香港上車盤推高至800萬，咁你可能會話個價錢高左個泡沬一定好大？不過同時個泡沬亦可以話無，因為根本係零借款，成交量又得果100個對比成個市場實在太少，接下來就算突然黎個金融風暴，先唔講呢100個full paid買家係咪需要掟貨出黎，而就算有100個人要掟，你睇番呢家發展商推幾百個盤都有幾千個買家排隊買，有人賤賣小小我諗d人都狗衝出黎埋，咁少成交點可能掟散個市，所以無大量高價成交以及高借貸，要掟散個市都好難。


故此，要係導火線黎之時拮爆個市，必需要做的係谷大個泡沬，亦即要有高樓價 + 大量成交(+高槓杆按揭)。不過要做呢碟菜係呢家又好難，因為夾高個價易，但呢家三幾個成交就又谷高10%計，細價樓高槓杆的又唔駛好多成交就價升（但量唔駛多），借錢總額又唔會大。而相反大價樓的話，諗住少量但大價可以谷高個借貨額？可是政府的按揭限制又下下要攞四五六成出黎，即借又借唔得多，故此個泡沬看來好難形成。


目前每個月的成交都係3000-4000宗左右，對比起無辣招的正常情況每月可做10000宗計，少了約6000宗，所以如果要谷爆個市，最好你見到要上番每月10000宗，甚至仲要癲過10000至20000-30000宗左右，咁先會夠足夠的量去隊冧樓市。可惜仲有個SSD係度，無得摸貨下，下下破頂實在唔會有咁多流通量的樓去做高個市，所以睇黎要樓市爆的話只能靠一個好勁的導火線，之但係有咩導火線可以引爆樓市，仲要爆左之后要有幾成的跌幅，咁就要睇客下的幻想空間了。


記住，審慎唔等於看淡，唔識諗上面的黑天鵝唔緊要，最緊要係自已個財務狀態夠健康，個底夠厚，咁任何黑天鵝都傷唔到你時，你就唔駛怕了。