操盤實例

讀者來信如下:

我有個問題想問你
我25歲 男友28 各自住係parents屋企 
我月入17000 佢20000
我地都想早日買樓
先放租 到結婚的時候可以自住 又希望可以有樓收租
我們大概各自有40萬左右的saving
想請問到底該如何展開買樓invest 既第一步呢？
應該一齊買 定係分開買2層呢？

我唔介意你公開我呢個SITUATION 出文的
應該好多人都想學野


呢個讀者好直接，所以我都好L直接咁扮晒奇洛李維斯的回信。


不過我一直認為其實好多人都應該知我會點答，但係我發現原來好多人又仍然會問番同一套問題，呢下真係好奇怪。點都好，我的操盤方法好簡單，就係未上車的人要盡力用盡個leverage之餘，亦去買番D最安全的野。


係你呢個case入面，首先就係一定要同男朋友分開名黎買樓，原因一方面係我從來都唔建議未結婚就一齊供樓，最好就係無＄＄＄，好的時候就好，但唔好的時候＄＄＄仲可能成為導火線去引爆D野，無謂。但從計數上出發，分開買的話就可以有兩個90%買樓的quota，而且銀行做mortgage上就點都留有一個人做生口，呢样野先係緊要的，因此我會就你地兩個人單獨買樓黎諗。


以銀行上會50%的收入黎計，17000月入的妳，大約就係可以供8500的月供款，仲要assume你無乜野古靈精怪的欠款。你可能會抱個問號話如果供唔起就用男友做擔保，呢样野千奇唔好做，因為佢如果擔保你，就等於消耗左佢第時再做mortgage的能力，簡單D講銀行唔會分你地邊個供幾多又幾多咁，佢只係會諗如果要月供8000元，好話唔好聽你走左路，銀行就全數8000元追擔保人，所以佢個額就會無啦啦消耗左，千奇唔好做呢D on L 99 eat ben chow的事。


以8500蚊我月供款黎計，我一般唔會計到咁盡，因為仲要諗埋個stress test +3% 而不得超越60%收入，換句話說stress test的話等於目前要係5.15%實際水平下唔超過10,200的供款額，以呢條數計我唔理你用幾多成首期都好，你大約最多只可以欠銀行1,850,000元，每個月平均供6977元，壓測側為10,101元(仲未超過10,200元)。


所以，你手頭上的錢有40萬左右，你大約最叻我估計可以買2.2M左右的野，應該都扯到好盡，咁你可以按呢個筆直去睇下有無野岩，無的話就仲有幾样野可以做的：


1. 儲多幾年錢。
2. 買六合彩。
3. 重覆以上的動作，不過叫你男朋友去買。


頭1同2點無乜野好講，而第3點的話你男朋友就大約可以承受2.2M左右的債務，每月供款30年計每月8297元，壓測+3%就係12,012元(差唔多啦），所以如果連佢40萬元的話就係可以買2.5m左右的野。


你可能會話咁我+埋男友咪買得鬆好多囉？呢個係的，我唔否認，不過就算你兩個加埋，可以買4m左右的野，我都只會叫你地買2.5-3m左右的樓，因為一來要控制風險同注碼，二來細價樓當道，要買就要買D受惠的野，三來就唔好浪費兩個quota。如果必須的話，唯有就係大家互借首期比大家，更好的就自已問自己屋企人借，其實你地唔係差好多錢，要買到樓唔太難，差在2.5m左右的野你地睇唔睇得上眼。


好啦，講完當你地買到樓，之后肯定要諗埋點處置佢，是出租定係自供。首先，係香港你要出租的話理論上係必需要用50% mortgage，所以如果你一心諗住係出租的話你就儲一千幾百年儲夠50%先出租啦，咁如果你話我唔理ga la，我90%照出租，咁呢D踩界犯法野我就唔會鼓勵任何人做，廢事無啦啦賴屎，但係呢個世界好多人仍然願意踩界，條路點行你自己決定，但我就講明我代表個人黎講我唔會鼓勵人做任何犯法的事。


所以純討論我就當你自已住又或自己供，每個月你咪當儲基金，玩樓唔一定要賺租，你供左落去已經係儲錢的一個遊戲，如果你仲要睇樓升，三幾年后升番幾十萬，就算無賺個租，只看樓價同自已儲的錢，都可以幾和味。


另一样野係你做mortgage的時候記得做埋deposit link，真係有好信得過對方的不防益下佢，放40萬入deposit link一年收番10000左右利息都唔差的。


以上係純計數的一個範例，睇樓揀樓搵樓又係另一個學問，果D野慢慢再分享。