加息前景

聯儲局琴晚宣佈未有任何加息的時間表，亦會繼續每月買債850億美元，加息亦好大機會要係2015年后先開始。


由美國2009年開始QE，到2010年已經有人開始講話怕加息，一直吹到今年2013年8月1日，都大約吹左3年，而實際如果買樓玩平息的話應該已經享受左4年的平息左右，如果呢4年閣下早就買樓玩轉按，或者仲要2009年平價入市的話，呢一刻賺的錢同供左的錢，都應該好鬼和味。


不過，可能有人同我一样係玩供30年，其實供左才3-4年，亦唔係話勁多錢，呢家簡單D計才大約供左樓價10%左近，不過問題係頭先我地講平息只係過去左4年，但到底幾時加息先係重點。如果4年又4年，帳面一定又賺一筆，供款又會去多10%，老老實實，咁即係話當初的70% mortgage就會變50%（對比買入價），而當初的50% mortgage就會變到30% (對比買入價），但帳面就仲勁，可能你的70% mortgage將會等於30%的市價，而50%的mortgage將會等於20%的市價，老實講去到呢D借貸水平，有幾多人會感到壓力要掟貨呢？加息都影響有限。


不過可能會有人仲係會話你呢家假設左幾年后先加息，又假設個樓價會繼續升姐!　不過從邏輯上我個前設係等同於淡友話加息樓價跌一样，咁如果唔加息咪即係要升囉，差在係升幾多之嘛，升1%都叫升，我就總唔信平息會唔升掛，除非CY話買樓要坐牢囉。之但係咁如果加息又會點呢？


老實講，我有好幾個NPV的model去話比你聽加息同樓價的關係，簡單D講每1.5%利息大約需要10%的樓價去平衡，即係話如果你認為利息上升1.5%樓價要跌的話，你的樓價必須要跌超過10%來買先至賺得番，但如果跌低過10%，咁你係加左1.5%利息來買都其實係無著數，仲未計如果你要租住樓等跌呢一筆錢。


可能淡友又話，屌1.5%好少姐，美國一加就加你3,5,7% ga la，不過我就當每個月加0.25%上去，加1.5%都要加半年，加3%要加成年，要走鬼都走左一千年。


而另一方面，其實我每次聽人講話加息會樓價跌呢個立論時，我都覺得好撚煩膠。


先勿論我又可以攞數據出黎講，直接我地用2010年有Hibor + 0.65%的時代計，當時實際利率低至0.8左右，而經過金管係2012年推出利率指引於2.15%后，實際你可以當個市場已經加左1.35%，呢個係實實在在的加息1.35%，不過樓價同期係完全無因為加息而跌過咁劑，相反仲升到嘭嘭聲，亦鉄證地表示利率同樓價係無必然的關係。


今時今日，如果你仲要講利息的話，好應該去留意一下我地活係Prime 減定係Prime加的時代。鎖定Prime減其實已經係一度防守線，因為你如果真係加息上去，我都仲係減緊2.85%，斷估美國經濟就算真係掂番，可以承受加息，我諗佢都無可能一兩年內狂加3%，即係話你坐住個Prime 減已經係差唔多抵銷左將來加息的效果，最多我只係比番正常水平的息口，要守亦唔難。


不過個人的睇法，美國加息我真係唔係好覺得有可能，睇怕佢一年推一年，隨時搞個日本的迷失十年出黎都未定，不過唯一的隠憂就係如果白南黑落台，換上黎條友係咩料或許會左右大市，不過如果佢上黎係一收縮買債然后經濟即下滑佢亦唔好過，如果美國經濟唔好的話可能整多個QE4你嘆都未定。


所以，呢幾年慢慢減債，持盈保泰，進可攻退可守，時間將會企係業主的一面，時間越長，抗跌力將會越強。