元朗大混戰

元朗新盤溱柏又成千個單位推出，加上尚悅近千個貨尾，以及寓88，新盤又係元朗再度火拼。


上車蟹一文中我已經點名講過話尚悅同寓88係蟹貨，再加上在短期看淡元朗一文中，我亦已經講過我的睇法，所以溱柏其實只係引證我的元朗看淡的願景。


由於成個戰場由新盤溱柏帶起，我地就先講講呢個盤，發展商係新世界，地點就係近新地的原築，最近的成交係實用8000蚊一呎水平。而溱柏實用呎價為9416元，就當你減埋咩優惠果D係8600水平，睇起上黎都算叫做貼市價開售，而且開則上亦提供極細迷你盤272呎單位，以最平連減手續費大約250萬有交易，當平均300萬樓下可以買到新樓黎計，呢個sales的綽頭我深信一定吸引到好多上車客的注目。


由於細細粒容易食，agent一定係呢D時間全力谷，因為市場累積左大量購買力，要做呢D細單位亦唔難，所以尚悅呢家一定會比佢捱打一輪，而寓88當然就更加難搞，因為貨尾唔多由大lump-sum小小，我係agent都全力谷淎柏做旺個氣氛先。因此，像我在我短期看淡元朗篇文講，元朗的二手我幾可肯定會變成極冰封的狀態，無計，sell唔到溱柏咪sell尚悅，sell唔到就再sell 寓88，七除八扣下落番二手的購買力應該唔多，要走貨的業主真係要等等。


不過，對於我係元朗的認識，我幾可肯定有好多人根本完全唔明自己會買D乜，因為如果你開google map 去search，你睇張地圖都大約知道個距離，你認為唔知幾多分鐘可以番番入去元朗市中心，交通唔係好就腳但都可以應付的話，咁你就比人呃鳩左。打個比喻，如果尚悅的地點係行到痴L左線的話，咁溱柏呢個盤可以用交通浩劫黎形容。


可能你會話我太誇張，但首先公庵路係咩一回事大家要明白。公庵路係圍住大坑渠一東一西的路，東面入番市中心，西面就一路向山行入圍村，呢段路會越行越窄，有時夜晚仲有好多私家車停係路邊，楂架車出入果度都寸步難行，加上果度真係荒蕪之地，得一個綠van線出入圍村，你係中間想上車一般都好L難，但的士基本上好地地唔會入去接客，你如果住果度真係可以用與世隔絕黎形容，無車的話我諗你真係頭痕。


一個好難去的地方，附近配套又唔掂，睇下浪翠園你就知你起到幾豪都無用，價錢長期落后就肯定，而原築已經有板比你睇，呢家溱栢仲入過佢，我真係幾擔心。不過，我的理論不嬲都係價錢可以反映一切，唔通佢一蚊一間屋我都屌鳩佢貴咩？但係，如果你話以實用呎價8800左右，但個location仲衰過原築，咁老實講你呢D價位入，預左就要守好耐好耐好耐好耐好L耐了。


奈何，而家呢幾個新盤全部用300萬上下左右作招來，400萬樓下仲有好多野比你揀，一方面真係捉晒上車客唔識野心理，外區客又唔知原來所謂有路的路係完全同市區唔係同一個概念，我幾可肯定溱栢中細單位一定唔憂賣，但買左的我又只可以講真係sorry，因為好大機會你會做蟹。