上車財務準備(上)

好多人買樓只係會不停咁計數，睇下自己夠唔夠錢買，間屋好唔好，到左落訂的時候，去到銀行，比銀行問呢样問過样好似查家宅咁煩到春，往往令到上車買樓時極度費神，更大穫者也許搞到上唔足會，臨時要抬錢，總之就搞到”呢咁Hea”。


由於我本人的收入極度古怪，加上又咁多層樓，之前又有P-Loan又醒，真係經過咁撚多次的折磨，慢慢已經練出一身借錢的好武功，亦不防可以分享一下。


首先入門買鋪閒，無論你去邊間銀行借錢都好，你最應該搞清楚的自己的文件是否準備齊全同企理。的而且確，你要當銀行係一條屎忽鬼，你要預左佢乜撚野都有機會問到篤，而問完唔係話你鳩吹567比個答案佢就算，佢地唔係你老細，唔會比你的兩句花這巧語輕易帶過，十次有十鳩幾次都係會問你攞black & white的文件去support，成件事差唔多你要同佢打官司咁，乜撚都係講證據的。故此，如果你一直都有種習慣係屋企的文件睇完就撕撚左佢掉，或者你連睇都唔睇就原封不動咁掉，更甚係你直情連銀行寄信來的地址都錯你從未收過任何文件，呢D習慣係買樓前要戒撚晒佢。


銀行最關心的，其實簡單黎講係你還唔還到錢，如果你能夠證明你的收入，減去你的負債係有足夠能力過到壓力測試，而你又無乜仆街行為如拖數，破產或唔還錢等等的衰野，一般銀行都會樂意借錢比你，所以要證明你有足夠的收入，你的糧單，公司有任何升你的文件，稅單，出糧的銀行證明，一一都要keep好。我自己就有個習慣用公司果D大box file，分門別類咁keep好呢D文件，好話唔好聽真係隨時做mortgage我都有文件去比。


而另一方面，銀行亦好睇你的負債，而如果你去A銀行，佢地只能夠係TU見到你有B銀行或C銀行的outstanding loan，不過佢地唔會知係乜，就算見到你個個月係月結單度扣數或轉帳都無用，所以你如果有P-loan / Mortgage / Overdraft / Credit Card，所有申請時果張文件必須保存好，而通常呢D P-loan其實都好煩，你唔好諗住抱住曉幸的心情話如果得番2個月outstanding銀行就唔計，你就算得番1個月都好，你未清佢就照同你計要還錢，咁你的還款能力就會無鳩啦啦比人扣左一舊，可能你話銀行死古古咁硬膠，不過人地制度就係咁硬膠，所以最好買樓錢你預左清還晒D P-loan / Overdraft (無用的最結束左佢)，而更重要的係最好即時攞到封取消信留底，總之乜都要keep black & white 方為上策。


上面講到TU亦係一個好關鍵的問題，TU信貸資料庫會按你個人的身份證號碼紀錄低你係香港的所有信貸紀錄，詳情點計grade其實我都唔係好知，不過最緊要的就係要有借有還。記住我所指係有借有還，因為你如果話你從來唔借錢，其實佢係唔識點去assess你個還款，所以你從無借錢唔一定代表你高分，反而係有一兩條loan但全部準時還款或已還清款就最好，而呢個TU紀錄亦會影響你的息率以及批唔批的機會。順帶一提，其實TU有样野都幾on9，好多人唔小心會中招，呢件事就係好多時果D某某銀行打電話問你借唔借錢，如果你諗住比D資料佢，問完一輪想睇下佢借幾多比你同咩息口，一問可能問幾間諗住搵間平野借錢，或者只係八掛問下夠唔夠平先借，呢件事就算你最口無借，但你問過幾次，都會上左TU，而上左TU的詢問紀綠每次都會扣你TU分，所以你咁样問一問，三個月內你個評分都會差左，不過據聞如果你唔再搞的話，會自動慢慢提升番，但如果咁唔好彩你搞完一輪黎買樓咁你就出事。


當你有齊晒料的時候，買左樓之後好多時中原美聯會比果個D咩按揭轉介公司比你，其實果D對我黎講堅係廢，不過佢地用的目的就主要係佢地最尾會係銀行果度收到介紹費，而你亦叫做唔駛走幾轉就可以係屋企做到按揭申請，不過我自己有相熟銀行，所以我只會叫個銀行經理fax番張form比個Agent填，佢一样會收到錢。呢件事好豐儉由人，你中意咪用，有時果D轉按公司會比D coupon你，不過其實你係銀行一样有，有時我覺得直接搵銀行仲好，因為填form都幾鳩煩，我一般會係scan好晒所需文件，然後帶隻手指入去，等個職員幫我填好過。


不過更重要的，我建議係你要係呢個位建立你的人際關係，因為有一個相熟的銀行按揭經理，無論係你申請時出唔出力幫手，以及對了解市場的訊息，都有好大的幫助，而且到緊急的關頭，可能佢會有好好意見比到你，呢D野你唔fd，或者你比佢感覺你問一千幾百間的話，佢懶得幫你做時，你亦無好處。所以我一般只會推薦人用兩間bank就算，一來自己慳功夫，二來你d料齊的d terms都唔會差太遠，何必搞咁多野，你自己又煩，個銀行經理又白做，晒狗氣。


其實做mortgage唔係好難，只要你齊料的話就一搬都好容易，之但係如果你做九成就會又麻煩D，呢D野下回再講。