上車財務準備(下)
曾經有人同我講過，佢09年的時候用95%買左間500萬的屋，到呢家13年變左1200，當日只係30零萬的成本，今日摶到700萬的profit番黎，所以買樓用90%以上的按揭，係一個黃金的機會，因為識計數的話，你可以用呢一次機會嬴到盡，或者輸穫金。
不過上車的準備的最高境界，係先認清左自己的借款能力，特別係今時今日買第二三套房后金管諸多限制，以下係截止目前的各样限制條件：
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按揭限制：
《自住用途》
- 1,000萬或以上物業之按揭成數高達5成
- 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數高達6成(按揭額上限：500萬
- 700萬以下物業之按揭成數高達7成 (按揭額上限：420萬)
- 透過按揭保險計劃，最高按揭成數為：400萬元或以下物業可高達9成(按揭額上限360萬)；400萬元以上至450萬元以下物業之按揭金額高達360萬元(即8成至9成按揭)；450萬元或以上至600萬元物業可高達8成(按揭額上限480萬)
《非自住用途》
由2010年11月20日起，非自住物業之按揭成數不可超過5成。銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明，但如物業供直系親屬居住或空殼公司由大股東或其直系親屬居住，都可視作自住物業。
壓力測試：
《第一套房按揭之申請人》
按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的一半即50%。另外，銀行須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。
《第二套房按揭之申請人》
由2012年9月15日起，若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房)，申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%。另外，銀行仍須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%。
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所以我一般都建議人，第一層樓最好用盡個90%的按揭機會，一來上車都快點，二來盡書keep住cash係手先係王道，extra的cash就放係deposit-link account，三幾年再儲多D買多層都快好多，好多人就係諗野睇唔到第二步，一開始就會話想攞最多的錢做首期，慳左個按揭保險費，總之目的就想盡快供甩佢，呢個係好多人上車的錯誤概念。
打個比喻，如果有人講你如果話比你聽佢掙人三億（for example….)，好多人會覺得好撚恐怖。不過我會覺得呢個人好很勁，因為你諗下銀行唔係開善堂，佢能夠借到三億番黎呢件絕非易事，但好多人就會比欠人三億果面嚇到腳仔軟左。再舉個例，有朋友請教我點買樓上車，我話你可以做9成按揭減低首期要求先。咁佢就話都要儲到果一成先得，我話其實你叫你男朋友借個P-Loan番黎加埋你D錢就夠，之後佢話借屋企人錢就得，但如果問銀行借，佢唔做呢D野。
呢D野<—我問佢即係乜野？咩叫呢D野，咩意思先？當然，一個正常人都sense到佢覺得呢Ｄ野唔係好野，所以我問佢，我話如果有首次置業貸款，呢家唔駛首期比十成按揭你，你驚唔驚？佢話咁就OK喎。咁我話，如果你買300萬樓，係咪即係銀行借足300萬比你，佢答係。咁我話，咁你即係欠銀行300萬，而如果呢家300萬入面，有90%係用mortgage形式比你，有10%係用另一種模式比你，總之total 300萬，咁OK唔OK?佢眼仔碌碌轉左陣，然后我就話，咁即係呢家一個9成按，一個P-loan咁比你，咪即係十成按囉，只係個名目唔同之嘛，當然果10%還款期短D，息口又高小小，但其實同問屋企人借，或者屋企人向親朋再借，咪又係一鳩样差人錢？最口再無借口的佢係口中吐出：總之我就唔做呢D野la …… 可見好多人有一個借錢就係壞事的idea深深咁植根係腦入面。
不過點都好，如果我地一定要做90%按的話仲有幾點要注意的。一就係必需係自住，二就係呢家番400萬樓下先可以，之后就慢慢變85%，80%等等。而經HKMC的話，你仲要以底薪計算，任何commission都有機會唔計，或者打好撚大的折扣去計，所以係壓力測試呢一下又可能kick住左你成個計劃，到時如果要搵人黎擔保就又煩到人。
以我的經驗話比我聽，借錢槓桿要玩得好之后先容易一開二，二變三。你第一下唔做90%，作為打工仔，又比金管搞鳩個借款額，一開二可能要你3-8年時間，但二變三可能花上十幾二十年，呢家要靠樓變財務自由非常難，但如果你仲堅持話要用最多錢做首期的話，一變二呢下可能直情無可能，咁即係差唔多等同於謀殺自己的人生，因為你將你的錢全部鎖死，唔好講買樓，搞生意或者做乜都唔靈，到你知錯的時候就狠錯難返了。
不過上車的準備的最高境界，係先認清左自己的借款能力，特別係今時今日買第二三套房后金管諸多限制，以下係截止目前的各样限制條件：
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按揭限制：
《自住用途》
- 1,000萬或以上物業之按揭成數高達5成
- 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數高達6成(按揭額上限：500萬
- 700萬以下物業之按揭成數高達7成 (按揭額上限：420萬)
- 透過按揭保險計劃，最高按揭成數為：400萬元或以下物業可高達9成(按揭額上限360萬)；400萬元以上至450萬元以下物業之按揭金額高達360萬元(即8成至9成按揭)；450萬元或以上至600萬元物業可高達8成(按揭額上限480萬)
《非自住用途》
由2010年11月20日起，非自住物業之按揭成數不可超過5成。銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明，但如物業供直系親屬居住或空殼公司由大股東或其直系親屬居住，都可視作自住物業。
壓力測試：
《第一套房按揭之申請人》
按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的一半即50%。另外，銀行須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。
《第二套房按揭之申請人》
由2012年9月15日起，若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房)，申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%。另外，銀行仍須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%。
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所以我一般都建議人，第一層樓最好用盡個90%的按揭機會，一來上車都快點，二來盡書keep住cash係手先係王道，extra的cash就放係deposit-link account，三幾年再儲多D買多層都快好多，好多人就係諗野睇唔到第二步，一開始就會話想攞最多的錢做首期，慳左個按揭保險費，總之目的就想盡快供甩佢，呢個係好多人上車的錯誤概念。
打個比喻，如果有人講你如果話比你聽佢掙人三億（for example….)，好多人會覺得好撚恐怖。不過我會覺得呢個人好很勁，因為你諗下銀行唔係開善堂，佢能夠借到三億番黎呢件絕非易事，但好多人就會比欠人三億果面嚇到腳仔軟左。再舉個例，有朋友請教我點買樓上車，我話你可以做9成按揭減低首期要求先。咁佢就話都要儲到果一成先得，我話其實你叫你男朋友借個P-Loan番黎加埋你D錢就夠，之後佢話借屋企人錢就得，但如果問銀行借，佢唔做呢D野。
呢D野<—我問佢即係乜野？咩叫呢D野，咩意思先？當然，一個正常人都sense到佢覺得呢Ｄ野唔係好野，所以我問佢，我話如果有首次置業貸款，呢家唔駛首期比十成按揭你，你驚唔驚？佢話咁就OK喎。咁我話，如果你買300萬樓，係咪即係銀行借足300萬比你，佢答係。咁我話，咁你即係欠銀行300萬，而如果呢家300萬入面，有90%係用mortgage形式比你，有10%係用另一種模式比你，總之total 300萬，咁OK唔OK?佢眼仔碌碌轉左陣，然后我就話，咁即係呢家一個9成按，一個P-loan咁比你，咪即係十成按囉，只係個名目唔同之嘛，當然果10%還款期短D，息口又高小小，但其實同問屋企人借，或者屋企人向親朋再借，咪又係一鳩样差人錢？最口再無借口的佢係口中吐出：總之我就唔做呢D野la …… 可見好多人有一個借錢就係壞事的idea深深咁植根係腦入面。
不過點都好，如果我地一定要做90%按的話仲有幾點要注意的。一就係必需係自住，二就係呢家番400萬樓下先可以，之后就慢慢變85%，80%等等。而經HKMC的話，你仲要以底薪計算，任何commission都有機會唔計，或者打好撚大的折扣去計，所以係壓力測試呢一下又可能kick住左你成個計劃，到時如果要搵人黎擔保就又煩到人。
以我的經驗話比我聽，借錢槓桿要玩得好之后先容易一開二，二變三。你第一下唔做90%，作為打工仔，又比金管搞鳩個借款額，一開二可能要你3-8年時間，但二變三可能花上十幾二十年，呢家要靠樓變財務自由非常難，但如果你仲堅持話要用最多錢做首期的話，一變二呢下可能直情無可能，咁即係差唔多等同於謀殺自己的人生，因為你將你的錢全部鎖死，唔好講買樓，搞生意或者做乜都唔靈，到你知錯的時候就狠錯難返了。
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