加息了,你們腳震嗎?


聯儲局係萬眾期待的情況下,吹足一年風,終於係香港淩晨時份加0.25厘至0.5厘,為十年內首次加息。隊長之前話唔會加息的文章下被摑一巴,不過輸就認,但打就唔企定住,因為香港係無加息,即係呢件事呢就好似足球盤咁受讓半一,呢家要輸半格盤,但又輸唔晒。


好啦,加息呢個事情已經開始,即係話我地已經進入左新的加息週期,接落黎的問題係究竟加息下香港的樓市同經濟會點先?好多淡淡已經飛出黎話港樓一定會冧會跌三五七成啦?老實講,呢家個市咁靜我真係都見到有個別成交已經跌左超過一成,不過係咪同加息有關我覺得係未必,只係呢家成個市係度傻吹淡風而形成,但個別業主係咪可以代表整個屋苑同整個市場呢?唯有時間先可以證明。


而要去9估究竟加息下的影響呢,你話加息就樓價跌呢個論調係唔一定息立的,其實有幾個大的因素要留意:


- 加息的速度及幅度
- 本港經濟情況


而家最首要去留意的就係所謂加息的速度,即究竟係由明年開加個個月都加狂加至世界未日,定係可能係每季0.25呢,係市場上面的確還有唔少聲音。而家市場就有下面預測:


聯邦基金利率目前0.5厘
2016年底將升至1.375厘
2017年預測為2.375
2018年預測為3.25厘
長遠利率預測則保持於3.5厘


亦即係話,市場推段大約每年會3-4次息,每0.25厘左右,亦即係好大機會係每季加一次息咁。而但係渣打今日亦出新聞指出美國經濟未完全復甦,預2016年只會再加一次息咁話,即係如果未來幾來個加復都唔係太急進的話,其實業主都唔駛太驚慌。


對於隊長而言,主觀願望以及個人為客觀條件黎講,明年都只係會加息一次左右,可能係年中,主要原因係加息初期都未有足夠數據去支持究竟個影響,如果突然用藥太重,又或者人仔又玩野,美國可能突然進入衰退都話唔定。講到呢度,美元兌人仔前日開出黎最高係1:6.5,今日都繼續人仔貶值,呢件事有排玩。


而另一方面,就係要講加息加到幾多厘先停呢?喂如果長遠係保持3.5厘,即比起今日高3厘的話,香港樓市會唔會頂唔住呢?呢個又可能睇下你幾時先去到呢個位,如果係3年後大家有晒準備,又唔係去到10厘8厘,相信要冧都應該係唔太容易的事,特別係香港樓市呢家相對持平,即如果樓價無再大衝上的話個泡沬比人壓細左,實際借少左,係難爆喎。


講番香港本地經濟呢,第一個要講的就係美國加息係咪等於香港要加息呢?答案可以話係但亦唔可以話係,記憶中就有美國減兩次息香港亦沒有跟,即係等如今次美國加息,香港都唔跟一样,可能亦會出現兩三次唔跟的情況。本地銀行亦普遍認為就今次加息,香港至少有九個月時間的濟後而唔會跟隨住,亦即係就算美國佬以上述情況有序加息,香港都可能係九個月後先講,仲要可能加少一兩次息,呢個緩衝期其實更加令香港的加息壓力減少。


隊長想指出的係就算加息也好,只要係一個平和同緩慢的加息期,其實都唔駛好腳震,比多5年時間大家,只要有工開有野做,正正常常的話,一方面你層樓都有供左5年之餘,又有足夠時間比你去儲子彈,只要唔係過份槓桿的話,理論上應該無需腳震,除非美國攬炒,真係一連加十二次,咁就大家等全世界仆街啦。



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