樓市是否收皮

臨近年尾，越來越多人話呢家樓市下跌之勢已成，而且狂吹加息，話年底前加息機會高達75%，未來呢段時間香港的樓市必定無運行，各位買左樓的人要睇路下，下跌三五七成走唔甩，淡淡將會大勝一場。


之前隊長都有提及，世宙可以話係一個探熱針，如果世宙賣得好，睇黎個市底仲好強，不過上兩個周末，狂收飛的世宙竟然蝦碌清唔到貨，於是有淡友亦請小鳳姐出場黎慶祝樓市準備仆街的前奏。的確，如果以隊長之前講的話世宙能清倉的話一定係個市底好強，咁賣唔晒係咪就可以話個市食屎呢？


呢個邏輯對於淡友黎講當然係成立，那必你推1000伙賣左990伙咁講，總之清唔晒佢地都會話係要仆街。所以如果要分析的話，就又係要睇番銷情，而以最新的坊間消息黎講，目前長實大約推左800伙，賣出左610伙左右，即係出貨近76%，我相信單睇呢個數字黎講，未必係一個完美的數，但係能夠賣出76%，理應已經鎖定開發的成本，剩番落黎未賣的果堆就可以話係利潤吧，即係至少發展商叫做未賺，但已唔唔輸。


而再睇深一層，未賣果d唔難想像一定係大單位，因為以呢家細單位有按揭成數的先天優勢，以及上車需求強勁的情況下，好大機會賣得的都係果埋420呎左右的兩房戶，反而三房果堆650呎的都下下8球起跳，去到高層的差唔多9球野，較難賣出都明白。有心水清的網友都指出，攞住9球的筆直，去太古城買個差唔多大小的單位都得，咁事實上攞住9球真係好多選擇，而且首期要求咁大，多左選擇有人揀買其他野都唔難理解，所以如果理解為呢個大lump sum區間係難以去貨，都唔可以話係個市太差。


所以，隊長認為就算未能瘋狂式去貨，但呢個盤都叫做唔太差，而且你可以見到12月1日5日出的價單，差唔多係盡推晒D二房出黎，似乎係想盡吸晒市場被激發的客源之餘更加唔想流失d客益新地。故此，如果呢堆兩房去貨一样熱烈的話，其實大家都唔洗太驚。


至於有人話年底前加息會令樓價惡化，首先唔係話自誇，隊長一路主張唔會加息都起碼講左幾年，黎到今年人人都話加息的時間我都仲話唔會加。但去到12月會唔會係咁易加一次以免後面無人再信美國呢?呢個政治法的行為可能會做，但隊長認為係60%唔會加息的，而如果12月唔加，咁2016年Q1都應該唔會加，唔加的原因講左三萬次，就係無債仔會想還多D錢，而且週街都唔掂，呢家已經強美元，仲加息咪即係隊冧自己？


所以係大環境黎講我真係唔係睇得咁淡，但當然市場上偶有低成交發生，但同時亦有破頂成交，呢個混頓的情況我預期會去到明年3月，呢段時間可能會稍淡，但跌3-5%係咪等於冧市係咪等於世界未日，我相信大家都知唔係，但到下一個小陽春的時間會唔會又再攻堅呢，大家就釋目以待吧。