冧市的理由

 



好多淡友,不停等待冧市的一刻,年復年日復日,雖然世事無話絕對,之但係純粹要找尋下一個冧市的時機同原因,就等我地嘗試去搵下有乜野原因可能令香港樓市冧市,不過係分析之前,我地必需定義好,究竟乜野叫做「冧市」。


「冧市」有時候係一個好模糊的概念。舉例,同一個屋苑如果有個400呎單位,一月成交左500萬,四月成交左450萬,可唔可以叫做冧市?對於門外漢黎講,可能未必掌握到太多,但係如果熟知樓市的人,都明白有好多野可以發生係呢兩個相差10%的deal入面,包括可能係高低樓層啦,朝向啦,內部裝修,以致可能係自己人轉讓都可以發生,所以「冧市」呢個概念係唔係10%就可以話係呢?又或者係唔係一兩單成交就話係冧呢?


如果相對要準確少少去講,我地不防又試下用一個大約可以有合理回報的淡友去睇下幾多錢先有盈利吧? 即係話,如果我好叻仔我估到幾時冧市,咁我都要知冧幾多我先開始有正回報吧?咁呢件事本身呢,有少少取決於樓價,但假設我層樓值800萬啦,如果我估到未來一年係會冧市,都算係好叻啦,咁如果層樓跌10%去到720萬,名義上好似執80萬,都唔錯啦如果睇到咁準。然而,賣出去係有成本的,我當洗費當係9萬啦 (佣金+ 律司樓 ),銀行當你過埋罰息期唔計,然後720萬買番,又再比番8萬左右佣金+ 律司樓,以及今次要打番厘印27萬,咁前後洗費最低最低都用左44萬,即係純利係得番36萬,而呢條數黎講,我地仲未計如果銀行要罰息,可能扣多你10萬8萬,以及我當你如果係賣自住樓去做,你可能要租番層大約差唔多的樓,當係一個月18000,一年租金又去左216000,即係話賣自住樓黎講又有自住需求,10%的樓價跌覆,你可能只係執到十皮八皮,睇得準都係食唔深,如果係我的話就谷住坐唔賣。


當然數字就死人係生,可能你話屌賣左樓一定要租咩?搬番屋企同老豆老母住唔得咩?無話唔得,係呢個CASE要執果三幾十萬係無計的,而且如果你層樓係500萬又或者2000萬又可能又唔同睇法,始終如果睇到咁準就真係無得講,但係如果自己都唔係十分肯定之時,別忘記唔好講升,就算只要唔跌,都真係輸洗費,所以如果要有一個可觀又合理的回報的話,一定係要超過10%,而以股市傳統智慧黎講跌20%就進入熊市計,一於我地又定義冧市係20%以上吧,不過相信對於好多淡友黎講,無番三五七成都唔似样真係未夠喉,但係還是先定義20%吧。


好啦,講左咁耐,咁我地有乜野原因可以令樓市跌20%以上呢?當中我認為總括黎講有兩大類可能性:

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- 歷史出現過的原因: 


係香港的樓市出現過的三次仲記得的浩劫,一次係97年原因係金融風暴,一次係03年沙士再打殘苟延殘喘的經濟,最後一次就係十年前的金融海嘯。如果再數遠番少少,大家可能會提出67年社會事件,以及87年股災,甚至89年事件之後,香港出現移民潮,樓市可能都受影響吧?但係好有趣地,67年就有人話D樓要錢唔要貨跌8-9成,呢個我唔敢講實,之但係原來根據差餉物業估價署的樓價顯示,87同89樓市真係只係叫做無乜點升或者軟少少,但係去到90-98年可以話係升到痴L左線黎形容。


所以,如果總結歷史出現過的事件黎講,應該只可以話係兩次的股災同埋一個沙士先係真正可造成樓市冧市。


- 歷史沒有出現過的原因: 


當然要冧市唔一定係歷史裡面找答案的,如果加D創作力量同幻想,我地可以拋一堆最極端少的例子出黎,比如話ISIS攻打香港啦,又或者疫情帶出左喪屍然後唯獨是香港受災啦,咁去到呢一堆因素我都認同會冧市,甚至講樓價已然無意思了。


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所以如果要講香港樓市冧市,從歷史得知沙士可能會幫到手,不過現實係呢家疫情都搞左接近兩年,香港樓價真係唔肯冧市,只係偏軟左少少就完左,而且係之前香港股市都試過較大幅度咁同時調整,失業率都上升,再加埋社會運動,好話唔好聽真係可以學某過氣樓評人話頭香港樓市冰火七重天,但都仲係燒唔冧個市,所以如果你真係要傷信咁样會冧市的話,可能個疫情同埋股災要放大好多倍先得,但在合理的估計情況下,隊長認為都應該排除呢兩個可能。


換句話說,如果歷史發生過的原因都唔足以推冧香港樓市,咁好大好大機會就係要跳出歷史的框架,來一個大家都估唔到會發生的黑天鵝,咁样先會係足以隊冧樓市。當然講明係黑天鵝,就即係無人可以估到佢發生啦,亦無人知佢幾時發生,亦無人知會唔會發生at all。呢個推論,令我諗起一個比喻,就係如果有人問我佢呢世人會唔會中六合彩頭獎,咁我真係唔知會唔會發生,亦唔知幾時發生,但我又唔可以話無絕對唔會發生at all,之但係,大家都明白,你應該唔會估你三個月後會中一次六合彩頭獎,而QUIT定份工嘆世界吧,相信大家都會叫呢位朋友,早D訓教發過好夢,訓醒記得準時番工啦。


係現實中,究竟有乜野合理原因可以隊冧樓市超過20%,不妨留言一下再估埋幾時發生以及調整幅度吧,少於20%唔好講,因為,如果有一日真係冧市,可能你就會成為傳說中的DR DOOM!



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