股樓操盤

首先，我承認，我懶左好多。


點解我懶左？因為隊長八月份真係超級勁忙。我靜局唔係因為無野好講，相反正正就係好多野發生左所以無乜Update個Blog，不過忙還忙，隊長Pokemon Go都操到28級，呢家250000XP先升一級，目標遠左所以又懶玩了，呢種感覺，似層相識，原來相當於樓市上車儲首期，太遙遠就會無動力。


不過講上車難呢件事，其實隊長係八月份岩岩落左一架車。而如果你係急住要話隊長大好友點解要賣樓的話，隊長又要解釋下呢個世界有样野叫re-balancing。事實上隊長之前一路發現其中有三間屋的回報都幾唔理想，就以呢層岩岩賣出的430萬樓仔計，收租先收得12000蚊，其實條數真係好唔化算。如果唔計成本買買賣賣咁講，要租12000的樓，純睇租金回報，買層320-350萬的樓一样做到，中間慳番接近100萬的錢，租金回報真係差。


講番呢間屋，舊年最高峰應該可以賣出460萬，最低就大約380萬左右，上下波幅兩成，但呢家我係連租約，而睇番最近成交其實我層樓都叫做破晒半年高位，以價錢計其實楂耐D可能可以到450-460萬，但係睇埋而家手頭上的樓，實在又想套一套現，因為隊長有接近90%的資產都係樓，今次跌一跌個低位再升番一成上黎，走咁件減下磅係有一半原因驅使我簽約。


而另一方面就係機會成本問題，之前我都講過股票何其殘，好多股都跌到痴鬼左線，因此隊長係今年初借左100粒去買股票，今日收市價計都有唔錯的升幅。而收大訂之時，我亦將成舊大訂掟晒去買匯豐，岩岩趕上尾班車，不過我個如意算盤都唔係打得咁響，因為呢排成個市真係全面復甦晒，我個Deal又未成交，仲有一大舊錢遲D會入黎本來諗住冧多舊錢去買，但睇怕到時個市都升多一浸，果時又未必有值得買的野。然而當刻賣呢間樓，就係為左大量數貨，可惜只掃到小小。


而仲有另一個問題就係轉按問題，話說隊長呢家成身按揭咁講，其實有部份開始都差唔多到期可轉按。不過轉按最大的敵人就係金管條例，之前做7成6成，轉一轉按可能未必做番咁多比你（當然你供左兩年又會減一減），但係成唔成功轉按就要擊倒最仆街的壓力測試，所以我必需先搞掂借錢買股票的P-Loan，再透過今次減磅令成個計數方式又計少幾千蚊，一來一回都幾緊要。可能有新讀者問做乜鬼野無屎痾要轉按，當然隊長無水晶球唔知突然間銀行玩減息戰黎個H+1.4啦，但更重要的係，其實正常cash rebate有0.9%，即100萬就有9000元，1000萬就有9幻元，1億就有90幻，你要做的就只係比文件銀行過到就有呢筆錢，點解唔做?


講到按揭戰呢，睇番年初d人成日話美國加息樓市大冧真係ON99，當然隊長都睇錯因為我話美國直情唔會加息，但聯儲局就象徵式加左一次咁大把到呢家9月，今年會唔會再加多一次都可能好鬼難，而呢家銀行玩鬥片按揭息口，你計一計加0.25但佢減0.5比你，一來一回其實仲好似減左息咁，當然H+1.4未必會係一個常態，因為又唔知幾時金管會出黎搞事，但睇番銀行玩得按息戰，即係表示又水浸啦，銀行水浸，對樓市都係有正面作用。


睇番成個八月，股樓都旺番好多，而經濟層面黎講，就我所見我公司生意都無差落去，身邊朋友要搵工亦搵到工，經濟似是準備再出發，樓市至年底，可望再有５%升幅，大家悉目以待。