[BK016] 現實市況上車的準備


有朋友見樓市回調,前段時間狂升的細價樓似有大覆回調跡象,故此問隊長在跌市中上車前有乜準備,由於買樓經驗尚淺,故此隊長就探討一下目前的市況以及上實應該有的準備。


首先,雖然話好多上車盤都好似回落,但如果真係要自住亦有價值的屋苑,其實四球都仲係無乜野揀,因此如果想用盡9成按揭的話,即你手上如果得40萬左右,理論上較有價值的屋苑盤係呢一刻都仲係買唔到。就以隊長成日講的得寶同金獅計,要買到呢類屋苑的入門版,安安全全的都預450筆直左右,即係最盡借80%,首期90萬,厘印135000,佣金律師費你你5萬,大約走唔甩如果選擇係叫做屋苑,你無110萬都唔駛旨意諗。


而就算朋友有110萬係袋,都仲要過到壓測。以360萬元計仲要加按保,目前壓測率為約5.375%,大約你當壓測金額係20000,即上MC借的人工55%要有基本的37K左右先夠做,而如果唔好彩有一兩條P Loan / Non Mean果D野頂住,好容易就會跳到40K先夠錢買,唔係隨時就要棒錢去減低按揭成數黎就番個供款額,不過就以我所知朋友係首期上係缺乏,所以要R到10萬20萬出黎都相當吃力,但10萬20萬放番落去個壓測都係對人工要求減1000-2000蚊,跟本唔係太大的幫助。


好啦,因此要符合上述兩個條件係對於朋友黎講都唔係一件易事,但就我所知朋友係想住屋苑對將來有個更好的環境,然而睇黎都未必可以咁易計到數,因此如果要安安全全以我認知佢地手上的能力同資金的話,基本上都係要揀番400萬樓下的樓仔為主。不過今時今日要搵400萬樓下的樓仔,就算你話跌市,係香港搵間似样D的都好蝦人,而以隊長所知最比較可能搵到的地方,一就係元朗,一就係觀塘旺角太子深水埗。元朗黎計,其實同朋友屋企太遠唔方便,所以可能都唔駛諗,剩番落黎就係觀塘旺角太子深水埗,而我個人認為觀塘400萬樓下真係環境極差,所以旺角太子深水埗碰碰運氣似乎係唯一選擇。


再計一計數,如果分兩個筆直諗可能會好D計:


400萬: 首期約55萬,人工過壓測需要為37K
360萬: 首期約50萬,人工過壓測需要為33K


其實以上兩條數對人工要求同你買450萬都差唔多,因為400萬借盡都係360萬,所以對人工要求都係一样,首期的要求就大幅下降,呢家如果咁的情況下,真係有100幾十萬的時間攞出黎都可以再減一減個人工的要求,彈性會比較充裕,所以係安全的情況下隊長認為都係要向低樓價的呢一個方向入手搵支企理D的單幢去考慮。


不過好搞鬼的係,太子深水埗要去到360萬樓下的樓,一就真係好細好細,一就係樓下會好亂。細的方向可以係200呎實呎樓下,而亂的話,南亞人或黃賭毒样样齊都都有可能會中,而且出入的人同大廈的可能都會比較難控制,而且老牌大廈單幢樓可能連法團同管理公司都係好鬼馬地有趣有排你煩,所以真係將貨就價咁住,未必係最理想。可惜的係男方早前同家人已一齊用左名買樓,谷住用女方單名上的話,計黎計去都真係唔係好計到點样可以住到大屋苑,不過只係呢一刻,傾好了有個方向真係知大家有實際幾錢先有得諗,或者傾下傾下又遇到件荀野可能都係未知之數。


不過最後講番句,如果只係用女方名,D錢對於女方的保障係較大,始終層樓係法律上係屬於女方的,法律上買樓亦只可為代表自己,而唔可以代表他人行事,D錢點样夾點样還,都只係君恊定,有D咩的話女方攞住層樓的話係可以較得到保障的,呢一點最好事前計清楚,睇下男方是否願意。不過對於呢個朋友,計劃都未必趕得上變化,有時天氣不似預期,買唔買到都係隨緣。




留言

  1. 其實,掛女名可能出事嘅問題,可唔可以透過債務協議解決?

    例如男每月借錢比女方供樓,年息20%
    當雙方解除夫妻關系下,女方需償還債務,但可以以下形式還款:
    1. 現金還款
    2. 以樓的50%股權抵銷一切債務


    形式上,房屋的持有人不是男方,法律上是許可,男方只是私人貸款之債權人。
    當然,有2個問題我都未知:
    1. 呢種私人貸款係法律上需唔需要持牌
    2. 層樓本身已經按左比銀行,債權權益應該點分配。

    P.S 未實際求證過

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    1. 呢種做法都係冇乜保障,因有關借款協議沒有在田土廳登記,女方仍可私下賣樓攞錢走,男方只可循民事索償....

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