群龍過江

四年前，我寫過一篇猛龍過江，當時都係吹下水，因為萬科果時都只係黎試下水溫，未有野睇。但四年後的今日睇番，我自己都不得不寫個服字比自己，成件事幾乎中晒，因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後，昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交，平均地面吹價2萬2千元一呎，較市場上限高出47%，破香港地王紀錄。


呢件事背後含意真係好多，首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資，最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑，但係輸左比龍光合景泰富，可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。


值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢，而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢？首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡，平均實呎係15000元，深灣軒就16600元，遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎，但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本，咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍，而據呢家坊間的估計，到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和，即係話你用貝沙灣計算都好，樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤，如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔，遲D一跌佢就仆街的時間，隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎，定係當你笑人太瘋癲先，其實人地先笑你看不穿呢？


係國內黎講，其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的，就係不停一窩峰去炒，仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死，呢個都可以話係，但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野，計回報什麼的，對唔住係國內基本上唔係好work，話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的，一样係咁炒，甚至P/E係無人去提無人理，總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升，係，又真係會升果下你吹佢唔漲，成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁，但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然，唔識跌又唔係話無跌過，上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事，不過大陸的大叔大媽真係強過小小強，輸完又黎賭過，唔知咩叫貴唔知咩叫唔值，總之就炒炒炒，一班盲毛狂炒，所以股市如是，地產如是，亦做就左無數的地王，房價又上升，之後錢多左又再炒炒炒，炒出左一個除國內人之外都會莫名奇妙的文化，但呢個文化本來都只係能應用係國內，不過人地炒到富貴左，攞呢套野落黎香港玩，你就一定唔會適應。


論實力計，國內過百億的地大L把，雖然地盤大好多，但要帶出的係呢幾年的內房實力對比隊長2013年寫的時候已經又再今時唔同往日。吃下你香港一塊百多億的所謂地王，唔係話輕易而舉，但也不是什麼吃力的事情，呢個就係內房呢幾年高速發展下的實力。所以，看不穿的唔止你同我，甚至連香港的龍頭同測量師等等都真係看不穿，因此最近的地價不停破市場幾十%又點，你香港地產用老的方法去計數出唔起價，內房又用佢地的方法計數發現你仲有大把空間食，中間的差距令內房嬴成條街，呢個就係未來香港人，唔止香港地產商，要不停受考驗的時間同文化，當你仲有守舊的呎度去同人競爭時，人地一天一天壯大，到今日再來決戰時，香港的所謂本土價值可能已顯得老態龍鐘，唔識應對的話，市場的份額只會被人一天一天佔領。


回到現實，其實香港的地產商亦好難回應，始終你問下呢家開左標之後，叫長實新地呢班龍頭攞168億去買呢塊地，我相信全部都會耍手擰頭，原因好簡單就係計唔掂數。所以內房進入香港的地產時代經已來臨，而且係unstoppable。當然你可以諗一浪就會打巢呢班友仔，或者就係香港地產商眼光獨到的地方，但同時人地國內條數計一計一年賣過幾百億千億的樓，只要國內唔冧，條水喉要幾多有幾多，怕什麼，所以對手又只會打不死（阿爺唔比內房冧）。所以香港地產商呢，未來呢段時間相信只會係惜售，甚至可能係恆隆化，起好唔賣可能賺得多過貨如輪轉，係地產商惜售的情況下，接下來的現實就係樓價比夾升，呢個係一個無奈的現實，因為本身地都好有限，連買塊地呢家都貴幾成，局住咪唔賣好過賣囉，咁無新供應或少左，樓價夾升係可預期的事。


呢個方向，套落散戶的你就真係慘，如果你無樓的話，將會被夾到應一應，所以假使間你認同呢個方向的話，唯一能自保的就係繼續儲磚頭，多多錢都唔賣，呢個先係唯一可自身抗衡的出路。