群龍過江


四年前,我寫過一篇猛龍過江,當時都係吹下水,因為萬科果時都只係黎試下水溫,未有野睇。但四年後的今日睇番,我自己都不得不寫個服字比自己,成件事幾乎中晒,因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後,昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交,平均地面吹價2萬2千元一呎,較市場上限高出47%,破香港地王紀錄。


呢件事背後含意真係好多,首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資,最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑,但係輸左比龍光合景泰富,可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。


值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢,而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢?首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡,平均實呎係15000元,深灣軒就16600元,遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎,但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本,咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍,而據呢家坊間的估計,到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和,即係話你用貝沙灣計算都好,樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤,如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔,遲D一跌佢就仆街的時間,隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎,定係當你笑人太瘋癲先,其實人地先笑你看不穿呢?


係國內黎講,其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的,就係不停一窩峰去炒,仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死,呢個都可以話係,但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野,計回報什麼的,對唔住係國內基本上唔係好work,話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的,一样係咁炒,甚至P/E係無人去提無人理,總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升,係,又真係會升果下你吹佢唔漲,成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁,但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然,唔識跌又唔係話無跌過,上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事,不過大陸的大叔大媽真係強過小小強,輸完又黎賭過,唔知咩叫貴唔知咩叫唔值,總之就炒炒炒,一班盲毛狂炒,所以股市如是,地產如是,亦做就左無數的地王,房價又上升,之後錢多左又再炒炒炒,炒出左一個除國內人之外都會莫名奇妙的文化,但呢個文化本來都只係能應用係國內,不過人地炒到富貴左,攞呢套野落黎香港玩,你就一定唔會適應。


論實力計,國內過百億的地大L把,雖然地盤大好多,但要帶出的係呢幾年的內房實力對比隊長2013年寫的時候已經又再今時唔同往日。吃下你香港一塊百多億的所謂地王,唔係話輕易而舉,但也不是什麼吃力的事情,呢個就係內房呢幾年高速發展下的實力。所以,看不穿的唔止你同我,甚至連香港的龍頭同測量師等等都真係看不穿,因此最近的地價不停破市場幾十%又點,你香港地產用老的方法去計數出唔起價,內房又用佢地的方法計數發現你仲有大把空間食,中間的差距令內房嬴成條街,呢個就係未來香港人,唔止香港地產商,要不停受考驗的時間同文化,當你仲有守舊的呎度去同人競爭時,人地一天一天壯大,到今日再來決戰時,香港的所謂本土價值可能已顯得老態龍鐘,唔識應對的話,市場的份額只會被人一天一天佔領。


回到現實,其實香港的地產商亦好難回應,始終你問下呢家開左標之後,叫長實新地呢班龍頭攞168億去買呢塊地,我相信全部都會耍手擰頭,原因好簡單就係計唔掂數。所以內房進入香港的地產時代經已來臨,而且係unstoppable。當然你可以諗一浪就會打巢呢班友仔,或者就係香港地產商眼光獨到的地方,但同時人地國內條數計一計一年賣過幾百億千億的樓,只要國內唔冧,條水喉要幾多有幾多,怕什麼,所以對手又只會打不死(阿爺唔比內房冧)。所以香港地產商呢,未來呢段時間相信只會係惜售,甚至可能係恆隆化,起好唔賣可能賺得多過貨如輪轉,係地產商惜售的情況下,接下來的現實就係樓價比夾升,呢個係一個無奈的現實,因為本身地都好有限,連買塊地呢家都貴幾成,局住咪唔賣好過賣囉,咁無新供應或少左,樓價夾升係可預期的事。


呢個方向,套落散戶的你就真係慘,如果你無樓的話,將會被夾到應一應,所以假使間你認同呢個方向的話,唯一能自保的就係繼續儲磚頭,多多錢都唔賣,呢個先係唯一可自身抗衡的出路。









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