Grand Yoho買新樓分析上集


2017年新開始,各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署,首先出籠的就係Grand Yoho新價單,價單一出均價接近15000,入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價,即約萬四蚊,Lump Sum大約5.78M,有朋友一直好中意Yoho發展,又知隊長曾經yoho系列,所以特登打比隊長問下意見。


當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住,如果係自住的話,老實講一句話中意就真係大晒,唔睇錢的話,咁的確Grand Yoho係地鉄上面,有晒成個屋苑商場強大配套,有會所又係元朗地標,假使間你話你係元朗人生於斯長於斯,咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的,反正自住享受下係好難用錢計。


但佢地似乎係以投資的角度出發,咁就即係要計錢,而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知,自從有辣招以致新辣招之後,呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份,你話佢回返13.5%比你,但你睇一睇條文,個價單仲有幾多優惠你食唔到,已經係你額外比多的水份的一部份,比如話家族優惠1.5% - 2.5%,又或者買家稅的回贈。你好可能話,唔係喎,我都攞到呢D回贈喎,但問題係食唔晒就即係比多左啦,舉個例,你話你有家族優惠,點會食唔晒?但問題係又睇下你買咩單位囉,啦如果我係發展商計成本,一定當你買特色單位咁計,比如你買兩個5000萬,我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎,但點知你家族只係買兩個700萬,你以為好爽食番2.5%咁講即87500,其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你,而計唔到的premium(唔係margin),係幾多根本無人知,但今時今日係好premium就肯肯定。


再講基本買新樓又有好多問題要諗,第一係管理費,發展商公佈的管理費為3.95元實呎,即如果你400呎左右已經1600元一個月,如果你600呎就2400元,呢家百物驣貴,絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計,1600元一年就係19200元,呢條數係你每個月成本,你收唔收租都要科出去,而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先,好啦你買左就即係洗濕個頭,業委會只係顧問角色,並沒有法定權力,呢度又可以寫一篇文,但簡單D講洗得越大,發展商旗下的啓勝就賺得越多,你要同佢玩又要開居民大會再搞法團先有,當然啓勝唔算太仆街,但搵錢就一定要,所以一般情況下你呢家好易見到新盤第一二三年都係要狂加管理費,10%一年你可以唔覺係乜,但到你兩三年後400呎單位比成2000蚊或以上的管理費,你就會牙痛,特別係投資的你回報又會少左。


買新樓另一個問題就係交樓期,不過grand yoho已經唔算長樓花,因為都係2017年6月30日落成,就算遲你一兩個月都唔係話好長,不過當然如果你計到好盡的話,你可以諗對比買二手樓60日後(或更短)成交就係你,你之後你即放租就可能係三月份起碼,中間隨時賺多過Grand Yoho三四個月租又係幾萬蚊數的事。但更重要的係租金回報問題,首先要知道新盤通病就係一放租同時有幾百個盤擺係度,成個元朗都會係短時間個租金勁受壓,而如果以而家midtown的一房計係大約13000起租,兩房係15000計,我估計呢家Grand yoho入場版的大一房413呎都都最多做14000左右,頭批隨時我估計連14000都無可能13000都要食,直接計租金回報即係2.6厘到3厘左右,不過當中有一個好大的問題係我攞緊最低層最平果個單位同你計回報,叻極未計扣管理費都係得3%,扣埋管理費1600得番2.3% - 2.5%已經係最叻,新樓中層高層其實租金唔太大分別,但係你比多幾十萬只係會壓低你個回報,即如果難聽D講你去到30幾40樓比成接近7球去收13000/14000蚊租,回報去得番番1.9%你都好劑,真係不如死左去算。


留言

  1. 想做業主無論自住或投資用呢口價買一定輸梗、難守。比得起點解唔揀市區或者近d既荃灣

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